پیش بینی قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۰

میزان ساخت و ساز در یک سال اخیر کاهش داشته و حتی افزایش قیمت‌ مسکن سبب نشده تا این بخش رونق یابد.

در مقابل نبود سیاست‌های مناسب و حمایتی سبب شده تا رغبت سازندگان و پیمانکاران نسبت به ادامه فعالیت در این بخش هر روز کمتر از دیروز شود. اگر این وضع ادامه یابد رکود عمیق حوزه ساختمان و همچنین به صفر رسیدن ساخت و ساز دور از انتظار نیست.

یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره شرایط فعلی این بخش گفت: با توجه به شیوع ویروس کرونا و قرارگیری در این بحران، انتظار رکود در داخل کشور را داشتیم؛ مانند همه مشاغل و بخش‌های دیگر اقتصادی، بخش مسکن نیز از این شرایط متأثر شده است.

بیت الله ستاریان در گفت و گو با خبرآنلاین اظهار کرد: به تأسی از اقتصاد بین‌المللی و ورود بعضی از سرمایه‌های خارجی، اتفاقات اقتصاد جهانی به ویژه در آمریکا و اروپا، عملا شاهد ورود مخفی سرمایه به داخل از یک سو و از طرف وقتی همه بخش های اصول تجارت به اصطلاح به خواب فرو می رود، سرمایه ‌ها به سمت کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن رهسپار می شود.

 وی افزود: این روند از ابتدای سال ۹۹ اتفاق افتاده تا آبان ماه و انتظار می رود تا آخر سال این شرایط ادامه خواهد داشت.

وی درباره اخبار و تحلیل هایی مبنی بر کاهش قیمت‌ها در بازار بیان کرد: به اعتقاد بنده کسی که انتظار کاهش قیمت در بخش مسکن را داشته باشد، نشان دهنده عدم شناخت وی از ماهیت بخش مسکن است و همچنین مسائل و مشکلات مهم این بخش مانند کسری فراوانی که در این حوزه داریم.

وضعیت حوزه مسکن در دوران پسا کرونا

ستاریان در مورد وضعیت بازار مسکن در دوره پسا کرونا توضیح داد: اگر بخواهیم اقتصاد پسا کرونا رو بررسی کنیم باید به انتظارات رونق و توسعه اقتصادی اشاره کنیم که باید گفت این شرایط در حوزه ساختمان نیز رخ‌نمایی خواهد کرد به گونه ای که قدر مسلم در بخش مسکن رونق و افزایش قیمت خواهیم داشت با این تفسیر که تولید ناخالص کشور بالا خواهد رفت و در نتیجه درآمد سرانه نیز افزایش می یابد.

وی تاکید کرد: اگر رونق و رشد اقتصادی اتفاق بیافتد، این مساله باعث رونق بخش ساخت ساز می شود و در نهایت موجب می شود مردم از افزایش قیمت مسکن فشار زیادی را متحمل نشوند.اما در این میان باید به یک نکته بارز و مهم در بخش مسکن و ساختمان توجه کرد که همان تعطیلی ‌هایی است که اتفاق می افتد.

این کارشناس بخش مسکن عنوان کرد: برای مقابله با کرونا مجبور به اعمال محدودیت و تعطیلی و.. هستیم ولی عموما محیط‌های کارگاهی، غیر از خوابگاه‌های کارگری به گونه‌ای است که کارگران می توانند در سایر بخش ها با حفظ فاصله و رعایت پروتکل‌های به کار خود ادامه دهند تا تولید به مشکل برخورد نکند.

چالش‌های اجرایی و قضایی تعطیلات کرونایی در بخش مسکن

وی گفت: همان طور که ذکر شد با یک معضل و مشکل مواجه هستیم که همان تعطیلی‌هاست که تبعات این مساله را باید به محضر قوه قضاییه منعکس کرد.توجه داشته باشید در چنین تعطیلاتی، پیمانکاران و فعالان بخش ساختمان ، به دادسرا و مراجع قضایی احضار می شوند ( برای شهادت، تفهیم اتهام و...) و یا ضمانت‌های بانکی این افراد به صورت ناجوانمردانه از سوی کارفرمایان به اجرا گذاشته می شود.

وی اظهار کرد: لازم است در این دوره تعطیلی پیش‌رو فکری به حال سازندگان و پیمانکاران ساختمانی شود. زیرا بارها مشاهد شده که این افراد در حال کار بوده و به کارگران خود حقوق پرداخت می کنند و به شکل ناگهانی کارفرما ضمانت‌نامه بانکی آنها را به اجرا می گذارد و سبب بروز مشکلات فراوان می شود. این موارد باید در تعطیلات پیش رو در نظر گرفته شود و کارفرمایان نیز باید به این موارد توجه کنند.

وی عنوان کرد: قوه قضاییه در دوره تعطیلی نیز باید مانع بسیاری از اقدامات مجرمانه در کشور شود و به حتم بر حجم کار آنها افزوده می شود اما متاسفانه در بخش ساخت وساز بعضی ها از این فرصت سوء استفاده کرده و پیمانکاران، تولیدکنندگان بخش ساختمان را با مشکل مواجه می سازند.

وی ادامه داد: در این میان بانک‌ها و کسانی که چک در اختیار دارند، سازندگان را تحت فشار قرار می دهند به طوری که بعضی پروژه‌ها مجبور به تعطیلی برای یک دوره می شوند. قوه قضاییه برای این موارد تدبیر کند زیرا اگر بانک ها در تعطیلات باز باشند، می توان چک پیمانکاران را برگشت زد که تبعات منفی فراوانی به دنبال خواهد داشت.

ستاریان خواستار شد: اگر مشاغل تعطیل می شوند برای پاس کردن چک‌ها باید مهلت بدهند و چک‌ها را برگشت نزنند و بعد از ۱۵ روز و پایان تعطیلات این کار را انجام دهند البته اگر موجودی در حساب بود ،‌آن را برداشت کنند اما شرایطی ایجاد شود تا چک‌ها در بخش ساختمان برگشت زده نشود و برای پیمانکاران مشکل ایجاد نکنند.

 زیرا در دوره زمستان و سرما قرار داریم و تعطیلات مقابله با کرونا نیز در پیش است و تحت این شرایط تولید مسکن ممکن است به صفر برسد که اگر تولید در بخش ساختمان به صفر برسد نمی توان این شرایط را سامان‌دهی کرد و در ماه‌های آینده تبعات منفی آن عیان خواهد شد

وی توضیح داد: همکاران بنده در بخش مسکن می گویند در این فرصت تعطیلی کرونایی تحت فشار قرار می گیرند زیرا پیمانکار با ۳۰ تا ۴۰ کارگر در حال انجام پروژه است و ناگهان کارفرما پیشنهاد تعطیلی دوهفته ای به سبب مقابله به کرونا می دهد؛ پیمانکار در این ۱۵ روز نه می تواند به کارگر خود مرخصی دهد و او را به شهرستان بفرستد و نه می تواند وی را حفظ کند؛ ‌این در حالی است که برای تعطیلی باید پروژه را ایمن سازی کند که هزینه ای دارد و پس از اتمام تعطیلات نیز باید رفع ایمن سازی انجام دهد که دوباره هزینه به پیمانکار تحمیل می شود و معمولا جبران این هزینه را کارفرما تقبل نمی کند. در نهایت پیمانکار می ماند و تعهداتی که داده است.

وی ادامه داد: علاوه بر آن که قیمت مصالح نیز معمولا در تعطیلات افزایش می یابد و ضریب آن را کارفرما باید پرداخت کند که این کار انجام نمی شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: پیشنهاد بنده این است که اکنون باید به چنین مسائلی بیشتر پرداخته شود زیرا در دوره زمستان و سرما قرار داریم و تعطیلات مقابله با کرونا نیز در پیش است و تحت این شرایط تولید مسکن ممکن است به صفر برسد که اگر تولید در بخش ساختمان به صفر برسد نمی توان این شرایط را سامان‌دهی کرد و در ماه‌های آینده تبعات منفی آن عیان خواهد شد.

تاثیر کرونا بر بخش مسکن

وی در پاسخ به این سوال که از پارسال تا کنون کرونا چند درصد بر تولید مسکن تاثیر منفی گذاشته ، توضیح داد: علیرغم اینکه قیمت مسکن افزایش یافته، تولید مسکن کاهش یافته است.

احتمال اینکه در دوره زمستان و شدت گرفتن کرونا، تولید مسکن به صفر برسد وجود دارد. ممکن است این سختی ‌ها را به جان بخریم و قبول کنیم.

ستاریان تاکید کرد: باید توجه کرد فشار مضاعف این شرایط ممکن است در قالب افزایش، قیمت‌ها در سال آینده اتفاق بیافتد.

وی در ادامه تصریح کرد: اما نکته بارز این است که دوره ای که تولید به صفر می رسد و یا در حد پایینی قرار می گیرد، خطر خروج سازندگان از میدان خارج شوند و تولیدکنندگان سر از زندان دربیاورند. ممکن است سازندگان و پیمانکاران به مشکلاتی برخورد کنند که نتوانند در آینده قد علم کنند.

وی اظهار کرد: این موارد در اصل نکات بازری است که دولت و قوه قضاییه در این مرحله باید به فکر آن باشند؛ ‌اکنون سازنده‌های بسیار توانمند ما دچار مشکلات فراوان هستند و فردا از ترس چالش ها به سمت تولید نمی روند.

وی عنوان کرد: علیرغم بالا رفتن قیمت مسکن، تولید بسیار کاهش یافته است.

افزایش ۴۰درصدی هزینه های تولید مسکن

ستاریان درباره میزان افزایش هزینه‌های تولید در ماه های اخیر بیان کرد: در ماه‌های اخیر هزینه ‌های تولید بین ۴۰ تا ۵۵درصد افزایش یافته است.

 بنده روند ۶ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت در ماه را تا پایان سال قطعی می دانم. اما جهش اصلی دربهار سال آینده خواهد بود که جهش بسیار بالایی خواهد بود

وی درباره حداقل هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در شرایط فعلی گفت: اگر ساخت مسکن بسیار ساده را ملاک قرار دهیم، ‌حداقل متری یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و به طور متوسط ۳ میلیون تومان برای ساخت هر متر مسکن باید هزینه کرد.

این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که با توجه به روند فعلی بازار و نوسان قیمت مصالح ساختمانی آیا تا پایان سال بر هزینه ساخت مسکن افزوده خواهد شد یا خیر، اظهار کرد: با توجه به تورمی که پیش بینی می شود باید گفت تا پایان سال به حتم بر هزینه ساخت افزوده خواهد شد.

ستاریان در مورد میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ توضیح داد: بنده روند ۶ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت در ماه را تا پایان سال قطعی می دانم. اما جهش اصلی دربهار سال آینده خواهد بود که جهش بسیار بالایی خواهد بود.