منتظر افزایش یا ریزش قیمت مسکن باشیم؟

عوامل تاثیر‌گـذار بـر قیمت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. افزایش نرخ مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و... ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است. از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر نرخ می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.

اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت‌دار)، سایر دارایی‌ها (خودرو، تلفن همراه و...). افزایش یا کاهش نقدینگی در جامعه به‌طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر، رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی و در ادامه نرخ تورم، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است؛ طوری‌که طی چند دهه گذشته، چند دوره رونق و رکود ثبت شده است. آخرین دوره رونق در بازار مسکن از سال ۹۶ آغاز شد و تاکنون ادامه پیدا کرده است. روند تحولات بازار مسکن از ابتدای امسال نشان می‌دهد، تحولات نرخ در این بازار بیش از آنکه تحت‌تاثیر عوامل درونی این بخش باشد، متاثر از شرایط کلان اقتصادی بوده که سبب شده در نرخ تورم ماهانه پس از سه سال رونق، ثبات یا کاهش رخ ندهد، بلکه در بیشتر ماه‌های سال دورقمی باقی بماند. همین عامل سبب شد در ۶ ماه اول ۱۳۹۹، میانگین نرخ واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران ۵۶‌ درصد رشد کند و میانگین نرخ از کانال ۲۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع عبور کند. جالب آنکه میانگین نرخ معاملاتی در مناطق یک تا ۳ و ۵ بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع و برای واحدهای مسکونی نوساز این رقم بیش از ۴۰ میلیون تومان در بیشتر مناطق تهران بود. با شروع نیمه دوم سال و نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری امریکا، مهم‌ترین عامل اثرگذار بر روند بازارهای مختلف از جمله مسکن، تحولات سیاسی شمرده شد. مطابق پیش‌بینی‌ها، مشخص شدن نتایج این انتخابات، اثرات زودهنگامی بر بازار‌های مختلف دارایی گذاشت. بازارهای ارز، بورس و سکه به سرعت به این تحول واکنش نشان داده و با ‌ریزش مواجه شدند. میزان اثرپذیری بازارهای مختلف از این تحول سبب شد تا انتظار تغییر روند بازار مسکن نیز به‌وجود‌ آید. با چنین انتظاری دو گمانه‌زنی مختلف برای چگونگی اثرپذیری بازار مسکن از انتخابات امریکا به وجود آمد. گروهی معتقدند بازار مسکن همراستا با سایر بازارها و کاهش انتظارات منفی، ممکن است در چندماه آینده با‌ ریزش نرخ اسمی مواجه شود، اما گروهی دیگر چنین پیش‌بینی را قبول ندارند و معتقدند‌ریزش سایر بازارها ممکن است منجر به کوچ سرمایه‌ها به بازار مسکن شود.