مسکن چرا در ۳ سال گذشته افزایش یافت؟

حسام عقبایی در خصوص وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: نوسانات بازار مسکن یک نوسانات سینوسی داشت؛ طی ۴۰ سال اخیر اوایل تغییرات قیمت هر ۷ تا ۸ سال روی می‌داد، اما به مرور تحولات قیمت به دوره‌های ۴ تا ۵ ساله کاهش یافت.

وی افزود: در برخی مواقع این تغییرات همزمان با روی کار‌آمدن دولت‌ها بود و در برخی مواقع ممکن بود در دو دوره یک دولت تلرانس اتفاق افتاد که نمونه آن در دولت نهم و دهم بود. در سال ۹۱ یکی از سال‌هایی بود که قیمت مسکن رشد سونامی‌گونه‌ای داشت.

وی تصریح کرد: به طور معمول هر ۴ تا ۵ سال شاهد رشد قیمت در بازار مسکن بودیم و یا بازار با هان روند پایدار خود طی مسیر می‌کرد یا با رکود مواجه می‌شد. این رکود در دهه ۷۰ و ۸۰ بسیار کم‌رنگ بود، اما در دهه ۹۰ به بعد رکود بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات عمیق‌تر می‌شد.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک یادآور شد: پس از رشد نامتعارف قیمت مسکن در سال ۹۱، بازار وارد رکود شد. از سال ۹۲ تا سال ۹۶ نیز قیمت مسکن افزایش معمول هر ساله را داشت و جهش قیمتی نداشتیم. از سال ۹۶ به بعد جهش قیمت‌هایی داشتیم و نرفت برای سال ۱۴۰۰.

عقبایی بیان کرد: سال انتظار تکرار این افزایش قیمت ۱۳۹۹ یا ۱۴۰۰ نشد؛‌چراکه سال ۹۷ باز هم قیمت مسکن افزایش نامتعارف داشت. در زمستان ۹۷ هم باز هم شاهد افزایش قیمت بودیم که تعجب آور بود تکرار دو افزایش قیمت در یک سال. در تابستان ۹۸ نیز افزایش قیمت حدود ۱۰۰ درصدی مسکن اتفاق افتاد.

وی گفت: به‌عنوان مثال قیمت ملکی که بهمن ۹۷ یک میلیارد تومان بود در تیر ۹۸ به ۲ میلیارد تومان افزایش یافت. در یک فاصله زمانی کوتاه این افزایش روی داد. در آذرماه ۹۸ دوباره بازار مسکن اوج گرفت و قیمت‌ها ۴۰ تا ۵۰ درصد داشتیم و روز به روز در حال افزایش بود.

 پیش‌بینی می‌کردیم سونامی دوم قیمت مسکن در آخر سال ۹۸ خواهیم داشت که مصادف بود با شیوع ویروس کرونا. به همین دلیل جهش نامتعارف دوم قیمت مسکن افت کرد و مردم به سمت مسائل بهداشتی رفتند و مشاوران املاک نیز تا پایان فروردین ۹۹ تعطیل بودند.

وی یادآور شد: بعد از فروردین با وجود آن‌که وارد ماه مبارک رمضان شدیم شاهد رشد قیمت در ایام کرونایی بودیم. این مسئله باعث تعجب کارشناسان شد.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که از اردیبهشت ۹۹ تا مرداد ۹۹ افزایش قیمت مسکن جهشی بود و در بازه مورد اشاره رشد قیمت از کل سال ۹۸ نیز بیشتر بوده است.

عقبایی با بیان این‌که از سال ۹۶ تا امروز شش بار افزایش قیمت داشته‌ایم در خصوص دلایل بروز این اتفاق گفت: یکی از دلایل به سیاست‌های پولی و مالی کشور برمی‌گردد. در تولید مسکن طی چند سال اخیر بر اساس آمار شهرداری‌ها حدود ۳۰ درصد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی ثبت شده است.

وی افزود: این اتفاق باعث بر هم خوردن شبکه عرضه مسکن دچار مشکل شده و به تبع آن بازار مسکن را بر هم می‌زند. نکته بعدی این‌که در ۵ سال اخیر معاملات سرمایه‌ای بخش مسکن بسیار بیشتر بوده است. قبل از سال‌ ۹۰ سهم معاملات بازار مسکن از معاملات سرمایه‌ای حدود ۴۰ درصد و ۶۰ درصد مصرفی بوده است.

وی اضافه کرد: این در حالی است که طی سال‌های اخیر حجم معاملات سرمایه‌ای بازار مسکن ۲ برابر شده است؛ به عبارت دیگر حجم معاملات سرمایه‌ای به حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد رسیده است. این یک عدد بسیار بزرگی است و انگیزه افزایش قیمت مسکن را بالا می‌برد. هدف سرمایه‌گذاری رشد قیمت و بالا رفتن سرمایه‌هاست. کسب سود بیشتر است. وقتی کسی آپارتمان ی را ۴ میلیارد تومان می‌خرد توقع دارد چند ماه ۴.۵ میلیارد شود و خریدار نیز توقع دارد قیمت آپارتمان ۵ میلیارد شود.