تغییر مسیر در بازار مسکن

تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن دو شهر جدید اطراف تهران که هم‌اکنون به‌عنوان پرتقاضاترین شهرهای حومه‌ای پایتخت برای خرید و اجاره مسکن شناخته می‌شوند، نشان می‌دهد، فعالیت سفته‌بازان ملکی در این شهرها که در ماه‌های قبل منجر به جهش قیمت و خروج اجباری بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی از بازار مسکن این شهرها شد، هم‌اکنون شکل معکوس به خود گرفته است. در شرایطی که سفته‌بازان ملکی در ماه‌های گذشته در سمت تقاضای خرید واحدهای مسکونی شهرهای جدید پرند و پردیس قرار داشتند هم‌اکنون عمده این متقاضیان در سمت عرضه مسکن قرار گرفته‌اند. این موضوع تحت تاثیر شروع فرآیند تخلیه حباب قیمتی در شهرهای جدید به دنبال سرایت اثر کاهش شدید تورم ماهانه ملکی در شهر تهران در ماه ریزش بازارها، خود را به شکل کاهش حدود ۱۰ تا بعضا بیش از ۲۰ درصدی قیمت‌های قطعی و پیشنهادی فروش واحدهای مسکن مهر و آپارتمان‌های شخصی ساز پرند و پردیس نشان داده است.

بازار مسکن دو شهر جدید پرند و پردیس درست در همان ماهی که بازارهای اقتصادی همچون بازار معاملات سهام، ارز، سکه و خودرو با افت بازدهی و کاهش نرخ مواجه شده و بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز در واکنش درخور به این ریزش‌ها ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در آبان ماه با افت شدید تورم ماهانه مواجه شد، به دوره تخلیه حباب قیمتی وارد شد. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی با استناد به محتویات فایل‌های ملکی ارائه شده به بازار معاملات مسکن دو شهر جدید پرند و پردیس از یکسو و اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن در این دو شهر جدید نشان می‌دهد واکنش بازار معاملات مسکن این شهرهای جدید به‌عنوان دو شهر حومه‌‌ای پرتقاضا، شدیدتر از واکنش بازار معاملات مسکن شهر تهران به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و افت بازدهی و کاهش نرخ‌ها در سایر بازارها بوده است.

آبان امسال تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، بازار معاملات سهام که در نیمه اول سال جاری با جهش‌های پی‌درپی همراه شده بود با افت شدید شاخص کل مواجه شد. همزمان در سایر بازارهای اقتصادی همچون بازار ارز، سکه، طلا و خودرو نیز که در ماه‌های قبل از آبان ماه افزایش شدید قیمت‌ها تجربه شده بود، کاهش ریسک‌های غیراقتصادی تحت تاثیر انتخابات آمریکا منجر به کاهش نرخ‌ها شد. به دنبال این تغییر و تحولات، بازار معاملات مسکن که به‌طور متوسط در نیمه اول سال جاری با تورم ماهانه ۸ تا ۱۰ درصدی همراه شده بود در آبان ماه مسیر متفاوتی را تجربه کرد. تورم ماهانه مسکن در این ماه، به شدت کاهش یافت و به ۲ درصد رسید و کارشناسان و فعالان مسکن از احتمال ریزش قیمت واقعی و اسمی مسکن در ماه‌های بعد خبر دادند.

کاهش شدید ورودی جدید به بازار مسکن

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد این تغییر مسیر در بازار مسکن شهر تهران که منجر به کاهش شدید ورودی جدید به بازار مسکن از سمت تقاضای سرمایه‌‌ای و همچنین استارت خروج گسترده سرمایه‌‌گذاران ملکی از این بازار و در نتیجه افزایش تعداد فایل‌های فروش مسکن در هفته‌های اخیر شده به بازار معاملات مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس هم سرایت کرده است. باخت ملاکان به حباب حومه، تعبیری است که می‌توان درخصوص وضعیت فعلی بازار مسکن شهرهای جدید به آن اشاره کرد. در شهرهای جدید پرند و پردیس که از ماه‌های قبل از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مهاجر از شهر تهران مورد توجه قرار گرفته و به‌خصوص حجم قابل‌توجهی از متقاضیان سرمایه‌ای به آن ورود کردند، اخیرا فرآیند تخلیه حباب قیمتی آغاز شده که این موضوع نشان‌دهنده باخت سفته‌بازان به حباب قیمت مسکن در حومه تهران است.

در یک سال منتهی به نیمه اول سال جاری، ورود دو دسته تقاضای خرید مسکن به شهرهای جدید حومه تهران افزایش یافت. هر چند به دنبال جهش قیمت مسکن در شهر تهران در سال ۹۷ و ناتوانی و خروج اجباری بخش عمده متقاضیان مصرفی از بازار معاملات مسکن پایتخت، شهرهای جدید حومه تهران به مقصد جدید خرید و اجاره آپارتمان از سوی متقاضیان تهرانی تبدیل شد، این روند در سال ۹۸ شدت بیشتری به خود گرفت. در نیمه اول سال ۹۹ اما عمده تقاضای خرید مسکن از سوی تقاضای سرمایه‌ای یا سفته‌بازان ملکی، بازار معاملات مسکن در شهرهای جدید را تحت تاثیر قرار داد و منجر به افزایش شدید سطح قیمت‌ها در این بازار شد؛ به گونه‌ای که در این بازار نیز مشابه بازار معاملات مسکن شهر تهران، عملا تقاضای مصرفی به دلیل ضعف شدید قدرت خرید از متن بازار به حاشیه رانده شدند.

تنور داغ قیمت ها در شهرهای جدید اطراف تهران

خریداران سرمایه‌ای و سفته‌بازی در نیمه اول امسال به دلیل داغ بودن تنور قیمت‌ها در شهرهای جدید اطراف تهران و با این تصور که می‌توانند واحدهای مسکونی خریداری شده در این شهرهای پرتقاضا را در ماه‌های بعد با قیمت‌های بالاتری به فروش برسانند اقدام به حضور گسترده در این شهرها وخرید مسکن کردند. اما واکنش شدید بازار مسکن حومه پایتخت به فروکش کردن انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، ریزش بازارهای اقتصادی و کاهش سرعت رشد تورم مسکن، باعث باخت سنگین حباب‌سواران این بازار در هفته‌های اخیر شد.

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند وپردیس در مقایسه با تابستان امسال کاهش یافته است. این کاهش هم در قیمت‌های پیشنهادی و هم در میان قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان مشاهده می‌شود. براساس برآوردهای صورت گرفته میانگین قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس هم‌اکنون بین ۱۲ تا بیش از ۲۰ درصد در مقایسه با اواخر تابستان کاهش یافته است. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد بیشترین میزان افت قیمت برای قیمت‌های مسکن مهر شهر جدید پرند است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهر جدید پرند میزان کاهش قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش مسکن در فایل‌های مربوط به فروش واحدهای مسکونی شخصی‌ساز کمتر از میزان ریزش قیمت در فایل‌های فروش واحدهای مسکن مهر است. هر چند این میزان کاهش در میان هر دو گروه واحدهای مسکونی شخصی‌ساز و واحدهای مسکن مهر در شهر جدید پردیس تقریبا برابر است.

میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی در دو شهر جدید حومه تهران –پرند وپردیس- در حالی در مسیر کاهش قرار گرفته که این تغییر در شهر تهران در مقطع زمانی فعلی خود را در شکل کاهش تورم ماهانه نشان داده است. به عبارت دیگر در حالی‌که تحت تاثیر کاهش ریسک‌های اقتصادی و ریزش سایر بازارها، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آبان ماه کاهش یافت و دست‌کم تا ابتدای آذرماه روند فراگیر از کاهش قیمت‌های فروش مسکن رصد نشد اما در شهرهای جدید اخیرا میانگین قیمت واحدها با کاهش همراه شده است. به دنبال بروز این شرایط، سوال مهمی پیش‌روی فعالان بازار مسکن و متقاضیان این بازار قرار دارد مبنی بر اینکه علت تفاوت هیجان بین پایتخت و شهرهای جدید در «جهش» و «پساجهش» چیست؟

به عبارت دیگر چرا به‌رغم آنکه هنوز فرآیند کاهش قیمت مسکن در شهر تهران آغاز نشده در شهرهای جدید حومه تهران میانگین قیمت فروش مسکن افت کرده است؟

علت اصلی این موضوع به وزن بیشتر حباب‌سواران یا موج‌سواران یا سفته‌بازان ملکی در مقایسه با وزن تقاضای مصرفی در شهرهای جدید نسبت به وزن این دو نوع تقاضا در پایتخت مربوط می‌شود. از آنجا که شهرهای جدید به لحاظ تعداد متقاضیان و تعداد واحدهای مسکونی نسبت به شهر تهران کوچک‌تر یا کم‌مقیاس‌تر هستند هر نوع فعالیت سفته‌بازی یا حباب‌سواری به انگیزه کسب سود بیشتر در کوتاه‌مدت، در این شهرها به مراتب بیش از شهر تهران اثرگذارتر است.

به این ترتیب، ورود سفته‌بازها به بازار مسکن این شهرها منجر به التهاب قیمتی به مراتب بیش از التهاب قیمتی شهر تهران در مقایسه با وضعیت قیمت در این شهرها قبل از بروز دوره جهش می‌شود. در واقع وزن بالای تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در مقایسه با تقاضای مصرفی در شهرهای جدید باعث شد جهش قیمت در این شهرها در نیمه اول سال جاری به مراتب بیشتر از جهش قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی باشد. حال با خروج سفته‌بازها از این بازار طبیعی است که بازار معاملات مسکن شهرهای جدید زودتر از بازار معاملات مسکن شهر تهران با کاهش هیجان سفته‌بازی مواجه شده و به فاز ریزش قیمت‌ها ورود کند.

این شرایط در روزهای اخیر باعث شده سفته‌بازان با زیان سنگین‌تری در شهرهای جدید مواجه شوند. برآوردها نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن در شهر جدید پرند از سال ۹۱ تا ۹۸ بیش از تورم مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی بوده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی در حالی با افزایش ۵۰۰ درصدی مواجه شد که این میزان افزایش در شهر جدید پرند برابر ۵۷۰ درصد بود. البته نکته قابل توجه آن است که سبقت تورم ملکی شهر جدید پرند از شهر تهران عمدتا مربوط به دو سال اخیر است که این شهر با مهاجرت گسترده جمعیت و افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذار همراه شد و تا قبل از آن همواره سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران به مراتب بیش از بازدهی مسکن در شهر جدید پرند بود.

کاهش میانگین قیمت مسکن در پرند

تحقیقات میدانی با استناد به اطلاعات فایل‌های فروش مسکن بررسی شده و همچنین اظهارات واسطه‌های بازار معاملات مسکن در شهر جدید پرند نشان می‌دهد در مردادماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن مهر در این شهر جدید حول و حوش ۳ تا ۵ میلیون تومان بوده است. این میزان در اواخر تابستان و اوایل پاییز امسال حول و حوش ۵ میلیون تومان تا ۷ میلیون تومان بوده اما هم‌اکنون با کاهش بیش از ۱۵ درصدی در مقایسه با اواخر تابستان به حدود ۵ میلیون تومان رسیده است. در بازار فروش واحدهای مسکونی شخصی‌ساز در شهر جدید پرند هم میانگین قیمت مسکن از مترمربعی ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در مردادماه امسال، به حدود ۱۱ میلیون تومان کاهش یافته است. این میزان در اواخر تابستان و اوایل پاییز به حول و حوش مترمربعی ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان افزایش یافته بود. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت واحدهای مسکونی شخصی‌ساز در شهر جدید پرند حدود ۱۰ درصد در مقایسه با تابستان کاهش یافته است.

برآوردهای انجام شده همچنین نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس که از حدود ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۸ میلیون تومان در مرداد ماه به حدود ۹ میلیون تومان در اواخر تابستان و اوایل پاییز رسیده بود هم‌اکنون به حدود ۸ میلیون تومان کاهش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن مهر در شهر جدید پردیس در مقایسه با اواخر تابستان حدود ۱۲ درصد کاهش یافته است. میانگین قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی شخصی ساز در این شهر جدید نیز که اواخر تابستان امسال حول و حوش ۱۹ میلیون تومان بود هم اکنون با حدود ۱۲ درصد کاهش به حول و حوش ۱۷ میلیون تومان رسیده است.

بودجه حداقلی برای خرید آپارتمان در شهر جدید پرند رقمی حدود ۴۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان و در شهر جدید پردیس مبلغی حول و حوش ۶۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان است. در اوج جهش قیمت مسکن در اواخر نیمه اول سال جاری، این میزان حدود ۸۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان بود.