خلع ید چیست + راهکارهای حقوقی و معرفی بهترین وکیل دعاوی ملکی

خلع ید مشاعی چیست؟ 

در این مطلب قصد داریم تا در مورد دعوای خلع ید مشاعی نکات مهم حقوقی را بیان کنیم، و اینکه چرا باید در خصوص این دعوا حقوقی از وکیل دعاوی ملکی حتما مشاوره بگیرید، قانونگذار در مورد تصرف و خلع ید ملک مشاع که غالباً ورثه ای هستند مقررات ویژه ای در قانون مدنی و قانون اجرای احکام مدنی در نظر گرفته است. در صورتی ملکی مشاع توسط احد از شرکا یا ثالث تصرف شود باید از طریق طرح دعوای خلع ید ملک مشاع به این تصرفات خاتمه داد که در ادامه با بیانی ساده به ارکان این دعوا و روند قانونی آن خواهیم پرداخت.

اشاعه به چه معناست؟

اشاعه حالتی است که چند نفر مالک یک مال باشند. مشاع در مقابل مفروز قرار دارد که در آن کل مال متعلق به یک نفر است. به عنوان مثال اگر سهم شما سه دانگ و سهم شریک دودانگ مشاع از یک مال باشد در هر بخشی از آن مال به همین میزان شریک هستید.شایع ترین حالت اشاعه بین ورثه است. زمانی که مورث فوت می کند اموال وی بین ورثه به نسب سهم الارث, مشاع خواهد بود.

دعوای خلع ید مشاعی چه زمانی مطرح می شود؟

خلع ید مشاعی یعنی رفع تصرف متصرف از ملک مشاع؛ همانطور که پیش تر گفتیم در ملک مشاع شرکاء در جزءجزء ملک شریک می باشند بنابراین در صورتی که یکی از شرکا یا شخص ثالث بدون اذن دیگر شرکاء در ملک اقدام به تصرف نماید در واقع دیگران را از حق خود محروم نموده و ایشان می توانند علیه وی دعوای خلع ید ملک مشاع مطرح نمایند. حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی تصرفات هر یک از شرکا در ملک مشاع بدون اذن دیگر شرکا فضولی بوده و آن شریک ضامن است. در املاک مشاع هر شریک می تواند سهم خود را بفروشد لکن تصرف مادی نیازمند اذن دیگر شرکا است. علاوه براین در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی به واژه خلع ید مشاعی اشاره شده است.

معنا و نتیجه خلع ید مشاعی به طور مختصر این است که در صورت عدم توافق مالکین مشاعی ، ملک توسط اجرای احکام از تصزف همکی خارج شده و تا رفع تنازع و حصول توافق جمعی به تصرف هیج یک از شرکا داده نخواهد شد.

گاهی بدون اینکه منظور خواهان در این دعوا رسیدن به نتیجه خلع ید مشاعی باشد از آن به عنوان یک اهرم فشار علیه شریک متصرف استفاده می شود تا راضی به خرید سهم شریک یا فروش سهم خود یا به طور کلی تعیین تکلیف و رضایت به پایان دادن به شراکت شود.

تفاوت خلع ید  با تخلیه ید چیست؟

تفاوت دعوای خلع ید و دعوای تخلیه ید ، در آن است که اگر میان خواهان و خوانده دعوی ، رابطه قراردادی وجود داشته و در واقع شروع تصرف خوانده دعوی ، به استناد قرارداد بوده است ، نمی توان علیه وی دعوای خلع ید اقامه کرد ؛ بلکه می بایست از دعوای تخلیه ید یا همان تخلیه استفاده کرد . مثلا ، در حالتی که تصرف خوانده دعوی ( مستاجر ) ، به استناد قراردادی ( همچون عقد اجاره ) بوده است ، موجر نمی تواند علیه وی دعوای خلع ید اقامه کند ؛ چرا که شروع تصرف مستاجر به استناد قرارداد بوده است ؛لذا اساسا طرح دعوی خلع ید علیه مستاجر موضوعیت ندارد و از طرف دادگاه رد می شود ؛ چرا که به دلیل وجود رابطه قراردادی میان موجر و مستاجر ، موجر می بایست دعوی تخلیه ید اقامه نماید و با دریافت حکم تخلیه مستاجر ، وی را از خانه بیرون کند ؛لذا این تصور که دعوی خلع ید علیه مستاجر قابل اقامه است ، اشتباه بوده و صرفا دعوای خلع ید را علیه فردی می توان اقامه نمود که از قبل ، رابطه قراردادی با خواهان نداشته است ؛ مثل زمانی که فردی ، بدون داشتن قرارداد اولیه به مالک اقدام به تصرف منزل و سکونت در خانه اش نموده باشد.

ارکان اصلی دعوای خلع ید مشاعی

1.    غیرمنقول بودن موضوع دعوا : موضوع دعوی می بایست مال غیر منقول مثل زمین، منزل مسکونی، باغ، چاه و … باشد. بنابراین دعوای خلع ید قابلیت طرح در مورد اموال منقول مثل خودرو، تلفن همراه، رایانه و … را ندارد.

2.    احراز مالکیت خواهان دعوا : این مالکیت می تواند با منشاء ارث باشد یا خرید جزیی و یا خرید همزمان؛ مالکیتی که منشا آن ارث باشد با رائه مدارک مالکیت مورث به همراه گواهی انحصار وراثت قابل اثبات است ولی سایر صور مالکیت نیازمند سند رسمی قطعی هستند؛ اگر در مالکیت ملکی تردید وجود داشته باشد، خواهان ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت مطرح کند. مستند این ادعا رای وحدت رویه شماره 672 - 1 /10 /1383 هیأت عمومی دیوانعالی کشور مصوب 1/10/1383 میباشد.

3.    اثبات تصرف خوانده در موضوع دعوا : به هر طریقی اعم از استشهادیه ، تامین دلیل ، معاینه محل و اقرار خوانده در جلسه دادرسی این امر به اثبات می رسد.

طرفین دعوای خلع ید مشاعی

خواهان در دعوای خلع ید مشاعی کسی است که مالک مشاع ملک مورد تصرف باشد و هر کدام از مالکین این حق را دارند که دعوای مذکور را طرح نمایند ؛ لکن در مورد خواندگان این دعوا باید کلیه شرکای مال مشاع خوانده دعوا قرار گیرند و رویه قضایی نیز به همین سمت متمایل است برای مثال : 

شماره دادنامه قطعی صادره از شعبه 64 دادگاه تجدیدنظر تهران :   9309982210200027  مورخ 19/12/1393

مفاد حکم دادنامه فوق دال بر این است که اگر مالکین ملک مشاع متعدد باشند و احدی از مالکان نسبت به تصرف شخص دیگر معترض و خواستار خلع ید باشد، باید کلیه شرکا مشاعی را طرف دعوی قرار دهد،در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.

چرا در این دعوا باید به وکیل متخصص دعاوی ملکی مراجعه کنیم؟

انتخاب وکیل متخصص دعاوی ملکی و مطلع از قوانین و روال اداری پرونده های خلع ید مشاعی تکیه گاهی مطمئن در مسیر قانونی این گونه پرونده ها می باشد. بررسی مدارک اولیه برای تنظیم دادخواست خلع ید مشاعی جز اولین کارهایی است که به وسیله وکیل متخصص انجام می شود؛ لذا انتخاب وکیل متخصص در پرونده های خلع ید مشاعی به وسیله خواهان و خوانده علاوه بر آنکه امکان روشن شدن وضعیت آنها را با توجه به مدارک موجود مشخص می کند این امکان را برای آنها فراهم می کند که وکیل دعاوی ملکی بتواند با استناد به قوانین موجود و ارائه مدارک محکمه پسند جهت پیگیری پرونده و دفاع از موکلین به صورت حرفه ای و تخصصی بپردازد.

گروه حقوقی مجموعه وکیل فلاح متشکل از تیم وکلای دادگستری مجرب در زمینه دعاوی ملکی آماده ارائه خدمات حقوقی به مراجعین محترم می‌باشد. برای دریافت مشاوره حقوقی رایگان از کارشناسان حقوقی یا اعطای وکالت حتماً از سایت بهترین وکیل تهران  www.vakilfallah.com بازدید فرمایید.