پیش بینی قیمت مسکن در تابستان ۹۹

در واقع افزایش یا کاهش قیمت فولاد می‌تواند عاملی بر افزایش یا کاهش هزینه ساخت باشد و به همین جهت قیمت معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. از طرف دیگر کاهش معاملات و در پی آن کاهش تقاضا برای مسکن می‌تواند ساخت و ساز را به سمت رکود ببرد و از آن‌جایی که بخش عمده‌ای از تقاضای محصولات فولادی مربوط به صنعت ساخت و ساز است، احتمالا این مساله می‌تواند سبب کاهش تقاضای جدی برای محصولات فولادی شود. در انتها با تحلیل سناریوهای پیش‌رو و شرایط حال حاضر، افق معاملات مسکن و همچنین ساخت و ساز در کشور در تابستان را بررسی کنیم.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

با توجه به شرایط حاکم در جهان و تداوم ویروس کرونا، بسیاری از صنایع تحت تاثیر این موضوع قرار گرفتند که صنعت ساخت و ساز و مسکن هم شامل آن می‌شود. هرچند پیش‌بینی روند افزایش یا کاهش قیمت مسکن کار ساده‌ای نیست و پارامترهای زیادی را شامل می‌شود، اما تا آن‌جا که امکان‌پذیر بوده لیستی از موارد تاثیرگذار تهیه کردیم:

1. تورم
2. قیمت ارز و دلار
3. فولاد و مصالح ساختمانی

تورم مهم ترین عامل تعیین قیمت مسکن

اقتصاد مسکن سهمی حدود ۳۰ الی۴۰ درصدی از اقتصاد کل کشور ما را شامل می‌شود و با توجه به این که مرکز آمار، نرخ تورم فروردین ماه را ۳۰.۲ درصد اعلام کرده نمی‌توان توقع داشت که بازار مسکن از آن متاثر نشود. درنتیجه تورم عمومی تاثیر به‌سزایی بر بازار مسکن داشت و این تنها یکی از عوامل افزایش قیمت و کاهش معاملات در کشور است. از سوی دیگر تولید مسکن در کشور چندین سال است که روند کاهشی به خود گرفته است. براساس آمار شهرداری‌ها ظرف هفت سال گذشته تولید مسکن کاهش داشته و این موضوع توازن را برای عرضه و تقاضا به هم زده؛ همچنین کاهش قدرت خرید مردم نیز همزمان به شکل دامنه‌داری ادامه یافته است. تورم در اکثر عرصه‌ها تاثیر داشته و صنعت فولاد و آهن آلات هم یکی از این موارد است. قیمت مسکن ارتباط بسیار مستقیمی با مصالح فولادی دارد و باید قبل از خرید آخرین قیمت میلگرد در بازار و سایر تجهیزات بررسی شود. در دو دهه گذشته درآمد عمومی مردم از قیمت مسکن عقب افتاده که این شرایط سبب شده تا تقریبا ۸۰ درصد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن خرید سرمایه‌ای باشد و تنها ۲۰ درصد معاملات خرید مصرفی!

روی هم رفته پیش‌بینی ما این است که در سال جاری تورم بخش مسکن برابر یا کمتر از تورم عمومی و تقریبا در حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد خواهد بود. همچنین احتمالا میانگین معاملات ماهیانه نیز چیزی در حدود ۶۰۰۰ الی ۷۰۰۰ معامله در ماه خواهد بود. در نهایت در سال جاری با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در پرداخت قیمت‌های فعلی رایج در بازار مسکن، کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت خواهد گرفت. به این معنا که قیمت اسمی مسکن ثابت مانده و یا بسیار کمتر از نرخ تورم عمومی افزایش خواهد داشت که در نهایت در میان‌مدت سبب می‌شود قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند. از آنجایی که آمار دقیقی از پروانه‌های ساخت منتشر نشده نمی‌توان نظر دقیقی هم در این مورد داد؛ با این همه طبق شنیده‌ها و براساس مصاحبه‌های مختلف با مسئولین این‌طور به نظر می‌آید که تعداد پروانه‌های کسب شده در سال جاری و سال گذشته کاهش چشم‌گیری داشته و همین مساله می‌تواند گواهی بر رکود در بخش ساخت و ساز باشد.

تاثیر ارز و دلار بر بازار مسکن

در سال گذشته علاوه بر تورم، افزایش قیمت ارز دشواری سرمایه‌گذاری در طلا و ارز باعث شد مردم برای حفظ ارزش پول خود در برابر گزند تورم به سمت مسکن بیایند و با تغییر رویکرد مردم قیمت آن نه براساس عرضه و تقاضای مصرفی بلکه به صورت عرضه و تقاضای سرمایه‌ای تعیین شد و انتظارات فروشنده‌ها براساس قیمت دلار و طلا شکل گرفت. همان‌طور که در پیش‌بینی قیمت خودرو در سال 99 بررسی شد، انتظار می‌رود که به علت رابطه مستقیم این صنایع با هم در تابستان هم شاهد نوسان قیمت در بازار مسکن باشیم.  به طوری که طبق آمار بانک مرکزی از اسفند ۹۷ تا فروردین ۹۹ قیمت میانگین مسکن در تهران از حدود ۱۱ میلیون تومان به ۱۷ میلیون تومان رسیده است. همچنین با توجه به رشد قیمت دلار از ابتدای سال ۹۹ و بهبود بحران کرونا خریداران و فروشندگانی که در اسفند و فروردین نمی‌توانستند دست به معامله بزنند از ابتدای اردیبهشت وارد بازار شدند و حجم معاملات را تا حدود 10 هزار معامله افزایش دادند.

افزایش قیمت فولاد و مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن

از جمله عوامل بنیادی مهمی که تاثیر به‌سزایی برروی قیمت مسکن دارد، قیمت فولاد است. به طور تقریبی فولاد حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد هزینه ساخت را شامل می‌شود و با افزایش قیمت آن سازندگان و بساز و بفروشان مسکن قیمت‌های پیشنهادی خود را بالا خواهند برد. برای درک روند پیش‌روی قیمت میلگرد و تیرآهن به بررسی این دو کالا می‌پردازیم.

قیمت میلگرد از لحاظ تکنیکال در روندی دو ماهه حرکت می‌کند و در صورتی که این روند را به سمت پایین نشکند، احتمال رشد قیمت آن تا حدود ۷۷۰۰ تومان وجود دارد. به طور کلی در یک سال گذشته قیمت از حدود چهار هزار تومان تا هفت هزار تومان افزایش داشته یعنی حدود ۷۰ درصد! در نمودار زیر به بررسی این روند صعودی پرداختیم.

قیمت تیرآهن نیز همانند قیمت میلگرد در یک سال گذشته افزایشی حدود ۷۰ درصد داشته و در حال حاضر نیز با کف روند سه ماهه خود برخورد کرده و احتمالا با توجه به عوامل بنیادی دوباره صعودی شود. یکی از پرکاربردترین سایز تیرآهن که تقاضای زیادی بین صنعت‌گران هم دارد، تیرآهن ۱۴ ذوب آهن است که روند افرایش قیمت آن را در نمودار پایین بررسی کردیم که تاثیر به سازایی در نوسان قیمت در صنعت ساخت و ساز و خرید و فروش در بازار و درب کارخانه دارد.

سرنوشت بازار مسکن در تابستان ۹۹ چه می‌شود؟

با توجه به بررسی موارد ذکرشده، برای پیش‌بینی قیمت مسکن انتظار می‌رود همچنان تقاضای غیرواقعی و کاذب در بازار موج بزند و با افت احتمالی کیفیت سازه‌ها و افزایش قیمت در بازار مسکن مواجه باشیم. ممکن است با بهتر شدن شرایط و کاهش یافتن ویروس کرونا، اقتصاد ایران و جهان با رکود همراه شود و سیر افزایشی قیمت‌ها متوقف شود اما با توجه به اوضاع حاکم، بعید است. روی هم رفته با کنار هم قرار دادن تمامی عوامل با اینکه به نظر افزایش تقاضای موثری برای محصولات فولادی از جانب سازنده‌های مسکن نخواهیم داشت، قیمت محصولات فولادی براساس قیمت دلار و نرخ تورم افزایش یا کاهش خواهد یافت. با نگاهی اجمالی به قیمت روز آهن آلات و بررسی فزایش مصالح ساختمانی ، به خصوص میلگرد و تیرآهن که بررسی شد، به طور حتم منجر به افزایش هزینه ساخت می‌شود و به خودی خود قیمت مسکن را نیز افزایش می‌دهد. از طرف دیگر افزایش انتظارات تورمی فروشنده‌ها باعث می‌شود که آن‌ها قیمت‌هایی بسیار فراتر از حال حاضر برای تابستان و سال‌های آینده متصور باشند و به این زودی‌ها شفاف‌سازی نمی‌شوند.