نگاهی به قیمت مسکن در استان تهران
همه ساله با نزدیک شدن به فصل گرم سال شاهد داغ شدن بازار مسکن نیز هستیم، در این میان در دوسال اخیر قضیه به قدری متفاوت بوده است، زیرا که شاهد افزایش عجیب نرخ مسکن بر خلاف روال سال‌های گذشته بوده‌ایم به گونه که در این مدت نرخ هرمترمربع مسکن در تهران با افزایش بیش از ۳۰۰درصدی مواجه شده است.
طی چند سال اخیر شاهد رشد لجام گسیخته نرخ مسکن در کشور و به‌خصوص در تهران بودیم به طوری که نرخ مسکن از متری پنج و نیم میلیون تومان در سال ۹۷ به متری ۱۱میلیون در سال ۹۸ و سپس به متری ۱۵.۵میلیون در فروردین امسال رسید تا آنکه سرانجام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی خبر داد که نرخ هر مترمربع مسکن در تهران به میزان ۱۷میلیون تومان رسیده است.
سود افزایش نرخ مسکن به جیب چه کسانی می‌رود؟
با نگاه به آمار فوق متوجه آن می‌شویم که نرخ مسکن در سال ۹۸ به نسبت سال ۹۷ افزیش ۱۰۰ درصدی داشته است و نزدیک به دوبرابر شده است. اما آیا این افزایش نرخ منطقی بوده است؟ برای پاسخ به این سوأل و بررسی علت افزایش نرخ مسکن در هرشهری سه فاکتور اصلی نرخ زمین، نرخ مصالح و اجرت کارگر دخیل هستند که دومورد آخری تابع شرایط اقتصادی کشور و نرخ تورم هرساله هستند اما مورد اولی یک شاخص کیفی است که کمیت آن با توجه به موقعیت مکانی و قیمت‌گذاری انبوه سازان صورت می‌گیرد.
در خصوص نرخ مصالح در شهر تهران روز گذشته مرکز آمار ایران گزارش شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال ١٣٩٨ (بر مبنای سال پایه ١٣٩٠) را منتشر کرد. براساس این آمار شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در سال ١٣٩٨ با ٣٥،١درصد افزایش نسبت به سال ١٣٩٧ به عدد ٤٢٣.٤ رسید، در حالی‌که این شاخص در سال ١٣٩٧ عدد ٣١٣.٤ بوده و نسبت به سال قبل ٤٧.٨درصد افزایش یافته بود.
در میان گروه‌های اجرایی شاخص نرخ نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، گروه «سیمان، بتن، شن، ماسه» با ۴٨،۶ درصد، گروه «گچ و گچکاری» ۴٣.۴درصد، گروه «انواع بلوک سفالی آجر» با ٥٣.٩درصد، گروه «موزائیک، کاشی، سرامیک» با ٤٥.٣درصد، گروه «سنگ» با ٣٤.۶ درصد، گروه «آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره» با ٢٨.٥درصد، گروه "چوب" با ٤٢.٠ درصد، گروه "ایزوگام، قیر و گونی و آسفالت" با ١٩.۴ درصد، گروه «شیرآلات بهداشتی» با ٢٧.٨درصد، گروه «تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی» با ٣٩.٢درصد، گروه «یراق آلات درب و پنجره» با ٣۶.۵درصد، گروه «نقاشی ساختمان» با ٣٦.٧درصد، گروه «تأسیسات برقی» با ۴۵درصد، گروه «شیشه» با ٢٨.٩درصد و گروه «خدمات» نیز با ٢٥.٢درصد افزایش نسبت به سال١٣٩٧ رو به رو بودند.
برای پی بردن به افزایش میزان دستمزدهای کارگران نیز کافی است به مصوبه شورای‌عالی کار در طول سال‌های ۹۷ و ۹۸ که حداقل دستمزد ماهیانه را برای کارگران تعیین کرده‌اند نگاهی بندازیم. براین اساس در سال ۹۷ میزان حداقل دستمزد ماهیانه کارگران یک میلیون و صدویازده هزار تومان بود که این دستمزد در سال ۹۸ به مبلغ یک میلیون و پانصد و شانزده هزار تومان رسید.
با یک عملیات ساده ریاضی متوجه آن می‌شویم که این فاکتور اجرت کارگران در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ افزایش ۳۶ درصدی داشته است.
سود ۶۵ درصدی در جیب آقایان دلالان
نتیجه آن که با یک نگاه ساده به این نکته می‌رسیم نرخ مصالح و اجرت کارگران به طور میانگین ۳۵.۵درصد افزایش یافته‌اند که این طبیعتاً اگر نرخ زمین هم به همین میزان افزایش پیدا می‌کرد باید شاهد افزایش نرخ ۳۵.۵درصدی نرخ مسکن می‌بودیم، درحالی که رشد ۱۰۰درصدی نرخ مسکن در تهران در طول یک سال به وقوع پیوست.
در یک نتیجه‌گیری کلی آنکه در نبود سیاست‌های تشویقی، بازدارنده و نظارتی برروی رشد نرخ مسکن، سود قریب به ۶۵درصدی به ازای هرمترمربع زمین در تهران در جیب دلالان و سوداگران بازار مسکن می‌رود و آنچه که در این بین قربانی می‌شود حق شهروندان متوسط تهرانی برای خانه دار شدن است که پایمال می‌شود.
با این حال بسیاری از مردمی که محل کارشان تهران است و توانائی خرید مسکن در این شهر را ندارند ناچاراً و از سر اجبار در شهرستان‌های حومه تهران ساکن می‌شوند. به همین منظور بد نیست نگاهی به نرخ مسکن در این شهرها که توسط خبرنگاران فارس گردآوری شده بیاندازیم:
با اینحال آنچه مشخص است آنکه نرخ مسکن در تهران حداقل به میزان دوبرابر شهرستان‌های تهران (به غیر از شمیرانات و ری) است که همین تفاوت قیمتی فاحش، خود باعث برهم خوردن بافت جمعیتی استان تهران شده است و توأمان مخاطرات امنیتی، اجتماعی و فرهنگی فراوانی را در این شهرها به وجود آورده است.
برای پی بردن به چرایی دلیل گرانی مسکن درتهران و پی بردن به این مشکل به سراغ مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک رفتیم و از وی در خصوص راهکارهای کنترل نرخ مسکن در تهران و اهرم‌های نظارتی که دولت می‌تواند اتخاذ کند پرسیدیم.
ایده قیمت‌گذاری مسکن از سوی دولت من‌درآوردی است
مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور اظهار کرد: در اتحادیه املاک نه سیاست‌گذار مسکن هستیم و نه سیاست‌گذار اجرای آن، به وزیر مسکن هم گفتم که کف بازار می‌گوید که باید کارهای مختلفی را انجام دهیم از جمله آنکه صنعتی‌سازی کنیم، صنعت اجاره را فعال کنیم، کنترل خود را بر بیش از ۸۵درصد از تولید مصالح که تولید داخل است افزایش دهیم و نیز از تجربه انبوه سازان استفاده کنیم.
وی در خصوص این ایده که دولت با اخذ سیاست نظارتی به تعیین نرخ مسکن در مناطق مختلف شهری بپردازد نیز گفت: این ایده‌ها من درآوردی بوده زیرا مالکیت محترم و در اسلام محترم‌تر است، در دولت دهم و نهم آمدند با دخالت‌های بی‌مورد اجبار کردند که سقف افزایش نرخ مسکن باید به میزان ۹درصد سالیانه باشد اما دیدیم که به رغم خواسته دولت، این کار در آن دولت‌ها به نتیجه نرسید.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک درخصوص راه‌حل پیشنهادی خود نیز عنوان کرد: از نظر من باید به سیاست‌های موفق اجرا شده در کشورهای مشابه ایران رجوع کرد که ببینیم آنها برای کنترل نرخ مسکن چکار کرده‌اند؟ با این حال در شرایط کنونی من همان سیاست‌هایی که از سوی وزیر هم به طور جد پیگیری می‌شود از جمله اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اخذ مالیات بر عایدی مسکن، طرح واگذاری زمین‌های ۹۹ساله، تکمیل مسکن مهر و ملی و نیز مشارکت دولت در ساخت خانه‌های فرسوده را بیشتر می‌پسندم.
مُسَکِن‌ها دوای درد مسکن؟
تمام کارشناسان مسکن بر این گذاره متفق القول هستند راه‌حل دوای درد مسکن آن است که مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل کنیم اما آیا همانگونه که رئیس اتحادیه مسکن گفته است، سیاست‌های کنونی که دولت و وزیر راه، مسکن و شهرسازی اتخاذ کرده‌اند و عده‌ای از کارشناسان این طرح‌ها را نهایتاً در نقش مُسَکِن می‌دانند؟ و آیا اینکه اجرای این طرح‌ها می‌تواند مسکن را تبدیل به کالای مصرفی کند یا خیر؟ سوالی که شاید برای پاسخش باید منتظر ماند و دید تا دولت چقدر در اجرای سیاست‌های خود جدی و موفق عمل می‌کند.
ارسال نظر