بازار متلاطم مسکن چگونه آرام می گیرد؟

این‌ روزها بازار مسکن و به خصوص بخش اجاره‌ بیش از هر زمان دیگری در نابسامانی به سر می‌برد. رکود در معاملات، افزایش اجاره‌بها، رشد ۴۲ درصدی هر متر خانه و… از جمله چالش‌هایی است که خواب را از چشمان مصرف‌کنندگان گرفته و تلاطم را مهمان این بازار کرده‌ است. در این میان راهکارهایی برای سامان یافتن بازار مسکن مطرح می‌شود، راهکارهایی که به اعتقادی برخی از تحلیلگران با واقعیت بازار در تضاد بوده و عملا دردی را دوا نمی‌کند.

امروزه التهاب بازار مسکن و افزایش قیمت، خانوارها را در تنگا قرار داده و تامین یک سقف را به معضل جدی برای آنها تبدیل کرده است. طبق آماری بانک مرکزی در خردادماه سال جاری هر متر خانه در تهران نسبت به همین ماه در سال گذشته تا بیش از ۴۲ درصد گران شده است. از سوی دیگر بررسی وضعیت نرخ اجاره‌بها نیز نشان می‌دهد که بازار با رشد روبرو بوده و آن‌طور که مشخص است برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌های دولت هم تا کنون نتوانسته دوای درد این بخش از اقتصاد باشد و مشکلات همچنان با قوت بر جای خود باقی مانده است.

این در حالی است که التهاب بازار مسکن و افزایش روزافزون قیمت‌ها بار دیگر دولت را به فکر اقداماتی برای کنترل بازار انداخته است. اخیرا سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی از تهیه طرحی دو فوریتی برای ساماندهی بازار مسکن خبر داد. سید البرز حسینی در گفت‌وگو با ایسنا، دراین‌باره گفت: «در خصوص ساماندهی بازار مسکن طرح دو فوریتی آماده شده و یکشنبه بعدی در اولین جلسه کمیسیون مورد بحث و بررسی قرار خواهد گرفت.»

موضوع طرح دو فوریتی برای کنترل بازار مسکن در حالی مطرح می‫شود که بسیاری از کارشناسان معتقدند راهکارها و طرح‌های دستوری نمی‌تواند مشکلات در بازار را سامان دهد.

زیان سیاست‌های دستوری بیشتر از سود است

راهکارهای دستوری به یک طرح دو فوریتی محدود نمی‌شود و اخیرا رئیس‌جمهور از تعیین سقف برای اجاره‌بها خبر داده است. حسن روحانی، در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا درخصوص افزایش اجاره‌بها گفت: «اجاره‌بهای مسکن خیلی از مستاجران را تحت فشار قرار داده است. مقرراتی گذاشتیم که اضافه اجاره‌بها در تهران بیش از ۲۵ درصد، در کلانشهرها بیش از ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد ممنوع باشد.»

حال با توجه به این مسائل مهم‌ترین پرسش این است که تعیین سقف برای اجاره‌بها، طرح‌های دوفوریتی و کنترل‌های دستوری تا چه میزان می‌تواند بازار را به تعادل برساند؟

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن تعیین سقف و سیاست‌های دستوری را راهکاری بیهودی برای تنظیم بازار مسکن دانست و در این‌باره گفت: هر از چندگاهی سیاست‌هایی را برای کنترل بازار مسکن مطرح می‌کنند. اگر منظور از کنترل، نرخ‌گذاری و سیاست‌ دستوری برای کاهش قیمت‌ها باشد، می‌توان با اطمینان گفت که در بازار مسکن اینگونه رویکردها کارا و موثر نبوده و زیان آن بیشتر از سودش خواهد بود. ممکن است که این سیاست‌گذاری‌های دستوری در بازارهای دیگر کمی تاثیرگذار باشد، هرچند که فعالان اقتصادی در بخش‌های مختلف معتقدند حتی در بازارهای دیگر هم نظارت‌های دستوری پاسخگوی مشکلات نخواهد بود و تا کنون نتیجه درخشانی از این قبیل سیاستگذاری‌ها مشاهده نشده اشت، اما قطعا در بازار مسکن نتیجه‌ای به همراه نخواهد داشت. بخش مسکن بازاری رقابتی بوده، عرضه‌کنندگان و متقاضیان متعددی دارد، بازار ناهمگنی است که به دلیل ماهیت عرضه‌کنندگان، متقاضیان و ماهیت کالایی که معامله می‌شود قابلیت قیمت‌گذاری ندارد، بنابراین باید بدانیم که دستور در این بازار بی‌معنا خواهد بود.

وی با اشاره به طرح دو فوریت برای ساماندهی بازار مسکن که اخیرا مطرح شده است، ادامه داد: اخیرا صحبت از طرح دو فوریت برای ساماندهی بازار مسکن به میان آمده است، این عنوان نشان می‌دهد که این نگاه، نگاه درستی به مسائل و مشکلات بازار نیست. مسئله مسکن را نمی‌‌توان با فوریت بررسی کرد، چه برسد با دوفوریت. مباحث درخصوص مسکن مسئله امروز و دیروز نبوده و ما سالیان سال است با آن روبرو هستیم. از لحظه‌ای که تصمیم گرفته می‌شود ملکی در بازار عرضه شود تا روزی که به عرضه برسیم چند سال طول می‌کشد پس چگونه می‌توان با سیاستگذاری‌هایی در قالب فوریت جوابگوی مشکلات باشیم؟ مسائلی که بخواهد در قالب فوریت ریتم بازار را تغییر دهد قطعا در بلندمدت ایجاد بحران و مشکل خواهد کرد. چراکه با اینگونه سیاست‌ها تعادل بازار دست‌کاری خواهد شد و با مداخلات نسنجیده وضعیت را از اینی که هست بدتر می‌کند. حتی اگر در کوتاه‌مدت نتیجه مطلوب سیاست‌گذار را به همراه‌داشته باشد، که من معتقدم نخواهد داشت اما در میان‌مدت و بلندمدت سیاست‌ها دستوری وضعیت را از شرایط فعلی بدتر خواهد کرد. مداخله‌ها می‌تواند به عرضه صدمات جدی وارد کند، ریسک عرضه را بالا می‌برد، سرمایه‌گذاری در این بخش را کاهش می-دهد و از طرف دیگر تقاضا را به شکل کاذب بیش از نقطه تعادلی نگه می‌دارد.

راهکارهای بلندمدت می‌تواند بازار را به تعادل برساند

وی در ادامه به سیاست‌هایی برای سامان دادن بازار مسکن اشاره کرد: ایجاد آرامش در بازار مسکن از جمله مسائلی است که این ‌روزها بسیار مهم بوده و در این میان دولت بهترین و مناسب‌ترین کاری که می‌تواند انجام دهد این است که تورم را کنترل کند، بخش عمده‌ای از افزایش قیمت مسکن به تورم بازمی‌گردد. پس از تورم آن چیزی که باعث شده است در درازمدت قیمت مسکن مقداری از تورم هم پیشی بگیرد افزایش قیمت زمین است. به عنوان مثال در سال‌های نه چندان دور قیمت یک متر زمین در شهر تهران با قیمت یک متر آپارتمان نوساز نزدیک به هم بودند اما اکنون این قیمت به دوبرابر رسیده و دلیل آن هم این است که میزان عرضه زمین کافی نیست و این اتفاق باعث شد تا سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن افزایش پیدا کند. به عبارتی دیگر در برخی از شهرهای بزرگ بیش از ۷۰ درصد قیمت‌تمام شده مسکن را زمین تشکیل می‌دهد، این در حالی است که اگر سهم عوارض دولتی را در کنار زمین قرار دهیم حدود ۸۰ درصد قیمت‌ تمام‌شده مسکن را در بر می‌گیرد. ما باید سیاست‌هایی را در پیش بگیریم که سهم زمین و عوارض را در قیمت تمام‌شده مسکن کاهش دهیم، هرچند که کاهش سهم زمین در کلانشهرها کار ساده‌ای نیست، چراکه امروزه دیگر زمین قابل عرضه وجود ندارد.

سلطان‌محمدی گفت: علت اینکه در چند دهه گذشته بحران در بازار مسکن به این شدت دیده نمی‌شد این بود که بعد از انقلاب دولت هرچه زمین دایر و بایر وجود داشت بین طبقات پایین اجتماع تقسیم کردند و نتیجه این شد که شهر تهران از ۱۸۰ کیلیومتر مربع به حدود ۷۳۰ کیلومتر مربع افزایش پیدا کرد و به لحاظ جغرافیایی بخش‌های زیادی به شهر ملحق شد. پس از آن که زمین‌ها به اتمام رسید شهر را در ارتفاع گسترش دادند و ما شاهد افزایش طبقات در ساختمان‌ها شدیم، این کار مدت زمانی به مشکلات، تخفیف داد. اما اکنون زمینی برای عرضه باقی نمانده و در این شرایط راه مناسب این است که زیرساخت‌های شهرهای اطراف تهران را مهیا کنند تا بخشی از تقاضا را پوشش دهد. یکی دیگر از سیاست‌های مناسب برای کنترل بازار مسکن این است که آمایش ملی به نحوی پیش برود که جمعیت‌پذیری در مناطقی انجام شود که دارای ظرفیت است. متاسفانه اکنون نمی‌توانیم راهکاری را که بتواند در کوتاه‌مدت شرایط را مدیریت متصور شویم و کنترل بازار نیاز به زمان کافی دارد.