قیمت‌های نامتعارف در بازار اجاره مسکن

هر ساله همزمان با فرا رسیدن فصل جابه‌جایی‌ها و گرم شدن بازار اجاره مسکن، تغییراتی در قیمت‌ها رخ می‌دهد و همچنین تغییرات تدریجی یک ساله آن نمود بیشتری پیدا می‌کند. اما در دو سال اخیر نوسان و رشد نامتعارف اجاره‌بهای مسکن باعث فشاری مضاعف بر مردم شده است.

اگر آمارهای بانک مرکزی را مبنا قرار دهیم، شاخص بهای اجاره مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت سال ۱۳۹۹ به ترتیب نشان‌دهنده رشدی معادل ۲۸.۵ و ۳۱.۳ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. سال گذشته بیشترین رشد نقطه به نقطه اجاربها در شهریورماه رخ داد که درصد رشد شاخص به ۳۵ درصد رسید؛ قله‌ای که شروع سربالایی آن در همین ماه اردیبهشت اتفاق افتاد. بنابراین می‌توان انتظار داشت امسال هم گرایش صعودی نرخ اجاره تا رسیدن به سقف شهریوری ادامه یابد، مگر اینکه مسئولان خیلی زود تصمیمی جدی برای کنترل آن بگیرند.

در بیشتر کشورها با اجاره‌بهای مسکن مانند کالاهای دیگر برخورد نمی‌شود که آن را تمام و کمال به دست نامرئی بازار بسپارند. دست نامرئی تابع عرضه و تقاضاست و هدفش مطلوبیت و بیشینه کردن سود است و از همین رو، خانوارهای اجاره‌نشینی که حقوقشان دیگر کفاف خورد و خوراکشان را نمی‌دهد، حق دارند بیش از پیش دغدغه اجاره‌های بالای مسکن را داشته باشند.

وقتی اجاره به بازار سپرده می‌شود و نقش سرمایه‌گذاری پیدا می‌کند، قاعده بیشترین سود می‌تواند به‌صورت قانونی، مردم را تحت فشار قرار ‌دهد. به همین خاطر است که در بسیاری از کشورهای پیشرفته قوانین و کنترل‌های محکمی روی اجاره از سوی دولت اعمال و تنها تا درصد بسیار پایینی اجازه نوسان داده می‌شود. بازاری کردن اجاره وقتی بحرانی‌تر می‌شود که تقاضا بالا و عرضه پایین باشد، بگذریم از اینکه در برخی شرایط هم دست نامرئی به دست مافیایی برای بالا بردن قیمت خانه تبدیل می‌شود و مسائلی مانند خانه‌های خالی با هدف سرمایه‌گذاری شکل می‌گیرد.

قیمت‌های نامتعارف

در حال حاضر گفته می‌شود که قیمت اجاره روزبه‌روز در حال افزایش است. نگاهی گذرا به قیمت‌هایی که در سایت‌های فعال در زمینه اجاره مسکن گذاشته می‌شود، این موضوع را تأیید می‌کند. به‌طور مثال، یک واحد ۶۰ متری در خیابان جیحون با قیمت ۵۰ میلیون تومان رهن و مبلغ ۳ میلیون تومان اجاره آگهی شده است. غلامرضا جابری، یکی از مشاورین املاک این منطقه به ایرناپلاس گفت: هیچ‌کس بر اساس عرف عمل نمی‌کند؛ الان یک خانه نوساز در منطقه ۱۰ را متری ۲ تا ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قیمت گذاشته‌اند که هیچ ارتباطی با قاعده کلی قیمت‌ها ندارد و هرکس بنا به شرایط زندگی خود روی مسکن‌اش قیمت می‌گذارد.

وی مثال زد: برای یک خانه ۸۵ متری ۸۵ میلیون رهن و ۳ میلیون تومان اجاره تعیین کرده بودند که قیمت نسبتاً خوبی هم بود، اما با این حال در منطقه ۱۰ که اغلب اقشار کارمند، کارگر و خرده کاسب‌ها ساکنند، کسی امکان پرداخت این میزان اجاره را ندارد.

بنابر این گفته‌ها مشخص است سیستم قیمت‌گذاری اجاره کاملاً به میل و رغبت صاحب‌خانه‌ها و در نهایت توان متقاضیان واگذار شده است؛ در حالی که مسکن استیجاری آخرین سنگر هر خانواری محسوب می‌شود و وحشت پرتاب به شکل‌های نامتعارف سکونت، ضرورت و اهمیت بالای آن را نسبت به کالاهایی نشان می‌دهد که کنترل بیشتری روی آنها قرار دارد.

این مشاور املاک می‌گوید: به‌عنوان نمونه، صاحب‌خانه‌هایی رجوع می‌کنند که می‌خواهند گرفتاری‌های خود مانند کاهش قدرت خرید، قسط وام یا بیکاری فرزند خود را از راه همین اجاره منزل خود تسویه کنند، در حالی که طرف‌ مقابل هم اصلاً امکان پرداخت این اجاره‌ها را ندارد.

وی درباره کنترل دولت نیز گفت: سال گذشته اتحادیه مقرر کرد سقف افزایش اجاره‌بها ۳۰ درصد باشد. ولی وقتی ۳۰ درصد اعلام شود، حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش می‌دهند. شهرداری امسال به دلیل کرونا مجوزها را گران کرد و قیمت ملک دوباره افزایش یافت. سازنده، پول مجوز را می‌دهد و سپس آن را روی قیمت ملک می‌کشد.

رقم اجاره از شاخص تورم عبور نکرده است

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک نیز گفت: هر چقدر قیمت اجاره بالا می‌رود، کسادی بازارمان بیشتر می‌شود. ۳۶۰۰ نفر از اعضای مشاورین املاک مستأجرند و به دلیل تورم اکثراً می‌گویند امکان ادامه کار ندارند.

وی با اینکه رقمی به‌عنوان میزان رشد اجاره‌بها اعلام نکرد، اما گفت: رقم رشد از شاخص تورم نباید عبور کند و عبور هم نکرده است. راه‌حل کاهش قیمت، افزایش عرضه است و باید صنعت اجاره را فعال کنیم. ما صنعت اجاره نداریم، بلکه به همان شکل سنتی است. از سوی دیگر، درباره خانه خالی صحبت می‌شود، آیا شما کسی را می‌شناسید خانه خود را خالی گذاشته باشد؟ لذا کاملاً مشخص است که این خانه‌ها مربوط به افراد حقیقی نیست.

خسروی ابراز امیدواری کرد: من به مجلس یازدهم خیلی دل بسته‌ام و به نظر می‌رسد که دغدغه اصلی آنها مسکن است. حتماً فکری به حال مسکن می‌کنند، هر چند نمی‌توانند معجزه کنند، ولی می‌توانند تسهیلاتی مانند معافیت مالیاتی و... در این زمینه در نظر بگیرند.

اقدامات دولت برای مهار قیمت

با این همه وزارت راه و شهرسازی سعی کرده بخشی از تقاضای انباشته شده در بخش خرید مسکن را با طرح اقدام ملی مسکن که اکنون در دست اجراست، پاسخ دهد. برآورده کردن تقاضای خرید مسکن می‌تواند به‌طور غیرمستقیم بخشی از بار اجاره بهای مسکن را نیز کاهش دهد. افزون بر این در قراردادی که بین دو وزارتخانه کار و راه منعقد شده، قرار است ۲۰۰هزار واحد مسکونی برای کارگران ساخته شود. اگر بحث مالیات از خانه‌های خالی نیز اجرایی شود، بخشی از واحدهای مسکونی که در طول سال‌های گذشته با هدف سرمایه‌گذاری خریداری شده، به بازار عرضه می‌شود و این مسئله نیز می‌تواند بخشی از تقاضای خرید و اجاره مسکن را پاسخ دهد.