صعود بازار مسکن به کانال جدید قیمتی

مطابق آمار رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرز ۲۱ میلیون تومان قرار گرفته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد سه بالابر قیمت در بازار مسکن نقش ایفا می‌کند که دو مورد از آنها تحت‌تاثیر هیجانات «بورس» فعال شده است. در اولین ماه از تابستان بیش از ۱۲ هزار واحد مسکونی در شهر تهران خرید و فروش شد.

میانگین قیمت مسکن در پایتخت به کانال ۲۰ میلیون تومان وارد شد. صعود بازار مسکن به کانال جدید قیمتی با تکیه بر سه عامل درونی و بیرونی این بازار بوده که در میان آنها «سنجش روند بازدهی در سایر بازارها» به‌عنوان مهم‌ترین فاکتور اثرگذار بر رفتار عرضه و تقاضا در بازار معاملات ملکی شناخته می‌شود.

بازار مسکن به تبعیت از شرایط کلان اقتصادی کشور و همچنین روند سایر بازارهای دارایی همچون بورس، ارز و سکه در تیرماه رکورد جدید قیمتی از خود برجای گذاشت و برای نخستین بار به کانال قیمتی ۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع وارد شد. فعالان و کارشناسان بازار مسکن معتقدند: تب تند صعود شاخص بورس به کانال جدید، رفتار هر دو طرف عرضه و تقاضا در قیمت گذاری پیشنهادی و نگرانی از تداوم افزایش قیمت‌ها را به شدت تحت‌تاثیر قرار داده است.

گزارش رسمی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره تحولات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن شهر تهران در ماه ابتدایی فصل تابستان امسال نشان می‌دهد: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی یک ماه گذشته معادل ۲۰ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان ثبت شده است. به این ترتیب تورم ماهانه مسکن در پایان تیرماه در مقایسه با ماه پایانی فصل بهار به ۱۰ درصد رسیده که در مقایسه با تورم ماهانه خردادماه حدود ۲ واحد درصد کاهش داشته است. این در حالی است که متوسط قیمت آپارتمان در پایتخت طی تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد معادل ۵۳ درصدی را تجربه کرده است.

علاوه بر تحولات قیمتی، حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران نیز قابل توجه است. آن‌طور که گزارش دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد در تیرماه معادل ۱۲ هزار و ۲۳۴ فقره معامله در بنگاه‌ها ثبت شده که در مقایسه با خردادماه، معادل ۲۷ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از ۱۸۷ درصد رشد را تجربه کرده است.

بررسی‌ها از مهم‌ترین فاکتورهای اثرگذار بر تحولات اخیر شکل گرفته در بازار مسکن یعنی ثبت تورم ماهانه قیمتی به میزان ۱۰ درصد از یکسو و همچنین افزایش حجم معاملات از سوی دیگر حاکی از آن است که دست‌کم سه بالابر تورمی طی یک ماه ابتدایی فصل تابستان در بازار مسکن نقش‌آفرینی کرده‌اند.

بالابر اول، «افزایش تقاضا در بازار معاملات» بوده است. بنابر گفته فعالان بازار مسکن، حجم حضور و ورود متقاضیان در بازار معاملاتی نسبت به یک ماه گذشته تفاوت چشمگیری داشته است، اما در این میان نکته قابل توجه درخصوص جنس متقاضیان خرید حاضر در بازار ملک است. به‌طوری‌که عمده متقاضیان خرید مسکن غیرمصرفی و افرادی هستند که به‌دنبال تبدیل به احسن کردن ملک خود به بازار وارد شده‌اند.

بالابر دوم که بر تداوم روند افزایش قیمت در بازار مسکن اثرگذار بوده، کمبود فایل عرضه شده در بنگاه‌های املاک و سامانه‌های مجازی معرفی آپارتمان‌های آماده به فروش است. فعالان بازار مسکن عنوان می‌کنند همچون ماه‌های گذشته به دلیل بی‌ثباتی شرایط اقتصادی و نااطمینانی نسبت به شرایط بازارها از جمله بازار مسکن، بخش عمده‌ای از سازنده‌ها و مالکان آپارتمان‌های مسکونی از فروش ملک خود منصرف شده و تمایل چندانی به عرضه فایل خود به بازار ندارند. در چنین فضایی، با وجود افزایش تقاضا حتی از جنس غیرمصرفی در بازار، حجم فایل‌های عرضه شده چندان مناسب نیست. بنابراین معدود فروشندگان حاضر در بازار، قیمت آپارتمان خود را افزایش می‌دهند.

اما علاوه بر این دو عامل، بالابر مهم دیگر در تورم ملکی که برخلاف دو عامل نخست، عامل بیرونی اثرگذار بر رفتار متقاضیان و عرضه کنندگان محسوب می‌شود؛ ردیابی قیمتی فروشنده‌ها به شاخص و بازدهی بازارهای رقیب است. بخش عمده‌ای از فروشندگان با توجه به روند افزایشی قیمت‌ها در سایر بازارها به ویژه بازار سهام، برای عقب نماندن از رشد قیمتی بازار مسکن، سعی می‌کنند قیمت‌های پیشنهادی خود را همپای سایر بازارها افزایش دهند.

از این رو بخش عمده قیمت‌های پیشنهادی ارائه شده از سوی مالکان و سازنده‌‌ها در ماه گذشته حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از میانگین قیمتی قطعی و ثبت شده در مناطق مختلف شهر تهران بالاتر بوده است. با این حال بررسی وضعیت معامله‌ای مناطق مختلف شهر تهران طی یک ماه ابتدایی فصل تابستان امسال حاکی از آن است که بخش عمده متقاضیانی که در این مقطع اقدام به خرید می‌کنند افرادی هستند که در حال تبدیل دارایی خود از سایر بازارها هستند. به این معنا که بخش زیادی از سرمایه‌گذاران در سایر بازارها همچون ارز، سکه، دلار، بورس یا حتی خودرو با کسب سود خرید کالا در این بازارها، پس از چندین ماه تصمیم گرفته‌اند دارایی خود را تبدیل به مسکن به‌عنوان دارایی بلندمدت کنند. در نتیجه با فروش دارایی خود بلافاصله در بازار معاملات مسکن حاضر و به خرید یک واحد مسکونی اقدام می‌کنند.

در نتیجه هیجان بازار سرمایه بر نبض بازار مسکن یک اثر دو بعدی داشته است. از یکسو فروشنده با ردیابی و نگاه به روند شاخص بورس، به دنبال افزایش قیمت‌های پیشنهادی و در نتیجه افزایش بازدهی سرمایه در این بازارها هم سطح با سایر بازارها هستند و از سوی دیگر انتظارات تورمی و نگرانی از وضعیت آینده بازار املاک سبب شده تا بخشی از متقاضیان که تاکنون به امید آرام شدن قیمت‌ها در بازار مسکن صبر کرده‌اند به بازار وارد شده و خرید خود را انجام دهند.

نکته جالب توجه در بررسی روند رفتاری این گروه از متقاضیان خرید مسکن که طی یک ماه گذشته تعداد آنها نسبت به ابتدای سال افزایش چشمگیری داشته، آن است که بخش زیادی از آنها به دلیل نگرانی از وضعیت بازارها و همچنین کسب سود چندبرابری نسبت به دارایی اولیه خود در بازارهای مختلف طی چندماه گذشته، اصطلاحا اقدام به «خریدهای بی پروا» می‌کنند. به این معنی که گروهی از این خریداران بدون توجه به سطح کیفی یا مقایسه قیمتی آپارتمان، معامله خود را نهایی می‌کنند. حضور این گروه از خریداران، سبب شده تا حجم معاملات ثبت شده در بنگاه‌های املاک پایتخت رشد پیدا کند. با این حال این سوال وجود دارد که آیا رشد حدود سه برابری حجم معاملات در تیرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته به معنای بازگشت رونق به بازار معاملات مسکن است؟ کارشناسان بازار مسکن در پاسخ به این سوال عنوان می‌کنند: با توجه به آنکه بخش عمده خریداران موجود در بازار در گروه متقاضیان مصرفی قرار ندارند و باتوجه به رونق سایر بازارها و کسب سود از آنها، اکنون پس از چندماه به بازار مسکن کوچ کرده‌اند؛ در نتیجه نمی‌توان ثبت این حجم معاملات را به معنای بازگشت رونق معاملاتی به بازار ملک دانست.

بنابراین همچون روند چندماه گذشته اقلیت متقاضیان حاضر در بازار معاملات مسکن، مصرفی و بخش عمده آنها افرادی هستند که عملیات تبدیل دارایی خود را در این بازار انجام می‌دهند. در این میان گروهی از افرادی که عملیات تبدیل دارایی خود را در بازار مسکن در مقطع کنونی انجام می‌دهند افرادی هستند که ملک خود را تبدیل به احسن می‌کنند.

بررسی جنس متقاضیان خرید ملک در مناطق مختلف شهر تهران حاکی از آن است که در مناطق جنوبی شهر، تقاضای سرمایه‌ای رو به افزایش بوده است. در عین حال عمده خریداران حاضر در بازار مناطق شمالی پایتخت، به دنبال تبدیل به احسن کردن ملک خود از بابت افزایش زیربنا هستند. اما در عمده مناطق شرق و غرب پایتخت هر دو گروه حاضر هستند هرچندکه همچنان گروه متقاضیان مصرفی در اقلیت و تقاضای سرمایه‌ای از جنس تبدیل دارایی در اکثریت هستند. به‌عنوان مثال در مناطق چهار و پنج که عمده معامله گران طی سال‌های گذشته از جنس مصرفی بودند، در یک ماه اخیر اکثرا به دنبال تبدیل به احسن کردن ملک خود بوده‌اند. با این حال، فعالان بازار مسکن در این مناطق عنوان می‌کنند اگرچه بخش عمده فروشندگان با نگاه به شاخص بورس، قیمت‌های پیشنهادی خود را بسیار بالاتر از قیمت میانگین ثبت شده عنوان می‌کنند اما در نهایت معاملات منعقد شده با حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از قیمت پیشنهادی ثبت شده است. به گفته آنها معدود خریداران مصرفی موجود در بازار سعی دارند در همان منطقه با افزایش متراژ آپارتمان مسکونی خود، ملک خود را تبدیل به احسن کنند.

آخرین نکته درخصوص تحولات بازار مسکن در تیرماه ۹۹ نیز کسب رتبه چهارم بازدهی در میان بازارهای مختلف دارایی با وجود رشد قیمت‌ها در این بازار بوده است. مطابق محاسبات انجام شده، پس از بازار سرمایه با بازدهی ۵/ ۵۱ درصدی، سکه با بازدهی ۳۱ درصدی و دلار با بازدهی ۱۴درصدی به ترتیب رتبه‌های دوم و سوم را طی یک ماه تیر داشته‌اند. در نهایت بازار مسکن نیز با ثبت بازدهی ۱۰ درصدی در یک ماه گذشته رتبه چهارم بازدهی را از آن خود کرده است.

پیش از این نیز انتقال هیجان بورس به بازار مسکن را به دو شکل پیش‌بینی شده بود. به‌طوری‌که تب سرمایه‌گذاری در بورس و پرواز شاخص در بازار سرمایه، دست‌کم دو اتفاق را برای بازار معاملات مسکن رقم زد. هیجان بازار سرمایه در ابتدا فضای روانی بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد، به‌طوری‌که دسته‌ای از خانه‌اولی‌ها که قدرت خرید مسکن را با ضربه از ناحیه جهش قیمت، از دست داده بودند تصمیم گرفتند با سرمایه‌گذاری در بورس، توان خرید خود را احیا کنند. اخیرا نیز هیجان بورس باعث شکل‌گیری هیجان در گروهی از فروشنده‌های آپارتمان برای انتقال کامل بازدهی بورس به تورم مسکن شده است. در این مقطع آنچه این هیجان را شارژ می‌کند، بازدهی نجومی این دوره از رونق بورس تهران است.