۲۲ سال فاصله تا رسیدن به خانه!

بررسی‌ها درباره «فاصله‌زمانی» خانوارهای ایرانی تا کلید مسکن (صاحب‌خانه شدن) و همچنین «فشار اجاره‌بها» در سبد معیشت مستاجرها نشان می‌دهد: دو سال پپایی رشد شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها در غالب شهرها سبب شده است شرایط دسترسی به مسکن وضعیت غیرعادی پیدا کند.

چقدر طول می‌کشد خانه‌دار شویم؟

در کل کشور - با احتساب میانگین قیمت خانه و درآمد سالانه در سال ۹۸ - شاخص «طول انتظار برای صاحب خانه‌شدن» به ۸/ ۲۲ سال رسیده است. مفهوم این شاخص آن است که هر خانوار ایرانی با لحاظ «نرخ متعارف پس‌انداز» که حدود ۳۰ درصد درآمد است، می‌تواند پس از حداقل ۲۲ سال، صاحب یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی شود. البته این شاخص با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا برابری میزان افزایش دستمزدها با تورم سالانه مسکن محاسبه شده است. اما مطابق روند گذشته، معمولا به دلیل غفلت سیاست‌گذار از تعدیل به موقع توان خرید مسکن، این شاخص همواره افزایش یافته است. در بازار اجاره‌نشین‌ها نیز به‌طور میانگین ۲۷ درصد از مخارج ماهانه مستاجر‌ها برای اجاره‌بها هزینه می‌شود. ماراتن خانه‌دار شدن در تهران، نیم‌قرن طول می‌کشد. فاصله ایرانی‌ها تا کلید مسکن در ۳۱ استان، تصویر شده است.

درجه سختی خانه‌دار شدن و تامین مسکن سنجش شد. این سنجش براساس جدیدترین آمار و اطلاعات رسمی از درآمد و هزینه‌های خانوار در سال ۹۸ و دو شاخص مرتبط با تامین مسکن براساس این درآمد و هزینه است. «دسترسی به مسکن» و «سهم اجاره مسکن از سبد هزینه‌های خانوار» دو شاخص جهانی است که در این سنجش برای ۳۱ استان کشور و شهر تهران به‌طور مجزا محاسبه شده است. شاخص دسترسی به مسکن درجه سختی خانه‌دار شدن به تفکیک استان‌ها را مشخص می‌کند که طی آن پنج استان با وضعیت قرمز معرفی شده است. شاخص دیگر نیز درجه سختی تامین هزینه‌های مسکن اجاره‌ای را برای خانوارهایی که شرایط درآمدی آنها اجازه خانه‌دار شدن را به آنها نمی‌دهد، بررسی می‌کند. شاخص‌های دسترسی به مسکن و سهم اجاره مسکن از سبد هزینه‌های خانوار دو چراغ راهنما برای سیاست‌گذار بخش مسکن در دنیا محسوب می‌شود؛ به این معنا که سیاست‌گذاران براساس اینکه این شاخص‌ها تا چه حد در دامنه طبیعی قرار دارد یا وضعیت غیرطبیعی و حتی بحرانی است، تصمیمات کلان خود در بخش مسکن را اتخاذ می‌کنند. طی یکی، دو دهه اخیر این دو شاخص در کشور ما چندان مورد توجه و دقت متولی بخش مسکن قرار نگرفته و در دوره‌هایی که به‌طور نسبی به وضعیت این شاخص‌ها توجه شده نیز، صرفا وضعیت بازار مسکن تهران و مستاجران تهرانی سنجش شده است؛ اما چنین سنجشی برای استان‌های دیگر به‌طور مدون و منظم منتشر نشده است.

۲ سیاست در بخش مسکن

در مقطع فعلی نیز دو دسته سیاست کلی در بخش مسکن در مرحله طراحی و اجرا قرار دارد. یکی از این سیاست‌ها ناظر بر ساخت مسکن ارزان یا اصطلاحا خانه‌سازی دولتی است که در قالب طرح اقدام ملی مسکن کلید خورده است. سیاست دیگر نیز پیشگیری از تکرار جهش قیمت مسکن و اجاره‌بها با استفاده از ابزارهای مالیاتی است. ویژگی مقطع زمانی فعلی این است که جهش کم‌سابقه قیمت مسکن رخ داده است. طی یک سال ۹۸ میانگین رشد سالانه قیمت مسکن نزدیک ۶۰ درصد و در سال ۹۷ نیز حدود ۷۰ درصد بوده است. هر چند در سال ۸۸ میزان تورم سالانه مسکن بیش از ۸۰ درصد بوده و آنچه در دو سال اخیر رخ داد، رکورد سال ۸۸ را تغییر نداده است، اما از آنجا که در مقطع کنونی طی دو سال پیاپی قیمت مسکن و اجاره‌بها جهش کرد، وضعیت اکنون برای خانه‌اولی‌ها و مستاجران بسیار بغرنج است. از طرفی نرخ رشد نقطه‌ای بیش از ۱۰۰ درصدی مسکن در برخی ماه‌های دو سال اخیر نیز رخدادی بی‌سابقه دست‌کم از سال ۹۱ به بعد بوده است. میانگین رشد اجاره‌بها در شهر تهران طی سال ۹۸ حدود ۳۷ درصد بوده که اگرچه رقم قابل توجهی است، اما رکورد سال ۸۶ را که ۳۹ درصد رشد اجاره‌بها ثبت شده جابه‌جا نکرده است.

سنجش دو شاخص تعیین‌کننده وضعیت بازار مسکن در شرایط خاص فعلی از این بابت که سیاست‌گذار را برای اتخاذ تصمیم بهینه راهنمایی می‌کند، اهمیت ویژه‌ای دارد. در موضوع شاخص دسترسی به مسکن، دو شیوه متداول محاسبه وجود دارد. یک محاسبه براساس اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به امر خرید مسکن است که به‌عنوان شاخص دسترسی به مسکن در جهان شناخته می‌شود. در این شاخص مشخص می‌شود با فرض محال اختصاص کل درآمد خانوار به بخش مسکن، چند سال طول می‌کشد تا خانوار صاحبخانه شود. در عین حال این شاخص با نرخ طبیعی پس‌انداز که معادل یک‌سوم درآمد خانوار در نظر گرفته می‌شود نیز، قابل محاسبه است. در شکل دوم، شاخص طول زمانی انتظار برای صاحبخانه شدن براساس تجهیز مالی متعارف خانوارها در کل دنیا برآورد می‌شود.

این شاخص براساس داده‌های آماری مربوط به درآمد و هزینه خانوار در کشور طی یک سال ۹۸ در فرض اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد به امر خانه‌دار شدن، ۸ سال و ۷ ماه محاسبه شده است. این در حالی است که اگر نرخ طبیعی پس‌انداز برای محاسبه این شاخص مبنا قرار گیرد، حدود ۵/ ۲۲ سال زمان می‌برد تا خانوار بتواند خانه ملکی داشته باشد. سال ۹۸ درآمد هر خانوار در کل کشور به طول میانگین ۵۴ میلیون تومان بوده است که پس‌انداز ۱۸ میلیونی از این درآمد مبنای محاسبه قرار گرفته است.

وضعیت در اروپا و امریکا

آنچه در کشورهای اروپایی و امریکایی به‌عنوان شکل متعارف این نرخ درنظر گرفته می‌شود، ۱۰ سال است؛ به این معنا که اگر خانوار بیش از ۱۰ سال زمان برای خانه‌دار شدن با سطوح درآمد فعلی نیاز داشته باشد، وضعیت بازار مسکن را غیرعادی و درجه سختی خانه‌دار شدن را بالاتر از محدوده مجاز تلقی می‌کنند و با وضع سیاست‌های مرتبط با تقویت قدرت خرید مسکن در بالاترین سطح، برای بهبود شرایط بخش مسکن ورود می‌کنند. برای این منظور کشورهای جهان عموما روی دو موضوع متمرکز می‌شوند؛ نخست اعطای تسهیلات خرید با قدرت بالا برای پوشش حداقل ۵۰ درصد از قیمت مسکن است؛ به شکلی که تسهیلات‌گیرنده استطاعت بازپرداخت اقساط وام را داشته باشد. موضوع دوم نیز که به شکل همزمان با راهکار اول به‌کار گرفته می‌شود، تحریک سرمایه‌گذار ساختمانی برای عرضه مسکن در سطح کف نیاز سالانه مسکن جامعه است.

داده‌های مذکور به روشنی نشان می‌دهد وضعیت کشور در حوزه مسکن غیرعادی است و دوره انتظار بیش از ۲۲ ساله برای خانه‌دار شدن، از محدوده معقول بسیار فراتر رفته است. محاسبات مذکور برای تعیین درجه سختی خانه‌دار شدن براساس مساحت ۱۰۰ مترمربعی یک واحد مسکونی صورت گرفته است. هرچند در استان‌های مختلف ممکن است میانگین متراژ مورد تقاضای خریداران مسکن متفاوت باشد، اما گزارش مرکز آمار حاکی است، میانگین مساحت مسکن در معاملات کل کشور طی یک سال گذشته ۱۰۵ مترمربع بوده است. قیمت فروش یک واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی در کشور طی سال ۹۸ به‌طور میانگین ۴۱۱ میلیون تومان و در شهر تهران یک میلیارد و ۳۳۰ میلیون تومان بوده است.

در این بین وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ۱۰ استان به مراتب رنج‌آورتر از سایر نقاط کشور است. این استان‌ها شامل تهران، مرکزی، اصفهان، آذربایجان شرقی، قم، خراسان رضوی، البرز، فارس، قزوین و گیلان است. در شهر تهران درحال‌حاضر وضعیت شاخص دسترسی به مسکن با احتساب اختصاص ۱۰۰ درصد درآمد خانوار به امر خرید مسکن، طول دوره انتظار خانه‌دار شدن ۱۶ سال و ۴ ماه محاسبه شده است. این در حالی است که با در نظر گرفتن نرخ طبیعی پس‌انداز خانوارها این مدت ۴۹ سال خواهد بود؛ به این معنا که اگر یک خانوار تهرانی در شرایط ثابت و اصطلاحا گلخانه‌ای که در آن قیمت مسکن مشمول تورم نشود یا نرخ تورم مسکن با رشد درآمد خانوار برابر باشد، یک‌سوم درآمد سالانه خود را پس‌انداز کند، نیم قرن طول می‌کشد تا بتواند یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کند. این در حالی است که طی بیش از دو دهه اخیر، تغییرات بلندمدت تورم حکایت از رشد ماهانه ۲۱ درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی این مدت به‌طور میانگین داشته است و حساب کردن روی شرایط گلخانه‌ای با وجود این سابقه، معقول به نظر نمی‌رسد. بهترین وضعیت این شاخص در شهر تهران از سال ۸۴ به بعد، دقیقا در سال ۸۴ ثبت شده که زمان انتظار خانه‌دار شدن با فرض نرخ طبیعی پس‌انداز ۲۲ سال بوده است. این شاخص همچنین در سال ۸۸ معادل بیش از ۲۶ سال بوده و به‌تدریج افزایش یافته تا اینکه با پشت سرگذاشتن دوره‌های جهش متوالی قیمت مسکن در طول ۲ سال اخیر، به حدود نیم‌قرن رسیده است.

شرایط در استان‌های مختلف ایران

پس از شهر تهران که با پس‌انداز بیش از ۱۶ ساله ۱۰۰ درصد درآمد خانوار، خرید مسکن میسر است، استان مرکزی با دوره انتظار ۷ سال و ۵ ماه، اصفهان با ۷ سال و ۳ ماه و آذربایجان شرقی و قم هر یک با ۷ سال، در مراتب بعدی شاخص دسترسی به مسکن قرار دارند و وضعیت نامساعدی را تجربه می‌کنند. البته در مورد استان‌های دیگر به جز ۱۰ استانی که وضعیت نامطلوبی دارند، یک گزاره باید مورد توجه قرار گیرد؛ اینکه بسیاری از طرفین معاملات مسکن در این استان‌ها تمایلی به ثبت اطلاعات معاملات خود در سامانه رهگیری معاملات ندارند و در نتیجه داده‌های قیمتی واقعی در محاسباتی که مرکز آمار درباره قیمت مسکن در این استان‌ها انجام می‌دهد، به اندازه کافی در دسترس نیست. به همین خاطر ممکن است در محاسبه شاخص دسترسی به مسکن براساس داده‌های مرکز آمار، استان‌هایی وجود داشته باشد که دوره انتظار خانه‌دار شدن در آنها زیر سه سال باشد؛ در حالی که در واقعیت چنین نیست.

نکته دیگر درباره محاسبه شاخص دسترسی به مسکن، این است که در مورد استان تهران وضعیت شاخص به مراتب بهتر از شهر تهران ارزیابی شده است. علت این است که بسیاری از ساکنان شهرهای اطراف تهران، در کلان‌شهر مادر مشغول به کار هستند و در نتیجه سطح درآمد آنها با سطح درآمد شهروندان تهرانی یکسان است. آنها در واقع جمعیت روز تهران هستند که درآمد خود را در این شهر کسب می‌کنند و در عین حال هزینه‌های سکونتشان بابت استقرار در حومه، به مراتب پایین‌تر است. طبعا این واقعیت روی ارقام محاسبه شاخص دسترسی به مسکن در این استان بی‌تاثیر نبوده است.

ارزش اطلاعات به‌دست‌آمده از این شاخص این است که مشخص می‌کند سیاست‌گذار باید در طرح اقدام ملی مسکن کدام استان‌ها در اولویت اجرای طرح‌های ویژه مسکن‌سازی دولت قرار بگیرند. طبیعی است با توجه به محدودیت‌هایی که دولت برای اجرای طرح خانه‌سازی ارزان با آن روبه‌رو است و مشکلاتی از قبیل کمبود زمین مرغوب، زمان اندک و هزینه‌های بالای اجرای پروژه‌های مذکور، اولویت‌بندی پروژه‌ها اهمیت مضاعفی دارد.

در عین حال دولت باید بداند اگر تسهیلات قدرتمندی به کمک متقاضیان مسکن بیاید، شرایط یکباره به نفع بهبود بخش مسکن تغییر می‌کند. در واقع چیزی که می‌تواند این ماراتن و فاصله زمانی تا خانه‌دار شدن را کوتاه کند، تعدیل واقعی و موثر سقف تسهیلات مسکن متناسب با وضعیت قیمت فعلی و میزان درآمد خانوارهاست.

در مورد شاخص مربوط به سنجش دشواری تامین مسکن اجاری برای مستاجران نیز میانگین نرخ اجاره‌بها در سال ۹۸ و نیز هزینه‌های سالانه خانوارها در این سال به تفکیک ۳۱ استان مدنظر قرار گرفته است. به‌طور میانگین در کشور ۲۷ درصد از هزینه سالانه خانوارها صرف تامین مسکن اجاری می‌شود. این رقم در تهران حدود ۵۶ درصد است و این یعنی وضعیت شهر تهران به مراتب بغرنج‌تر از میانگین کشوری بوده و هر خانوار بیش از نصف هزینه‌های ماهانه خود را صرف پرداخت اجاره‌بها می‌کند. در سایر استان‌ها به جز تهران نیز حدود ۲۰ درصد از هزینه هر خانوار اجاره‌نشین به پرداخت اجاره‌بها اختصاص دارد. در این محاسبات مساحت میانگین آپارتمان مسکونی مستاجران ۷۵ مترمربع پیش‌بینی شده است. بر این اساس میانگین اجاره‌بهای ماهانه پرداختی از سبد هزینه‌های خانوارهای مستاجر در تهران طی سال گذشته ۳ میلیون و ۳۷۵ هزار تومان و در کشور یک میلیون و ۸۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که میانگین هزینه‌های ماهانه هر خانوار تهرانی به‌طور کلی حدود ۶ میلیون تومان در پایتخت و حدود ۳ میلیون تومان در سایر استان‌ها برآورد شده است.