یک راهکار ویژه برای کنترل بازار اجاره

بازار اجاره این روزها در مقایسه با سال گذشته با نوسان کمتری رو به رو است اما به نظر می رسد که این بازار آرامش قبل از طوفان را شاهد است و دولت باید به دنبال راه حلی دائمی برای بازار اجاره و مستاجران باشد.

طبق گفته ها و مصوبات اجرایی تاکنون دولت برنامه‌هایی برای بازار اجاره در نظر گرفته است اما تاکنون این برنامه ها موقتی بوده و در صورتی که این برنامه ها به صورت کامل اجرایی نشوند شاهد رشد و نوسان بیشتری در این بازار خواهیم بود.

بسیاری از کارشناسان و اقتصاددانان حوزه مسکن معتقدند که دولت باید برنامه‌های جدی‌تر و با ثبات تری را برای کنترل این بازار در دستور کار خود قرار دهد یکی از برنامه هایی که دولت از چند سال پیش همواره اعلام کرده بود که باید در دستور کار خود قرار دهد تمدید قراردادهای اجاره دو سالانه است.

چرا که هر ساله با افزایش قیمت اجاره ها، شاهد رشد چشمگیر نرخ ها آن هم به صورت حباب گونه در این بازار هستیم به طور مثال در سال ۹۷ و در زمان سکانداری عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی دولت طرح های اجاره ای را برای این بازار مطرح کرده بود که یکی از گزینه های این طرح، برای کنترل بازار اجاره انعقاد قراردادهای دو ساله بود.

دولت جهت تشویق مالکان برای اجرایی کردن این طرح مکانیزم های تشویقی از جمله معافیت های مالیاتی در دستور کار خود قرار داده بود اما در آن زمان با استعفای عباس آخوندی و همچنین برکناری معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه این طرح هم به فراموشی سپرده شد و متاسفانه تا یکی دو سال گذشته دولت برنامه‌ای برای اجرایی کردن طرح های اجاره مسکن نداشت.

اما امسال همزمان با ورود ویروس کرونا به کشور و اجازه ندادن مالکان برای بازدید واحدهای مسکونی خود و اعتراض مستاجران، ستاد ملی مبارزه با کرونا طرح هایی را برای حمایت از مستاجران در دستور کار خود قرار داد، یکی از این طرح ها تمدید قرارداد اجاره تا خرداد ماه توسط مالکان بود و در پی آن دولت مصوب کرد که تا سه ماه بعد از اعلام وضعیت سفید در کشور باید مالکان قراردادهای اجاره خود را تمدید کنند همین موضوع باعث شد که کمی بازار اجاره رنگ آرامش به خود بگیرد.

بر اساس آمارهای منتشر شده توسط وزارت راه و شهرسازی، کارشناسان و متخصصان مسکن اعلام کردند که اگر دولت در سال‌های آینده برنامه‌هایی از جمله تمدید قراردادهای اجاره و یا انعقاد قراردادهای اجاره به صورت دو ساله و یا چند ساله را در دستور کار خود قرار دهد و همچنین تعیین سقف قیمتی اجاره برای سال های آینده باعث می شود که بازار اجاره از ثبات بهتری برخوردار شود.

نرخ تورم مانع اصلی قراردادهای چندساله اجاره

محمد جعفری یکی از مشاوران املاک در محدوده ازگل با بیان اینکه من به عنوان یک مشاور املاک کاملاً با این موضوع که قراردادهای اجاره به صورت دو ساله منعقد شود مخالف هستم، گفت: دولت باید برنامه کامل و مدونی برای خانه دار کردن مردم در دستور کار خود قرار دهد این گونه طرح های موقتی نمی تواند مشکل گشای بازار مسکن شود.

او ادامه داد: در صورتی که مالکان راضی شوند که قراردادهای اجاره را دو سالانه و یا چند ساله منعقد کنند باید نرخ ثابت و یا نرخ پایه نباشد چراکه با افزایش نرخ تورم هیچ مالکی راضی به انعقاد قرارداد با نرخ های تورم کنونی نیست.

اجاره های چندساله شدنی نیست

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور با بیان اینکه انعقاد قراردادهای دوساله به هیچ عنوان قابل اجرا شدن نیست، گفت: مالکیت در تمام دنیا محترم است و در کشور ایران هم مالکیت طبق قانون و شرع محترم است بنابراین اجرایی شدن چنین طرح های به هیچ عنوان امکان پذیر نیست.

خسروی با بیان اینکه مالکان خود موظف هستند طبق صحبتی که با مستاجران انجام می‌دهند قراردادهای خود را یکساله، دوساله،سه ساله و یا پنج ساله منعقد کنند، تصریح کرد: ما نمی توانیم مالکان را مجبور کنیم که قرارداد های را خود را دو ساله منعقد کنند این موضوع به هیچ عنوان امکان پذیر نیست. در شرایط کنونی هم ستاد ملی مبارزه با کرونا با توجه به شرایطی که کشور داشته اقدام به تعیین سقف قیمتی کرده و مالکان را مجبور کرده که قراردادهای خود را سه ماه تحمل کنند.

او بیان کرد: به هیچ عنوان امکان ندارد که در کشور قراردادها دو ساله شود چراکه مالک و مستاجر به هیچ عنوان نمی‌توان مجبور کرد که برای قراردادهای خود زمان مشخصی تعیین کنند.

اجاره نامه های دو یا چند ساله بازار مسکن را آرام می کند

یکی دیگر از مشاوران املاک به نام یوسفی با اشاره به اینکه این طرح می‌تواند بازار اجاره و مسکن را به سمت ثبات هدایت کند، گفت: این طرح اگر چه به نفع مشاوران املاک نیست اما خود می تواند باعث ایجاد امید در بین مستاجران شود.

او ادامه داد: بسیاری از مستاجران با توجه به آن که مالکان هر ساله قیمت‌های اجاره را افزایش می دهند باید به دنبال واحد مسکونی مناسب درآمد خود باشند.

یوسفی تصریح کرد: در صورتی که مالکان قراردادها را دو ساله منعقد کنند مستاجران دیگر هرسال مستاصل و با نگرانی در بنگاههای املاک به دنبال واحد مسکونی با نرخ مناسب نیستند.

او یاد آور شد: هرسال بسیاری از مستاجران مجبور هستند که واحد مسکونی خود را عوض کنند و همین موضوع باعث می شود که در بنگاه ها به دنبال خانه هایی با قیمت های بالاتر باشند، بنابراین دولت باید این موضوع را در دستور کار خود و در قالب قانون و یا مصوبه لازم الاجرا کنند از سوی دیگر همین موضوع خود باعث می شود که بازار اجاره به صورت جهشی دچار افزایش قیمت نشود.

همچنین حسنی یکی از مستاجران که در محدوده خیابان ولیعصر ساکن بود با بیان اینکه امیدواریم این طرح هر چه سریعتر توسط دولت و مجلس به مرحله اجرایی برسد، ادامه داد: خستگی در یافتن واحدمسکونی مناسب در چهره بسیاری از مستاجران مشهود است چراکه هر سال باید به دنبال واحد مسکونی در محلات مختلف باشیم و از سوی دیگر بسیاری از مالکان راضی نمی شوند که قراردادهای خود را دو سالانه منعقد کنند.

او ادامه داد: مالکان هر سال به دلخواه خود اجاره ها را با قیمت های بسیار بالاتری افزایش می دهند که این باعث ایجاد مشکلات بسیار زیادی برای مالکان می شود.

این مستاجر اظهار کرد: اگر مالکان راضی شوند که قراردادهای خود را ۲ ساله و یا چند ساله منعقد کنند بار بسیار سنگینی از دوش مستاجران برداشته می شود.

در همین زمینه یکی از مالکان با نام صلاتی در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران گفت: اگر دولت بخواهد این طرح را اجرایی کند باید نرخ های بالاتر از نرخ‌های مصوب سال قرارداد منعقد کند چرا که هر ساله بر نرخ تورم افزوده می شود بنابراین اگر با همان نرخ های سال گذشته قراردادها را منعقد شود هیچ مالکی راضی به اجرای چنین طرحی نمی شود.

حسام عقبائی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه طبق قوانین حقوقی و مدنی نمی توانم مالک و یا مستاجر را ملزم به انعقاد قرارداد دو ساله یا چند ساله کنیم، افزود: از نظر حقوقی موانعی در این زمینه وجود دارد در دولت یازدهم و همچنین در زمان ریاست آخوندی و همچنین در زمان دولت دهم این موضوع به نتیجه نرسید.

وی گفت: طبق قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۷۶ نمی توان مدتی برای قرارداد اجاره تعیین کرد و یا محدودیتی مشخص کرد و ممکن است مالک و مستاجر این موضوع را قبول نکنند.

او ادامه داد: ممکن است یک فردی برای درمان و یا دوره دانشجویی واحد مسکونی را در تهران به مدت چند ماه اجاره کند بنابراین نمی توان مالک را مجبور کرد که برای دو ساله قرارداد را منعقد کنند.

دوای درد بازار اجاره مسکن ساخت واحدهای مسکونی استیجاری است

عقبائی توضیح داد: در برخی از املاک تجاری و یا مغازه‌ ممکن است مالکان قراردادهای چند ساله منعقد کنند اما در قرارداد ذکر می‌ شود که هر سال مبلغ اجاره افزایش خواهد یافت به طور مثال در سال اول یک میلیون اجاره، سال دوم یک میلیون و پانصد، سال سوم سه میلیون تومان از مستاجران دریافت می شود.

او با اشاره به اینکه چنین طرح هایی نمی تواند بازار اجاره را به سمت آرامش و کاهش قیمت هدایت کند، ادامه داد: دولت باید طرح‌های جامع و کامل از جمله طرح مسکن استیجاری، پرداخت تسهیلات با نرخ کم و افزایش تولید را در دستور کار خود قرار داد و شاید بتوان بازار را به سمت آرامش هدایت کرد.

به نظر می رسد که نمی‌توان با چنین طرح‌های بازار را به سمت آرامش هدایت کرد بلکه باید در این بخش دولت برنامه های جامع و کامل تری را در دستور کار خود قرار دهد تا شاید بتوان گرانی بازار اجاره را در این بخش ریشه کن کرد.