نوسانات قیمت ارز با بازار مسکن چه کرد؟

اهمیت و تاثیر نوسانات نرخ ارز بر کلیه بازارها، تجربه‌های تلخ مکرر از این تعامل و رابطه است که فضای اقتصادی کشور را متحول و متلاطم می‌کند. اما این رابطه و پیامدهای نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن چیست؟

خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران از نحوه تاثیر نوسانات ارز بر بازار مسکن گفت.

دکتر باقرپوراظهار کرد: برابری پول رایج کشور با نرخ ارز همواره یکی از مهم‌ترین شاخص‌های قیمت‌گذاری در تمام بازارهای کشور بوده است و آنچه اهمیت این موضوع را دو چندان می‌کند، کاهش ارزش ریال در برابر دلار در مدت ‌زمانی طولانی و قدرت گرفتن دلار در مقابل پول ملی است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران می‌گوید: نرخ ارز دو تأثیر مستقیم و غیرمستقیم و نیز درکوتاه‌ مدت و بلند مدت بر مسکن داشته است. تأثیر کوتاه‌ مدت و مستقیم آن بر بازار مسکن دقیقاً معکوس بوده و منجر به هدایت نقدینگی به سمت بازار ارز و دور شدن از این بازار می‌شود. همانطور که بارها در کشور تجربه شده که وقتی نرخ ارز رو به رشد می‌گذارد، در کوتاه مدت و به سرعت، اغلب کسانی که سرمایه نقدی دارند برای کسب سود ناشی از افزایش نرخ دلار، به سمت خرید آن می‌روند و همین موضوع به‌تدریج منجربه رکود در بازار مسکن خواهد شد.

وی ادامه داد: در تأثیرگذاری غیر مستقیم و بلند مدت، افزایش نرخ ارز روی تمام ارکان حوزه مسکن تأثیر مثبت و موازی داشته و هرچه بازه زمانی افزایش نرخ ارز طولانی‌تر باشد نرخ مصالح و سایر نهاده‌های تولید مسکن نیز به ‌تبع آن رشد کرده و در نهایت روی محصول نهایی که همان مسکن است، تأثیر می‌گذارد.

در این میان افزایش نرخ زمین، متأثر از تورم عمومی جامعه و بالا رفتن نرخ عوارض و هزینه مجوزهای ساخت‌وساز توسط دستگاههای مربوطه هم تأثیر مضاعفی بر افزایش نرخ مسکن خواهد گذاشت.

باقرپور گفت: از مرداد ۱۳۹۶ که نرخ هر دلار امریکا ۳۸۰۰ تومان بود تا آبان امسال، که ارزش هر یک دلار به بالای ۲۶۰۰۰ تومان رسید، در واقع طی کمتر از ۴۰ ماه، نرخ دلار افزایش بیش از ۵۰۰ درصدی را ثبت کرد. اگر چه در طول این دوره در مقاطعی، بازار، نرخ حدود ۳۲۰۰۰ تومان را هم تجربه کرد و گاهی هم با کاهش کمتر از ۲۰ درصد رشد منفی را به ثبت رساند، اما آنچه در بازار مسکن رخ می‌دهد این است که هر چه دامنه زمانی رشد نرخ ارز طولانی‌تر باشد، میزان اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر بوده و در ادامه، چسبندگی و ماندگاری بیشتری نیز روی قیمت‌های بالا پیدا خواهد کرد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با اشاره به انتخابات امریکا به عنوان یک رویداد سیاسی گفت: پیروزی هر یک از طرفین، اگر چه حداقل در کوتاه مدت در اقتصاد کشور ما و مدیریت داخلی آن تاثیر قابل اعتنایی نخواهد داشت، اما بخشی از جریان نقدینگی کشور را دچار هیجانات زودگذر کرده و نرخ ارز کمی کاهش پیدا کرد. با همین کاهش کوتاه مدت و ناچیز، در مقابل افزایش بی‌سابقه به ویژه طی یک سال اخیر، عده‌ای شروع به دادن اطلاعات نادرست کرده و این شائبه را ایجاد کردند که کاهش نرخ ارز منجر به کاهش نرخ مسکن خواهد شد.

وی با طرح پرسشی اظهار کرد: شاید کاهش نرخ مسکن در بلند مدت و با کاهش چشمگیر نرخ دلار رخ بدهد، اما چگونه می‌توان از این کاهش کم، مقطعی و کوتاه‌ مدت، بعد از سال‌ها گرانی نرخ ارز، انتظار ریزش نرخ مسکن را داشت؟ حال‌ آن که نرخ مسکن به‌ جز نرخ ارز، به عوامل و شاخص‌های مهم اقتصادی دیگری نیز وابسته است که مهم‌ترین آنها نرخ زمین و مصالح است که در اثر گران شدن ارز، چنانچه پیشتر گفتیم، خود به ‌خود، روند قیمتی فزاینده داشته‌اند.

باقرپور معتقد است: هیچ یک از نوسانات منفی نرخ ارز در ۴۰ سال گذشته، حتی در زمان پذیرش قطعنامه ۵۹۸ که منجر به حداکثر ریزش ارزش دلار در برابر پول ملی شد نیز، تأثیر شگرف و متناسبی بر قیمتهای بازار مسکن نداشت و اساساً آن چه که امروز در بوق و کرنا می‌کنند، مسبوق به سابقه نیست.

نوسانات نرخ ارز، در تمام بازارهای سرمایه‌ای احتمالا فقط بر حباب قیمتها تاثیر می‌گذارد

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران افزود: آنچه در موضوع اثرات کاهش یا افزایش نرخ ارز در بازار مسکن کاملاً مشهود و ثابت‌ شده، این است که کاهش نرخ ارز، همواره کوتاه‌ مدت، مقطعی و به دلیل بروز برخی هیجانات بوده و به ‌صورت کوتاه‌ مدت دوباره به سطح قبل و چه ‌بسا بالاتر از آن رسیده است. این نوسانات به دلیل سنگینی بازار مسکن، هرگز قدرت تأثیر منفی بر نرخ بازار را نداشته و نمی‌توان امیدوار بود که نرخ رهن و اجاره و خرید ملک با ۳ یا ۴ هزار تومان کاهش ارز پایین بیاید. نهایتاً شاید بتوان امیدوار بود که نوسانات نرخ ارز، فقط بر آن بخش از اعداد و ارقامی که امروزه به عنوان حباب قیمت، در تمام بازارهای سرمایه‌ای مطرح می‌شود تاثیر بگذارد.

خشایار باقرپور در پایان تاکید کرد: کارشناسان ما در اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با بررسی مستمر روند نوسانات نرخ ارز و تحلیل‌های کارشناسی، بارها بر این نکته تأکید کرده‌اند که با کاهش مقطعی نرخ ارز، آدرس غلط به بازار ندهیم و بازار و مشتریان را به فاز احتیاط سوق ندهیم. چرا که این احتیاط در معامله، نه‌ تنها منجر به تعمیق رکود در بازار مسکن می‌شود، بلکه بعد از اتمام دوره کاهش نرخ ارز ویا حتی معکوس شدن آن، متأسفانه قدرت خرید مشتریان به ‌هیچ‌ عنوان با قبل از این نوسان قابل قیاس نبوده و دیگر توان خرید قبل را نخواهند داشت. از این‌ رو ما همواره به مشتریان و سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن توصیه می‌کنیم با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی روز کشور و به ‌دور از هرگونه هیجان و شتاب ‌زدگی و انتظارات غیرمنطقی، تصمیم صحیح را برای خرید یا رهن و اجاره مسکن گرفته و این تصمیم را به بعد از کاهش نرخ ارز یا دوره زمانی دیگری موکول نکنند. متأسفانه قدرت خرید مشتریان به ‌هیچ‌ عنوان با قبل از این نوسان قابل قیاس نبوده و دیگر توان خرید قبل را نخواهند داشت.