دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن

سال گذشته افزایش نرخ حدود ۱۰۰ درصدی در بخش خرید و فروش مسکن دیده شد و امسال این تورم خود را بر بخش اجاره متمرکز کرده است. این مسئله سبب شده تا دولت از دادستانی بخواهد در بخش اجاره مسکن وارد شود. این در حالی است که در ۶ سال نخست دولت روحانی این دولت به شدت از مسکن‌سازی دولتی انتقاد می‌کرد ولی حالا وعده داده در یک سال آخر دولت خود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی جدید بسازد تا از ادامه روند افزایش نرخ مسکن جلوگیری کند.

مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن، در رابطه با چرایی افزایش نرخ مسکن در کشور گفت: در اینکه روند فعلی نه تنها دهک‌های پایین درآمدی بلکه اقشار میانی را هم از نفس انداخته شکی نیست ولی مسئله این است که افزایش نرخ مسکن همواره تابعی از نرخ تورم عمومی بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد ۸۰ درصد تورم مسکن از تورم عمومی نشات می‌گیرد.

وی تصریح کرد: راه‌حل این است که دولت سیاست‌های مالی و پولی خود را به نحوی تنظیم کند که تورم عمومی کشور کنترل شود. برای این امر باید سیاست‌های پولی بهبود یابد و کسری بودجه با کمک روش‌های سالم مانند اوراق بدهی و مالیات تامین شود. از سوی دیگر مادامی که دولت برای کسری بودجه به استقراض از بانک‌ها دست بزند به افزایش نقدینگی و متعاقب آن افزایش نرخ تورم دامن زده است.

او با اشاره به تورم عمومی کشور گفت: اکنون نرخ تورم در کالاهای مصرفی و حتی سرمایه‌ای خود را نشان می‌دهد و بازار فلزات قیمتی و ارزهای خارجی رشد شدیدی را تجربه کرده‌اند. حتی رشد شاخص سهام نسبت به نرخ مسکن چند برابر بوده است که این مهم نیز به دلیل افزایش نرخ تورم عمومی بوده است.

سلطان محمدی با تاکید بر وظیفه دولت در کاهش نرخ تورم خاطرنشان ساخت: در جهان امروز نرخ میانگین تورم چهار درصد است و تنها کشورهای معدودی تورم دو رقمی را تجربه می‌کنند که متاسفانه ایران چند دهه است در میان این کشورهای قرار دارد. برای کاهش نرخ تورم نیاز به کارهای عجیب و غریب نیست و می‌توان از تجربه کشورهای متعددی استفاده کرد. به همین دلیل باید دولت و قوه مجریه برای انجام این وظیفه حاکمیتی خود اراده کافی را داشته باشند. تنها با کنترل نرخ تورمی عمومی می‌توانیم نرخ تورم بخش مسکن را حل کنیم.

وی اضافه کرد: بر این اساس رشد نرخ تورم مهم‌ترین عامل دور شدن مسکن مناسب از دسترس اقشار مختلف مردم است خصوصا مستاجران که به دلیل فشار فزاینده تورم مجبورند سطح زندگی خود را کاهش دهند.

این کارشناس مسکن با اشاره به روند درآمدی مردم تاکید کرد: درآمدهای مردم همگام با تورم عمومی و مسکن افزایش نداشته و در یک دهه اخیر نه تنها افزایش را شاهد نبودیم بلکه کاهش قدرت خرید مردم محسوس بوده است. این کاهش قدرت اخیر از دیگر عوامل کاهش توانایی مردم در تامین مسکن مورد نیاز خود بوده است. به همین اعتبار باید درآمدهای مردم بهبود یابند.

وی با اشاره به محدودیت زمین در کشور تصریح کرد: ما در ایران دچار کمبود زمین هستیم و بخش‌هایی از تورم مسکن را که با تورم عمومی نمی‌توانیم توضیح دهیم از طریق می‌توان فهم کرد. در زمان انقلاب هم یکی از خواسته‌های مردم تامین مسکون مورد نیاز بوده است و به همین دلیل سیاست‌هایی چون مصادره زمینهای شهری بزرگ در دستور قرار گرفت. این سیاست تهران را چهار برابر بزرگتر کرد و نهایتا شکست خورد.

او گفت: افزایش تراکم سیاست دیگر بود که اجرا شد و به طور متوسط استفاده از زمین شهری را دوبرابر افزایش داد و به سقف خود رسید. به همین اعتبار نیازمند یک سیاست آمیش سرزمینی خلاقانه هستیم تا بتوانیم تمرکز جمعیت را در بخش‌هایی که امکانات کافی دارند در پیش بگیریم. متاسفانه در طرح آمایش سرزمینی هم به جای تمرکز بر مناطق جنوبی حاشیه خلیج‌فارس یا بخشهای غربی کشور همچنان مرکز کشور مورد توجه بوده است.

وی ادامه داد: در همین رابطه اکنون چاره‌ای نیست جز ایجاد شهرهای اقماری در حاشیه شهرهای بزرگ به شرطی که دسترسی ریلی و جاده‌ای کافی به شهرها داشته باشند. در این جهت با وجود کارهای صورت گرفته ضعفها بسیار زیاد است به همین دلیل کمتر خانواری تمایل دارد سکونتگاه خود را به شهرهای اقماری ببرد.

سلطان محمدی تاکید کرد: در شرایط فعلی چاره‌ای نداریم جز اینکه این مناطق را به سکونت‌گاههای بهتری تبدیل کنیم زیرا به دلیل کمبود زمین اکنون در تهران نمی‌توان انتظار کاهش چشمگیر قیمتها را داشته باشیم. با این همه اگر شهرهای اقماری از امکانات کافی بهره‌مند شود احتمال افزایش تمایل به کوچ به این مناطق وجود دارد.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: مداخلات قیمتی اگر در کوتاه مدت هم جوابگو باشد برای بلند مدت کمکی به کشور نمی‌کند. به همین اعتبار باید به روش‌های علمی دست زد. روشهای دستوری نه در بخش مسکن و نه در دیگر بخش‌ها نتوانسته به یاری کشور بیانجامد و به همین دلیل جلوگیری از تکرار اشتباهات گذشته خود گامی به پیش محسوب می‌شود.