ساخت خانه چقدر پول می‌خواهد؟

با توجه به آمارهای به‌دست آمده از میانگین مساحت زمین، مساحت واحد و آخرین هزینه ها، ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان هزینه در بر دارد.

قیمت زمین بخش عمده‌ای از هزینه مسکن را در بر می‌گیرد. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار از تابستان ۱۳۹۹ نرخ هر متر زمین کلنگی در تهران ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که نسبت به بهار امسال ۳۶ درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد نشان می‌دهد. میانگین مساحت خانه‌های کلنگی معامله شده در تهران نیز ۲۱۰ متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در بهار امسال ۷.۶ واحد بوده است. همچنین میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله شده در تابستان امسال ۸۸ متر بود.

زمین متری ۳۴.۸ میلیون

اگر بخواهیم برآوردی از هزینه زمین برای هر واحد در تهران داشته باشیم باید میانگین مساحت زمین هر پروژه بر اساس آخرین آمار یعنی ۲۱۰ متر را در متوسط نرخ زمین ساختمان کلنگی یعنی ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان ضرب کنیم و رقم به‌دست آورده را در ۷.۶ تقسیم کنیم. سهم هر واحد ۸۸ متری از هزینه زمین با توجه به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحدها در پروژه ۹۶۱ میلیون تومان می‌شود.

درخصوص هزینه‌های ساخت نیز سازندگان می‌گویند هم اکنون بدون در نظر گرفتن نرخ زمین، هزینه ساخت یک آپارتمان معمولی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان تمام می‌شود. یعنی نرخ ساخت یک آپارتمان ۸۸ متری با توجه به مساحت معاملات، دست کم ۷۰۴ میلیون تومان خواهد بود. حدود ۱۰ درصد نیز هزینه‌های صدور پروانه، تراکم و هزینه‌های نظام مهندسی به این مبلغ افزوده می‌شود که هزینه‌های ساخت را به ۷۷۸ میلیون تومان می‌رساند.

با این حساب هزینه تمام شده ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان می‌شود. البته این جمع بندی با توجه به آمارهایی که از میانگین کل به‌دست آمده محاسبه شده و طبیعتا با توجه به قیمتهای متفاوت زمین و هزینه‌های متنوع ساخت در نقاط مختلف شهر تهران، نرخ نهایی مسکن و ساختمان در همه مناطق به یک اندازه نیست.

هزینه ساخت هفت برابر وام ساخت

در سال ۱۳۹۹ تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام به انبوه‌سازانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند تعللق می‌گیرد که نسبت به سال گذشته ۴۷ درصد رشد داشت. این نوع وام در سال ۱۳۹۸ تا سقف ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ به میزان ۱۱۰ میلیون تومان در شهر تهران بود. این عدد نشان می‌دهد وامی که به سازندگان حرفه‌ای با لحاظ فناوریهای نوین پرداخت می‌شود حدود ۱۴ درصد هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد. در واقع نرخ تمام شده یک واحد ۸۸ متری در تهران حدود هفت برابر وامی است که به ساخت‌وساز تعلق می‌گیرد.

همچنین تسهیلات ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر تا سقف به ۲۲۰ میلیون تومان تعیین شد. این وام در سال گذشته ۱۶۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۰۰میلیون تومان بوده است. در سایر شهرها سقف تسهیلات در سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۸۰میلیون تومان اعلام شد که در سال گذشته به میزان ۱۳۰میلیون تومان و در سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۹۰ میلیون تومان بوده است.

از طرف دیگر تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان بدون استفاده از فناوری‌های نوین برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۷۰ و ۱۴۰ میلیون تومان است. وام ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای سازندگان غیرحرفه‌ای نیز به ترتیب ۶۰، ۷۰ و ۵۰ میلیون تومان است. نرخ سود این وام در تسهیلات بدون سپرده ۱۸ درصد، از محل اوراق ۵/ ۱۷درصد و در بافت‌های فرسوده ۱۶ درصد است.

یک نوع وام دیگر هم از محل اوراق حق تقدم پرداخت می‌شود که تا ۸۰ درصد هزینه باقیمانده اجرای طرح در مشارکت‌های مدنی را در بر می‌گیرد. سقف این نوع وام ۳۰۰ میلیون تومان مشروط بر این‌که ۲۰ درصد را سازنده تامین مالی کند.

با توجه به آمار فوق، واضح است که وام ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومانی کفاف هزینه‌های تولید مسکن را نمی‌دهد؟ البته محمدحسن علمداری، معاون امور اعتباری بانک مسکن وعده داده وام ساخت در سال آینده افزایش می‌یابد و گفته که «در حال بررسی و تدوین سیاست‌های سال آینده هستیم که هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است». این خبر در حالی اعلام شده که امسال هم سقف تسهیلات ۴۷ درصد افزایش یافت اما در شش ماهه نخست، ساخت‌وساز در تهران ۱۴ درصد کاهش پیدا کرد. انبوه سازان به چهار عامل رکودزا اشاره می‌کنند که بخش ساخت‌وساز را درگیر کرده است.

دلایل ایجاد رکود مسکن از نگاه کارشناسی

طی حدود سه سال گذشته متاثر از نوسانات اقتصاد کلان، بازار مسکن نیز روند صعودی به خود گرفت. همین موضوع به خروج متقاضیان مصرفی و کاهش شدید معاملات منجر شد؛ تا جایی که در آذرماه امسال فقط حدود ۲۷۰۰ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. نرخ مسکن شهر تهران هم اکنون ۲۶.۹ میلیون تومان در هر متر مربع است. اسفند ۱۳۹۶ این رقم ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بود. به بیان دیگر بازار مسکن طی سه سال گذشته با رشد ۳۷۰ درصد مواجه شده است؛ در حالی که آمار و ارقام می‌گوید این بخش نسبت به بازارهای رقیب کمترین رشد را داشته و در واقع نسبت به متغیرهای اقتصاد کلان، واکنش منطقی تری را نشان داده است.

حسن محتشم ـ عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران ـ می‌گوید: طی سه سال اخیر که با تورم مواجه شدیم سطح قیمتها به دلیل کاهش ارزش پول ملی، بالا رفت که بازار مسکن را نیز درگیر کرد. افزایش قیمتها باعث شده که به طور متوسط نرخ ساخت یک آپارتمان در تهران حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع برسد و با توجه به اینکه عمدتا با فناوریهای نوین ساخته نمی‌شود فقط ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات به آن اختصاص می‌یابد. این رقم البته منهای نرخ زمین است.

وی با بیان اینکه پول ملی ما وابستگی شدیدی به دلار و درهم دارد گفت: این نابسامانی در ثبات ارزش پول ملی باعث شده که سازنده نداند در آینده نرخ تمام شده چقدر درمی آید. اگر دلار روی هر عددی تثبیت شود تکلیف سازنده و تولیدکننده مسکن روشن می‌شود اما این بلاتکلیفی و سردرگمی، برنامه‌ریزی سازندگان را دچار اختلال کرده و به همین دلیل وام ساخت مسکن، متقاضی چندانی ندارد.

محتشم، عامل اصلی کاهش ساخت‌وساز را افت توان خریداران مصرفی دانست و افزود: نقدشوندگی بازار مسکن راحت نیست. زمانی خرید و فروش و به تبع آن ساخت‌وساز فعال می‌شود که شرایط اقتصادی خانوارها مطلوب باشد. اگر این شرایط از دست برود سازندگان دست نگه می‌دارند.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان با بیان اینکه تقاضا برای مسکن همچنان رو به افزایش است گفت: تولید مسکن به حدود یک سوم تقاضای بازار رسیده و در واقع جوابگو نیست. با این حال می‌بینیم که خریدار هم وجود ندارد. اگر تقاضا به سمت خرید برود احتمالا باید دوباره شاهد افزایش قیمتها باشیم.