شگرد جدید بازار اجاره میان مالک و مستاجر

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی‌که سقف افزایش اجاره‌بها در شهر تهران در هفته اول تیرماه سال جاری از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا تا ۲۵ درصد، در کلان‌شهرها تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد تعیین شد، آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در تیرماه متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران ۶/ ۲۷ درصد و در سایر مناطق شهری کشور به‌طور میانگین ۳۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل-تیرماه ۹۸-افزایش یافته است.

رشد میانگین اجاره‌بهای مسکن

این آمارها نشان می‌دهد نه تنها در ماه اول اجرای طرح سقف‌گذاری برای تعیین حد مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران و سایر شهرها، نرخ رشد اجاره‌بها در هر دو گروه از این شهرها-پایتخت و سایر شهرها-از سقف دولتی تعیین‌شده فراتر رفته است، بلکه وضعیت در سایر شهرها به لحاظ میزان رشد میانگین اجاره‌بهای مسکن نسبت به شهر تهران وخیم‌تر بوده است.

اوایل تیرماه ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه‌ای برای بازار اجاره به تصویب رساند که براساس آن افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن مطابق با سقف‌های مجاز اعلام شده در این زمینه، محدود شد. هدف ستاد ملی مقابله با کرونا از این مصوبه در وهله اول کمک به افراد فاقد مسکن در شرایط وخیم اقتصادی ناشی از افزایش ضربه‌های اقتصادی به دلیل شیوع بیماری کرونا به این گروه از اقشار جامعه که عمدتا جزو گروه‌های کم‌درآمد محسوب می‌شوند، بود. بسیاری از افراد فاقد مسکن متعلق به گروه‌های درآمدی پایین جامعه تحت تاثیر شیوع بیماری کرونا و تعطیلی‌های گسترده مشاغل و صنوف، با مشکلات معیشتی روبه‌رو شده و توان پرداخت اجاره‌بها حتی با نرخ‌های قبلی نیز نداشتند و توان پرداخت اجاره‌بها از تعداد قابل توجهی از آنها سلب شد. از سوی دیگر به دنبال تورم عمومی قابل توجه، همچنین زیان موجران از پیامدهای ناشی از انتشار ویروس کرونا و از بین رفتن سایر منابع درآمدی آنها که منجر به اتکای بیشتر موجران به درآمد‌های ناشی از دریافت اجاره‌بها برای گذران زندگی شد، ستاد ملی مقابله با کرونا اقدام به تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها کرد تا از این طریق نه مستاجران دچار فشار مضاعف شوند و نه در حق موجران برای دریافت حقوق خود به واسطه اجاره واحد استیجاری‌شان مطابق با شرایط روز اقتصادی، اجحاف شود.

هدف دوم ستاد ملی مقابله با کرونا از تصویب این دستورالعمل، کاهش ترددها و رفت و آمد مستاجران و موجران به بنگاه‌ها و بازار مسکن با هدف یافتن واحدهای مسکونی استیجاری یا مستاجر برای جابه‌جایی در بازار اجاره بود.

در راستای اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی به منظور کنترل و جلوگیری از گسترش ویروس کرونا این مصوبه تصویب شد تا رفت وآمدها به بازار مسکن کاهش یافته و موجران و مستاجران تا حد امکان مجبور به مراجعه به بنگاه‌های مسکن و بازدید از فایل‌های اجاره و برگزاری نشست برای تنظیم اجاره‌نامه نشوند.

رشد ۶/ ۲۷ درصدی اجاره‌بهای مسکن

در حالی‌که سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در شهر تهران مطابق با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا ۲۵ درصد تعیین شد اما اجاره‌بهای مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶/ ۲۷ درصد رشد کرد. این موضوع نشان‌دهنده آن است که اگرچه در برخی از فایل‌ها موجران به دلیل شرایط خاص ناشی از آسیب‌های اقتصادی در دوره شیوع کرونا، نرخ اجاره واحدهای مسکونی را نسبت به سال قبل افزایش ندادند یا با درصدهای کمی اقدام به تمدید قرارداد سال گذشته خود با مستاجران کردند، اما تعداد قابل توجهی از قراردادهای بازار اجاره نیز با نرخ‌های بالاتر از سقف مصوب تمدید شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم دو نشانه از بازار اجاره مسکن تیرماه قابل رویت است که نشان می‌دهد موجران به سقف دولتی تعیین شده برای افزایش اجاره‌بهای مسکن بی‌محلی کرده و قراردادهای جدید را بدون توجه به این سقف مجاز، با مستاجران منعقد کرده‌اند.

اولین نشانه، همان فاصله نزدیک به ۳ واحد درصدی نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در تیرماه امسال با سقف مجاز دولتی برای افزایش اجاره‌بهای مسکن در تهران و فاصله ۱۱ واحد درصدی میانگین نرخ افزایش اجاره‌بها در سایر شهرها با متوسط سقف مصوب دولتی است. دومین نشانه کم‌محلی موجران به سقف‌گذاری دولتی برای بازار اجاره مسکن، عدم تحقق انتظارات مبنی بر رفع توقف انتشار آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی است.

از اسفندماه سال ۹۶ دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین مراجع آماری بازار مسکن تنها اقدام به انتشار آمار مربوط به تحولات بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی شهر تهران می‌کند و بنا به یک علت عمده، از انتشار جزئیات مربوط به تحولات بازار اجاره خودداری می‌کند.

مهم‌ترین دلیل این موضوع از سال ۹۶ تاکنون، عدم ثبت همه قراردادهای بازار اجاره در سامانه رهگیری مسکن و فقر اطلاعاتی در این زمینه اعلام می‌شد. این در حالی است که مطابق با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، برای آنکه قراردادها مشمول این مصوبه شوند باید از زمان تصویب آن، همه اجاره‌نامه‌ها در سامانه رهگیری ثبت شوند.

با توجه به این الزام این انتظار وجود داشت که همزمان با افزایش ثبت قراردادهای اجاره مسکن در سامانه رهگیری، انتشار گزارش مربوط به تحولات بازار اجاره نیز از تیرماه امسال از سر گرفته شود اما در عمل چنین انتظاری به وقوع نپیوست.

در واقع برای ایجاد ضمانت اجرایی مربوط به تبعیت موجران از سقف مجاز افزایش اجاره‌بها، این الزام از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا ایجاد شد که قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری ثبت سیستمی شوند. بنابراین انتظار می‌رفت داده‌های مورد نیاز برای تهیه گزارش مربوط به تحولات بازار اجاره تامین شود و گزارش مربوط به این بخش از بازارمسکن نیز مانند گزارش تحولات بازار معاملات خرید و فروش به‌صورت ماهانه از تیرماه منتشر شود که در تیرماه این اتفاق به وقوع نپیوست. میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در تیرماه امسال به ۵۲ هزار تومان رسیده است.

این موضوع دومین نشانه عدم موفقیت سقف‌گذاری دولتی برای بازار اجاره در ماه اول اجرای مصوبه تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن محسوب می‌شود.

 تحولات بازار اجاره

بررسی‌ها نشان می‌دهد در یک‌ماه اخیر به‌رغم تصویب این مصوبه همچنین بسیاری از موجران از راه‌های مختلفی درصدد فرار از این تکلیف قانونی برآمده و این مصوبه را دور زده‌اند تا با رقمی بالاتر از سقف دولتی اقدام به تمدید قراردادهای اجاره کنند. تحقیقات میدانی از تازه‌ترین تحولات بازار اجاره حاکی است در یک‌ماه گذشته تاکنون، موجران و مستاجران عمدتا قراردادهای جدید را با افزایش نرخ اجاره در بازه ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به رقم اجاره‌بهای سال گذشته تمدید کرده‌اند.

یعنی در بازار اجاره موجران و مستاجران با استفاده از یک شگرد جدید به یک توافق برد-برد به نفع طرفین، دست یافته‌اند و در نهایت به‌طور متوسط با ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش نرخ اجاره اقدام به تمدید قراردادهای قبلی کرده‌اند.

در حالی‌که برخی از مستاجران نرخ‌های افزایش اجاره‌بها بالاتر از سقف‌های تعیین شده برای این موضوع براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا را نپذیرفته و ناچار به جابه‌جایی در بازار مسکن شدند اما گروه زیادی از موجران و مستاجران با استفاده از این شگرد جدید، قراردادهای سال قبل خود را از طریق فسخ قرارداد سال گذشته و نگارش یک قرارداد جدید پس از مدت زمانی کوتاه، با نرخ‌های بالاتر تمدید کرده‌اند.

به این معنا که موجران با موافقت مستاجران به‌صورت صوری اقدام به فسخ قرارداد با مستاجر خود کرده‌اند و به این ترتیب قرارداد را از حالت تمدید به حالت قرارداد جدید تغییر وضعیت می‌دهند.

در این شرایط موجرانی که به دلیل تورم بالا در فکر افزایش نرخ اجاره‌بها با ارقامی بیش از ۴۰ درصد بوده‌اند، شرایط قیمتی خود را تا ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش نرخ اجاره تقلیل داده‌اند و مستاجران هم با درک شرایط موجران به افزایش اجاره‌بها با این رقم موافقت کرده‌اند و از این طریق به یک توافق برد-برد دست‌ یافته‌اند. عمده این مستاجران افرادی هستند که به دلیل بالا بودن سطح اجاره‌بها و همچنین هزینه‌های مربوط به جابه‌جایی در بازار اجاره، ترجیح می‌دهند به جای جابه‌جایی، جست و جو و یافتن واحد استیجاری جدید، قرارداد سال قبل خود را با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نرخ اجاره تمدید کنند.

این تحقیقات همچنین نشان می‌دهد سقف‌گذاری و تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بها با مکانیزم فعلی بازار اجاره در شهرهای کشور سازگار نیست و عمدتا محکوم به شکست است مگر آنکه در این مسیر از تجربیات موفق سایر کشورها در این حوزه استفاده شود.

عمده تجارب موفق در دنیا در حوزه ساماندهی بازار اجاره با تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در هر سال، مبتنی بر اعمال سیاست‌های تشویقی و در نظر گرفتن مشوق برای موجرانی است که در محدوده نرخ‌های مجاز تعیین شده اقدام به تغییر اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خود کنند. در واقع در این کشورها نیز نوعی توافق برد-برد-برد بین موجران، دولت و مستاجران وجود دارد و موجران به ازای استفاده از مشوق‌های تعیین‌شده، اقدام به عرضه استیجاری واحدهای مسکونی خود با نرخ‌های مجاز به مستاجران می‌کنند. از این طریق هم دغدغه دولت‌ها درخصوص ساماندهی بازار اجاره از بین می‌رود یا به حداقل می‌رسد و هم مستاجران دغدغه کمتری از بابت پرداخت اجاره‌بها و تغییرات آن در هر سال دارند.