چرا قیمت مسکن در مراکز استان‌ها جهش کرد؟

جهش نرخ مسکن در مراکز استان‌ها - تحت‌تاثیر تقاضای سرمایه‌ای - باعث شد نسبت «قیمت به اجاره» به بالاترین سطح طی سال‌های اخیر صعود کند. اطلاعات رسمی از بازار مسکن ۳۱ مرکز استان نشان می‌دهد شاخص «قیمت به اجاره» که از آن برای سنجش دمای بازار ملک و شناسایی حباب قیمتی استفاده می‌شود در زمستان ۹۸ روی عدد ۲۹ قرار گرفت. عدد حاصل از این نسبت در بازار املاک مسکونی مراکز استان‌ها در سال ۹۵ معادل ۱۶ بوده؛ اما طی دست‌کم یک‌سال اخیر با تند شدن سرعت رشد نرخ از یکسو و روند متفاوت تورم اجاره از سوی دیگر، شکاف نرخ و اجاره به شکل بی‌سابقه گسترش پیدا کرده است. سقف متعارف نسبت نرخ به اجاره، عدد ۲۴ تا حداکثر ۲۵ است که در این حالت عایدی بازار اجاره‌داری به حداقل می‌رسد؛ اما اکنون این عایدی از کف همیشگی نیز پایین‌تر آمده است. وضعیت موجود بازار اجاره نوعی بن‌بست دو طرفه را نمایش می‌دهد؛ به‌طوری‌که استطاعت پرداخت مستاجرها از ارقام فعلی اجاره‌بها هم به مراتب کمتر است و در عین حال، بازدهی پایین بازار انگیزه اجاره‌داری را به شدت کاهش داده است. کارشناسان اقتصاد مسکن دو راهکار برای بن‌بست‌شکنی پیشنهاد می‌کنند. نسبت «قیمت به اجاره» در مراکز استان‌ها تصویر شده است.

بررسی نشانگر دماسنج ملکی در ۳۱ مرکز استان کشور نشان می‌دهد بازار مسکن کشوری براساس آخرین آمارهای رسمی، به لحاظ قیمتی داغ‌تر از پایتخت است. به گزارش «دنیای اقتصاد» و با استناد به آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن کشور در زمستان سال ۹۸ که از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است، آخرین داده‌های مربوط به نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته می‌شود، نشان می‌دهد هم اکنون رابطه بین نرخ و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد. در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت نرخ قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت P به R به‌طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالی است که در شرایط جهش نرخ مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت نرخ همراه شود، نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می‌دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره‌داری برای موجران و مالکان مسکن نیز محسوب می‌شود. در شرایطی که نسبت نرخ به اجاره‌بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش نرخ مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین نرخ و اجاره‌بهای مسکن یا باید افت یا ثبات نرخ مسکن رخ دهد یا سطح اجاره‌بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود. اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش نرخ را دارد. اطلاعات موجود براساس داده‌های رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار مسکن در زمستان ۹۸ که آخرین داده‌های رسمی از تحولات بازار مسکن ۳۱ مرکز استان کشور را در خود جای داده است حاکی است هم اکنون نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن در ۳۱ مرکز استان کشور به‌طور متوسط به عدد ۲۹ رسیده که این میزان با نسبت متعارف P به R فاصله دارد و از آن بیشتر است. اما در سال ۹۵ که بازار مسکن در شرایط متعارف و ثبات نسبی قرار داشت و نه جهش قیمتی و نه رکود چندانی در آن مشاهده می‌شد این نسبت معادل عدد ۱۶ بود یعنی در دامنه متعارف قرار داشت. نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن در تهران در آن زمان نیز معادل نسبت P به R در کشور یعنی عدد ۱۶ و در دامنه متعارف بود. این در حالی است که هم اکنون و در شرایطی که نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن در کشور به عدد ۲۹ رسیده است این نسبت در شهر تهران عدد ۲۵ است. این موضوع نشان می‌دهد هم اکنون بازار معاملات مسکن در کشور به‌خصوص در مراکز استان‌هایی که جزو ۸ کلان‌شهر کشور هستند به لحاظ قیمتی داغ‌تر از بازار مسکن شهر تهران است. علت این موضوع نیز آن است که در نیمه دوم سال گذشته بازار معاملات کشوری در مقایسه با بازار معاملات مسکن شهر تهران با جهش نرخ بیشتری مواجه شد. در نیمه اول سال گذشته این موضوع شرایط عکس داشت یعنی میزان رشد نرخ مسکن در ۶ ماهه اول سال گذشته در تهران بیشتر از میزان رشد نرخ مسکن در کشور بود، اما در نیمه دوم سال میزان رشد نرخ مسکن در کشور از نرخ رشد نرخ فروش آپارتمان در تهران سبقت گرفت. به همین علت نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن در زمستان سال گذشته در ۳۱ مرکز استان کشور به‌طور میانگین بیش از شهر تهران بوده است.

نسبت فعلی نرخ به اجاره مسکن یا همان عدد ۲۹ در شرایط فعلی به معنای آن است که عایدی بازار اجاره مسکن یا عایدی اجاره‌داری برای موجران درحال‌حاضر سالانه برابر با حدود ۳ درصد است. این در حالی است که در برخی مراکز استان‌ها همچون شهر اصفهان این میزان عایدی کمتر و معادل ۲ درصد است.

برآوردهای ما درخصوص نسبت نرخ به اجاره مسکن در ۸ کلان‌شهر نشان می‌دهد این نسبت هم اکنون در شهر تبریز ۳۰ درصد، در اصفهان ۵۰ درصد، در کرج ۲۵ درصد، در تهران ۲۵ درصد، در مشهد ۲۶ درصد، در اهواز ۲۱ درصد، در شیراز ۳۴ درصد و در قم ۳۲ درصد است. در اصفهان نسبت نرخ به اجاره مسکن در سال ۹۵ معادل ۷/ ۲۵ درصد بوده است. پیام اول این موضوع آن است که هم‌اکنون بازار مسکن به لحاظ قیمتی در کشور به مراتب گرم‌تر از تهران است. پیام دومی که از این دماسنج ملکی به بازار مسکن مخابره می‌شود آن است که در این بازه زمانی میزان رشد اجاره‌بها در تهران بیشتر از میزان رشد اجاره‌بها در کشور بوده است. این موضوع نیز به حساسیت بیشتر مستاجران کشور نسبت به مستاجران تهرانی در برابر نوسانات نرخ اجاره‌بها به لحاظ کمتر بودن استطاعت مالی آنها برای پرداخت اجاره‌بها به‌طور نسبی برمی گردد. هر چند کارشناسان معتقدند مطابق با الگوی گذشته، زمانی که نسبت متعارف نرخ به اجاره‌بها از حالت معمول خارج می‌شود حدود سه سال طول می‌کشد تا این نسبت متعارف احیا شود چرا که رشد اجاره‌بها مانند رشد نرخ مسکن به‌صورت ناگهانی رخ نمی‌دهد و اجاره‌بها به‌صورت تدریجی و در میان مدت افزایش می‌یابد. با این حال در شرایط فعلی یک گروه از کارشناسان معتقدند حتی در میان‌مدت هم به دلیل شرایط اقتصادی و سطح درآمدی فعلی مستاجران امکان بازگشت رابطه نرخ و اجاره‌بهای مسکن به سطح متعارف از ناحیه اجاره‌بها وجود ندارد، اما عده دیگری می‌گویند الگوی گذشته می‌تواند بار دیگر در این موضوع تکرار شود. پیام سومی که از این دماسنج ملکی به بازار مسکن مخابره می‌شود پاسخی برای پرسش علت کمبود عرضه آپارتمان در شرایط فعلی است. طی دست‌کم دو سال گذشته بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی معامله شده از سوی سرمایه‌گذاران خریداری شد، اما در شرایطی که انتظار می‌رفت با عرضه این واحدها به بازار اجاره، مشکل عرضه در این بازار تا حد قابل قبولی برطرف شود این انتظار محقق نشد. علت این موضوع را می‌توان در افت شدید بازدهی بازار اجاره در نتیجه خارج شدن رابطه نرخ و اجاره‌بها از دامنه متعارف عنوان کرد. در شرایط معمول بازدهی بازار اجاره معمولا بین ۴ تا ۷ درصد است و در برخی سال‌ها این عدد به ۱۰ درصد هم رسیده است. اما هم‌اکنون بازدهی اجاره‌داری در کشور به حدود ۳ درصد کاهش یافته است. هر چند همیشه بازدهی بازار اجاره نسبت به سایر بازارها کمتر است و عمده بازدهی ملکی از ناحیه افزایش نرخ مسکن است، اما هم اکنون عایدی بازار اجاره برای موجران به میزان محسوسی کاهش یافته است و در میان بسیاری از سرمایه‌گذاران ملکی انگیزه‌ای برای عرضه واحدهای خریداری شده به بازار اجاره وجود ندارد. در چنین شرایطی به منظور افزایش عرضه به بازار اجاره برخی توصیه می‌کنند با دریافت مالیات از خانه‌های خالی با نرخ‌های بالا و بازدارنده می‌توان عرضه مسکن به بازار اجاره را افزایش داد، اما گروه دیگری معتقدند بعید است این مالیات به‌قدری بازدارنده و موثر باشد که بتوان از آن به‌عنوان ابزاری برای افزایش عرضه به بازار اجاره بهره برد. راهکاری که کارشناسان در این باره توصیه می‌کنند آن است که دولت سیاست ساخت و عرضه مسکن استیجاری به منظور حمایت از مستاجران را جایگزین سیاست ساخت مسکن ملکی- مشابه طرح مسکن مهر و اقدام ملی- کند و تسهیلات و مشوق‌هایی که هم اکنون برای ساخت مسکن در بافت فرسوده پرداخت می‌کند را با اولویت ساخت واحدهای استیجاری و عرضه بخشی از آنها دست‌کم برای مدت ۵ سال به بازار اجاره، به این گروه از سازنده‌ها اختصاص دهد.