۶ رویداد جدید در بازار معاملات زمین

در مناطقی از شهر که بسازوبفروش‌ها آنها را محله‌های مرغوب می‌نامند، مالکان بناهای قابل‌‌تخریب و مشارکت، از لاک انتظارات تورمی خارج شده‌اند و آماده توافق با سازنده هستند. این وضعیت باعث کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین شده است. در سمت مقابل، تقاضای غیرمصرفی که طی یک‌سال‌ونیم گذشته بازیگر اصلی معاملات املاک کلنگی بود، هم‌اکنون جای خود را به ورود احتیاطی سازنده‌ها به این بازار - تقاضای مصرفی زمین- داده است. رفت‌وآمدهای اخیر در بازار زمین، نشانه‌ روشنی از سررسید «ابرحباب املاک کلنگی» است. تغییرات نرخ زمین و مسکن طی سال‌های بعد از ثبات در دوره گذشته نشان می‌دهد میانگین نرخ واحدهای مسکونی از سال ۹۴ تا پایان بهار امسال تقریبا ۳/ ۴ برابر شد؛ اما بهای فروش کلنگی‌ها بیش از ۵۰۰ درصد افزایش یافت که بزرگ‌ترین حباب ملکی است.

نوبت «ابرحباب» زمین

مالکان املاک کلنگی با خروج از لاک انتظارات تورمی، برای عرضه املاک خود به بازار ساخت‌وساز اعلام آمادگی کردند.

 تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی مناسب برای ساخت‌وساز نشان می‌دهد بازار معاملات و عرضه زمین‌های مسکونی نیز مانند بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان در روزهای اخیر تحت تاثیر تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوش‌بینانه ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی قرار گرفته و حباب قیمتی در این بازار آماده تخلیه است.

علاوه بر آماده شدن بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی برای تخلیه حباب قیمتی، بازیگران اصلی بازار معاملات زمین در چند ماه گذشته، فعالیت خود در این بازار را به طور محسوس کاهش داده‌اند. کارشناسان کاهش فعالیت سرمایه‌داران بزرگ ملکی در بازار املاک کلنگی و زمین‌های مسکونی را به استعفای بازیگر اصلی معاملات زمین در ماه‌های گذشته تعبیر می‌کنند. بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همواره از این جهت که زمین گران‌ترین جزء ساختمانی در ساخت‌وسازها محسوب می‌شود به عنوان بازار بالادست مسکن شناخته می‌شود که هر نوع تغییر و تحول در نرخ این نوع از املاک منجر به تغییر نرخ واحدهای مسکونی نوساز و سپس اثرگذاری بر نرخ فروش سایر واحدهای مسکونی می‌شود. در واقع تغییرات نرخ زمین را می‌توان به عنوان حلقه اول زنجیره کشف نرخ در بازار مسکن مورد توجه قرار داد. تغییرات قیمتی در بازار زمین همواره از یکسو باعث تغییر رفتار سازنده‌ها و تیراژ ساخت مسکن و ازسوی دیگر منجر به اثرگذاری قیمتی بر سایر واحدهای مسکونی موجود در بازار می‌شود و از این جهت نوعی اثر دوگانه بر تغییرات و تحولات قیمتی بازار مسکن دارد.

در حداقل یک‌سال گذشته نیز سرمایه‌گذاران کلان ملکی بازار زمین و املاک کلنگی را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب کردند در حالی که سرمایه‌گذاران با بودجه کمتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. با این حال تحت تاثیر تحولات غیراقتصادی اخیر و کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی و در نتیجه کاهش انتظارات تورمی، جریان ورودی سرمایه‌گذاران به عنوان بازیگران اصلی معاملات زمین در ماه‌های اخیر به طور نسبی متوقف شده است و از سوی دیگر مالکانی که به دلیل انتظارات تورمی حاضر به فروش یا مشارکت با سازنده‌ها برای ساخت مسکن نبودند، گارد خود را بازتر کرده و برای توافق با سازنده‌ها تمایل نشان می‌دهند.

با این حال همچنان ورود بسازوبفروش‌ها به بازار زمین، با احتیاط همراه است. بساز‌وبفروش‌ها امیدوارند سطح نرخ زمین و املاک کلنگی کاهش یابد. این در حالی است که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی روزهای اخیر نرخ پیشنهادی فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نه به اندازه نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان اما به طور نسبی کاهش یافته است. تحقیقات میدانی انجام شده در روزهای گذشته نشان داد سطح قیمت‌های پیشنهادی مالکان برای فروش آپارتمان حدود ۱۷ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است، اما تحقیقات به عمل آمده نشان می‌دهد این میزان کاهش در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بین ۸ تا ۱۵ درصد بوده است. از سوی دیگر مالکان به دلیل تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوشبینانه، از لاک انتظارات تورمی خارج شده‌اند که این موضوع بیشتر ناشی از تاثیرگذاری آرامش نسبی و توقف روند رشد افسارگسیخته ارز در روزهای اخیر و کاهش نوسان در این بازار است.

بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همچنین از سوی دیگر با یک مشخصه عمده در روزهای اخیر مواجه شده است که می‌توان آن را به باخت طمع‌کاران مهرماه تعبیر کرد. در مهرماه و همچنین ماه‌های قبل از آن برخی از فروشنده‌های زمین به طور مصمم به دنبال افزایش هر چه بیشتر نرخ زمین و ملک کلنگی خود بودند، اما تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و قرار گرفتن بازار معاملات زمین در فاز تخلیه حباب قیمتی، این گروه از طمع‌کاران ملکی نیز شکست خوردند. در برخی از ماه‌ها حتی عرضه زمین به بازار املاک از سوی مالکان متوقف شد تا در ماه‌های بعد زمین‌ها با قیمت‌های بالاتر به بازار عرضه شود.

با این حال، هنوز هم برخی از سازنده‌ها از ادامه رشد نرخ مصالح ساختمانی ابراز نگرانی می‌کنند و همین عامل موجب شده است که با احتیاط بیشتری به بازار زمین و ساخت‌وساز ورود کنند. تداوم رشد نرخ مصالح ساختمانی عامل اصلی نگرانی آنها در این زمینه است.

بازار معاملات زمین همچنین از یک زاویه دیگر این روزها دچار تغییر و تحول شده است. هم‌اکنون در بازار معاملات زمین برخی از سازنده‌ها که واحدهای مسکونی نوساز در اختیار دارند در مرحله بین فروش واحدها و خرید زمین برای آغاز پروژه‌های جدید قرار دارند که در واقع به نوعی می‌توان از آنها به عنوان سازنده‌های معلق یاد کرد.

این گروه از سازنده‌ها هم‌اکنون در فرآیند فروش واحدهای مسکونی آماده خود قرار دارند؛ چرا که به دنبال کاهش انتظارات تورمی هم‌اکنون حجم عرضه واحدهای آماده سازنده‌ها نیز به طور نسبی به بازار افزایش یافته است و برخی از سازنده‌ها تلاش می‌کنند واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند. کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در روزهای اخیر تحت تاثیر کاهش انتظارات غیرتورمی موجب شده است که این گروه از سازنده‌ها حجم عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار را افزایش دهند تا بتوانند در صورت افت قیمت‌ها در آینده نزدیک، حاشیه سود ناشی از سطح فعلی قیمت‌ها را از آن خود کنند.

بررسی‌ها بر مبنای تحقیقات میدانی به عمل آمده و فایل‌های مورد بررسی مربوط به آگهی‌های فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین نرخ هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق جنوبی شهر تهران بین ۱۵ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان است. این میزان در مناطق متوسط غرب تهران معادل حدود ۶۰ میلیون تا ۸۰ میلیون تومان به‌ازای هرمترمربع است. مبلغ بلاعوض در معاملات مشارکت در ساخت که از سوی سازنده به مالکان در جریان تخریب و نوسازی پرداخت می‌شود نیز در این مناطق (مناطق مصرفی غرب تهران) به ازای هر مترمربع برابر با مبلغی حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است. در محلات مصرفی منطقه دو شهر تهران نیز متوسط نرخ فروش هرمترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی براساس فایل‌های مورد بررسی بین ۹۰ میلیون تا ۱۳۰ میلیون تومان است. از سوی دیگر در برخی از محلات لوکس‌تر این منطقه این میزان معادل ۱۰۰ میلیون تا ۱۵۰ میلیون تومان است. بررسی‌ها در خصوص تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی و مقایسه آن با تحولات بازار معاملات مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و تغییرات آن، حاکی است از سال ۹۴ تا پایان بهار ۹۹ میانگین نرخ مسکن در شهر تهران ۴/ ۳ برابر شده است، این در حالی است که میانگین نرخ زمین در همین بازه زمانی در پایتخت ۳/ ۶ برابر شده است.

این موضوع نشان می‌دهد در این بازه زمانی بیشترین حباب ملکی مربوط به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بوده است. میانگین نرخ زمین در این بازه زمانی برای هر مترمربع از ۴ میلیون به ۲۵ میلیون تومان افزایش یافته است. این در حالی است که میانگین نرخ مسکن در همین مدت، از مترمربعی ۴ میلیون تومان به محدوده قیمتی ۱۷ میلیون و ۲۰۰ تا ۱۷ میلیون و۳۰۰ هزار تومان قرار گرفته است. این آمارها نشان می‌دهد در بازه زمانی اعلام شده حباب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی بیشتر از حباب قیمتی بازار مسکن بوده است و بنابراین انتظار می‌رود در روند تخلیه حباب قیمتی پیش‌رو، میزان کاهش نرخ زمین و ملک کلنگی بیش از کاهش نرخ آپارتمان و واحدهای مسکونی باشد.