چالش هزینه های اجاره نشینی

اجاره‌نشینی هزار و یک دردسر دارد تا جایی که برای رفع مشکلات آن قانونگذاران دست به‌کار شده‌اند و ماده‌های قانونی را پشت سر هم ردیف کرده‌اند تا شاید اندکی از وخامت اوضاع کاسته شود.

یکی از مسائل رایج میان صاحبخانه و مستأجر مربوط به بحث خرابی‌های خانه است. اگر کولر خراب شود، اگر لوله‌کشی خانه دچار مشکل شود و اگر خرابی‌هایی دیگری -که برای هر خانه قابل تصور است- رخ دهد، چه‌کسی وظیفه تعمیر را برعهده دارد؟ چه‌کسی باید هزینه این خرابی‌ها را پرداخت کند؟

برای پاسخ به این سؤال‌ها باید به سراغ قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان‌ها رفت، موادی از این دو قانون به بحث هزینه‌های تعمیرات در خانه‌های اجاره‌ای مربوط می‌شود.

در فصل سوم قانون آپارتمان‌ها به هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک ‌بنا مصرف می‌شود اشاره شده است. در بخشی از ماده۲۳ این قانون آمده است: چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌، پرداخت هزینه‌های مشترک به‌عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌ آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌ها را پرداخت کند. درصورتی که پرداخت هزینه‌های جاری ‌مشترک به‌عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه کنند.

قانون مدنی چه می‌گوید؟

مواد قانونی برای حل مسئله تعمیر خانه استیجاری در قانون مدنی شاخ و برگ بیشتری به‌خود گرفته‌اند. چندین ماده قانونی به کمک مستأجر و صاحبخانه آمده‌اند تا مشخص شود درصورت خرابی خانه چه‌کسی باید دست به جیب شود.

براساس ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر باید عین مستأجره را به مستأجر تسلیم کند و درصورت امتناع موجر اجبار می‌شود و درصورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد؛ در ماده ۴۷۷ قانون اشاره‌‌شده، آمده است که صاحبخانه باید ملک اجاره داده شده را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند از آن استفاده مطلوب کند. ماده۴۷۹ این قانون نیز تأکید دارد اگر معلوم شود که عین ملک اجاره داده‌شده در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر(صاحبخانه) عیب را رفع کند- به‌نحوی که به مستأجر ضرری نرسد- مستأجر حق فسخ ندارد.

«تعمیرات و تمامی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، برعهده مالک است» به این ترتیب ماده ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات اساسی و کلی خانه را برعهده صاحبخانه گذاشته است و صاحبخانه وظیفه دارد تمامی تلاش خود را جهت حفظ مورد اجاره داده شده به‌کار بندد و درصورتی که صاحبخانه در این زمینه کوتاهی کند، مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند یا الزام صاحبخانه را به تعمیرات اساسی بخواهد.

ماده۵۰۲ قانون مدنی نیز در رابطه با تعمیرات به مستأجرها هشدار داده است که «اگر مستأجر در عین مستأجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه نرخ آن را نخواهد داشت.»؛ به‌عبارت دیگر اگر مشکلی در خانه‌ای که اجاره کرده‌اید، پیش آمد، قبل از آنکه برای تعمیر آن دست به‌کار شوید، بهتر است اول صاحبخانه را در جریان بگذارید، چون درصورت مخالفت صاحبخانه، شما (مستأجر) باید هزینه‌های تعمیرات انجام شده را پرداخت کنید.

ماده۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال۱۳۵۶ تا حدودی کار را آسان‌تر کرده است. آنطور که این ماده می‌گوید تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه آسانسور است، برعهده صاحبخانه است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستأجر خواهد بود.