اثر ششم هیجانات بورس در بازار مسکن

ذائقه بورسی مالک و مستاجر با تغییرات عمده نسبت به روال بیش از یک دهه گذشته روبه‌رو شده است. این ششمین تاثیری است که از ناحیه رونق بازار سرمایه در بازار مسکن ملموس می‌شود. در بهار امسال موجران بر خلاف سنت همیشگی اقبال زیادی به دریافت اجاره‌ بهای ماهانه نشان نداده و به دنبال انعقاد قراردادهای «رهن کامل» بودند. این در حالی است که مستاجران بر خلاف همیشه، دیگر منفعت چندانی از اجاره‌نشینی در قالب قراردادهای رهن کامل دریافت نمی‌کنند و خود برای پرداخت اجاره ماهانه پیش‌قدم شده‌اند.

رشد میانگین اجاره بها

میانگین نرخ اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در فصل بهار امسال به ۵۵ هزار و ۷۰۰ تومان رسید که حکایت از رشد ۳۸ درصدی نسبت به فصل مشابه سال ۹۸ دارد. بررسی این ارقام در نسبت با نرخ تورم عمومی و تورم بخش مسکن حاوی پیامی است که یک وضعیت خاص را گزارش می‌کند. نرخ تورم عمومی در فصل بهار ۲۱ درصد محاسبه شده و تورم مسکن در تهران نیز در این فصل حدود ۳۸ درصد بوده است. به این ترتیب تورم اجاره بر خلاف روال همیشگی که قدری از تورم عمومی بیشتر اما از تورم مسکن کمتر بوده، مسیر دیگری در پیش گرفته که در چند دهه گذشته سابقه نداشته است؛ به این ترتیب که نرخ تورم اجاره‌بها در تهران طی سه ماه نخست امسال همپای نرخ تورم مسکن رشد کرده و از طرفی از نرخ تورم عمومی کمتر شده است. اگرچه در سال گذشته نیز فشار اجاره‌بها نسبتا زیاد بود، اما میزان رشد اجاره‌بها آن‌طور که انتظار می‌رود و با طبیعت بازار اجاره همخوانی دارد، به مراتب از تورم مسکن کمتر بود. همچنین همواره میان دو نرخ تورم مسکن و اجاره فاصله وجود داشته، کمااینکه طی سال ۹۸ میانگین رشد قیمت مسکن ۶۲ درصد و میانگین رشد اجاره‌بها ۳۷ درصد بوده است. به‌طور کلی انتظار «جهش» در بازار اجاره‌بها دور از ذهن است و تجربه دهه‌های گذشته نیز نشان داده در بدترین شرایط اقتصادی، با توجه به اثر متغیر «استطاعت مستاجر» بر میزان اجاره‌بها، شوک افزایشی به شکل جهش در بازار اجاره رخ نداده است. در بهار امسال نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) با قدری افزایش نسبت به زمستان به ۲۷ واحد رسید که این رقم از سقف همیشگی نسبت مذکور که تا سال گذشته همواره در آن دامنه نوسان می‌کرد، فراتر رفته است. نسبت قیمت به اجاره مسکن تا پیش از برهم خوردن نظم همیشگی بازار از حدود دو سال گذشته به بعد، رقمی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده است. در زمستان سال گذشته همزمان با اوج‌گیری نوسان‌های قیمتی دور از انتظار در بازار مسکن، این نسبت در برخی ماه‌ها تا نزدیک ۳۰ واحد هم رسید اما به‌طور میانگین در زمستان این نسبت ۲۵ واحد بوده است.

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن در محله‌های مختلف تهران در روزهای پایانی ماه میانی تابستان که یکی از فصول پرکار بازار اجاره محسوب می‌شود و نیز بررسی آماری فایل‌های موجود نزد بنگاه‌های ملکی، حکایت از آن دارد که ذائقه سنتی مالک و مستاجر نیز در ماه‌های اخیر به کلی تغییر کرده و چهره متفاوتی با آنچه در بیش از یک دهه گذشته منعکس شده، به نمایش گذاشته است. در حالت متعارف و در تمام سال‌های گذشته همواره موجر تمایل به دریافت اجاره ماهانه بیشتر در ازای ودیعه کمتر داشته است، چراکه موجران کشور ما اغلب موجر سنتی بوده و تمایل دارند هزینه‌های ماهانه زندگی خود را از محل اجاره‌بها تامین کنند. البته در برخی مقاطع زمانی به مدت محدود تحت تاثیر تغییرات نرخ سود بانکی این موضوع تغییر کرده است، به این معنا که هرگاه نرخ سود بانکی واقعی در نسبت با نرخ تورم افزایش می‌یافت، برای مدتی تمایل به انعقاد قرارداد رهن کامل یا دریافت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر در میان موجران پررنگ می‌شد.

مستاجر نیز در بیش از یک دهه گذشته همواره رهن کامل را به رهن و اجاره ترجیح می‌داده و اگر هم ناگزیر به پرداخت اجاره‌بها متناسب با تمایل موجر بود، باز هم برای اختصاص وزن بیشتر به مبلغ ودیعه با موجر چانه‌زنی می‌کرد تا در نهایت دو طرف قرارداد با یکدیگر کنار می‌آمدند اما طی یک سال و نیم اخیر رونق مستمر بازار سرمایه و ورود پرحجم و شاید هیجانی عموم مردم به این بازار، منجر به سنت‌شکنی در بازار اجاره‌بها شده و ذائقه مالک و مستاجر با یکدیگر تعویض شده است؛ به این ترتیب که موجران اکنون تمایل به اجاره دادن املاک خود به‌صورت رهن کامل دارند و در مقابل مستاجران نیز که هیجان بیشتری برای کسب سود از رونق بازار سرمایه داشته و قدری زودتر از موجران، پس‌انداز ودیعه مسکن خود را به بورس وارد کرده‌اند، بر خلاف تمایل همیشگی، اکنون اصرار دارند اجاره‌بهای ماهانه بیشتر در ازای ودیعه کمتر بپردازند.

افزایش تمایل به رهن کامل

همچنین با انجام یک بررسی آماری از استارت‌آپ‌هایی که بیشتر برای فایل املاک اجاری مورد استفاده مردم و واسطه‌ها قرار می‌گیرند، یک روز کاری هفت ساعته را در بازه ۱۰ تا ۱۷ که پیک فعالیت طرفین بازار اجاره محسوب می‌شود، به بررسی فایل‌های جدید روزانه اختصاص داده و یک‌هزار و ۶۸۱ فایل اجاری را در این مدت بررسی شده است. ۴۷ درصد از این فایل‌ها از جنس رهن کامل بوده‌اند و این در حالی است که این میزان در سال‌های گذشته معمولا زیر ۲۰ درصد بوده و اکنون تحت تاثیر هیجان بورسی، بیش از دو برابر شده است. از طرفی وزن فایل‌هایی که صرفا برای دریافت اجاره ماهانه اعلام آمادگی کرده‌اند نیز در حالی که اغلب در تابستان‌ها حدود ۵ درصد بوده، اکنون به نزدیک یک درصد سقوط کرده است.

نکته مهم این است که در مجموع فایل‌های ترکیب رهن و اجاره که وزنشان نسبت به کل فایل‌های یک روز بازار اجاره، ۵۳ درصد بوده نیز، قیمت پیشنهادی عمده فایل‌ها با وزن ۷۰ درصدی مبلغ ودیعه نسبت به وزن ۳۰ درصدی اجاره‌بها از سوی موجر اعلام شده است، ضمن اینکه فرمول تبدیل اجاره همچون گذشته یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه بوده و تغییری نکرده است.

این تغییر ذائقه و سنت‌شکنی موجر و مستاجر، ششمین اثری است که بازار مسکن از بورس پذیرفته است. پیش از این هیجان بورسی یک اثر روی رفتار تقاضای سرمایه‌ای مسکن داشت که به شکل افزایش خرید سرمایه‌ای در بازار منعکس شد؛ اثر دیگری روی فروشنده‌های مسکن داشت که آنها را از فروش منصرف کرد؛ سومین اثر را روی قیمت‌های پیشنهادی فروش گذاشت که اصطلاحا سفت‌تر از گذشته شد؛ اثر چهارم هیجان بورسی نیز بر بازار زمین ملموس شد که مالکان را از فروش یا مشارکت موقتا منصرف کرده است؛ پنجمین اثر نیز روی بازار اوراق وام مسکن بود که دارندگان این اوراق را از عرضه منصرف کرد و موجب افزایش قیمت اوراق و در واقع افزایش هزینه دریافت وام بدون سپرده مسکن شد. این موضوع حاوی یک پیام مهم برای سیاست‌گذار اقتصادی است، چراکه اگرچه انتظار نمی‌رفت بازار مسکن تا این حد نسبت به بازار سرمایه حساسیت پیدا کند، اما چنین شده و هر آنچه در این بازار می‌گذرد می‌تواند روی وضعیت قیمت‌ها، رفتارها و توافقات در بازارهای دیگر از جمله مسکن اثر بگذارد. به بیان دیگر اکنون بورس به بازاری پیشرو در کشور تبدیل شده است.

در حال حاضر هزینه اجاره‌نشینی در تهران به‌طور میانگین برای یک واحد آپارتمان ۷۰ مترمربعی، ماهانه ۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان است که معادل رهن کامل آن برای سکونت یکساله ۱۳۰ میلیون تومان خواهد بود. به این ترتیب برای سکونت در یک واحد آپارتمان با مساحت در مرز بین میان متراژ و بزرگ‌متراژ حداقل ۱۳۰ میلیون تومان ودیعه یا معادل ریالی تمام یا بخشی از آن که با فرمول متعارف بازار اجاره تبدیل می‌شود، لازم است.

در این بین میانگین اجاره‌بها در مناطق غیرلوکس و مصرفی شمال شهر شامل مناطق ۲ تا ۵ نیز ماهانه ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و در مناطق جنوب شهر (محدوده منطقه ۱۰ تا ۲۰) ماهانه ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان است. پیش‌تر کف هزینه‌های خانوار در تیر ماه ۹۹ را بر پایه ارزش ریالی حداقل کالری مطلوب یک خانوار سه نفره محاسبه و با توجه به وزن هزینه‌های خوراکی در سبد خانوار، هزینه کل سبد خانوار در این ماه را برآورده کرده بود. بر اساس این برآورد کل هزینه خانوار در مناطق شهری برای سه دهک اول طی تیرماه امسال به‌طور میانگین ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برآورد شده است. اگر این محاسبه را ملاک قرار دهیم، وزن اجاره‌بها در شهر تهران در حال حاضر به بیش از ۸۰ درصد هزینه‌های سبد خانوار رسیده است. نکته مهم این است که در سال ۹۸ سهم بخش مسکن از سبد هزینه‌های خانوار نزدیک ۶۰ درصد بوده است که این میزان اکنون به ۸۰ درصد رسیده و رشد ملموسی داشته است. هرچند در شرایطی که هزینه‌های سبد خانوار سه‌نفره در شهر تهران مستقل از سایر شهرها محاسبه شود، ممکن است این نسبت قدری تغییر کند. طبعا هزینه‌های سبد خانوار در شهر تهران می‌تواند به مراتب بیشتر از میانگین به‌دست آمده برای کل شهرهای کشور باشد و به همان نسبت، سهم اجاره از این کل می‌تواند متغیر باشد.