دولت و مردم در چه بخشی نمی توانند کار کنند؟

نگاهی به نیاز به مسکن در آخرین نسخه طرح جامع مسکن که در سال ۹۶ توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه شده است، از سال ۱۳۹۶ تا سال ۱۴۰۵، با احتساب تزریق ۱.۴ میلیون واحد مسکونی به موجب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز است(سالانه ۱ میلیون و ۵۰ هزار واحد) تا شاهد پاسخ به تقاضای مسکن کشور باشیم.

در صورتی که بر اساس آمارها و برآوردها طی دوره چهار ساله، از سال ۱۳۹۶ تا انتهای سال ۱۳۹۹، به صورت میانگین سالانه حدودا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی تولید شده باشد. در طول سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ تنها ۱.۴ میلیون واحد مسکونی از نیاز ۱۰.۵ میلیونی به مسکن پاسخ داده شده است.

در چنین شرایطی ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی از سال ۱۴۰۰ تا سال ۱۴۰۵ مورد نیاز است تا بر اساس طرح جامع مسکن شاهد عرضه متناسب با تقاضا در بازار مسکن باشیم.

بر همین اساس، نیاز به ساخت مسکن بر هیچ‌کسی در کشور پوشیده نیست اما توجه به تجربه ساخت مسکن در سال‌های گذشته بیانگر آن است که شیوه ساخت مسکن تاثیری مستقیم بر موفقیت طرح‌های تولید انبوه مسکن دارد.

تجربه تلخ ساخت مسکن با استفاده از شیوه مشارکت دولت با سازندگان بخش خصوصی

در همین راستا، یکی از شیوه‌های تجربه شده ساخت مسکن در کشور، شیوه مسکن مشارکتی نام دارد. در روش مشارکتی ساخت مسکن، بخش خصوصی موظف است در قبال دریافت زمین، پروانه و تسهیلات ساخت از وزارت راه و شهرسازی یا هر نهاد دولتی دیگر، ساخت واحدهای مسکونی را به عهده بگیرد. پس از تکمیل فرآیند ساخت مسکن، مالکیت واحدها نسبت به میزان آورده اولیه در پروژه، بین وزارت راه و شهرسازی و بخش خصوصی تقسیم می‌شود.

استفاده از این شیوه ساخت مسکن در دهه ۸۰ مورد اقبال قرار گرفت، اما تجربیات پروژه‌های نیمه تمام فراوانی نظیر برج هزاره سوم (میلینیوم) در تهران از نقاط تاریک استفاده از این روش ساخت خبر می‌دهد.

بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، استفاده از شیوه مشارکت دولت با بخش خصوصی در ساخت مسکن نمی‌تواند شیوۀ مناسبی بری ساخت مسکن قلمداد شود.

در همین رابطه، محمد حمیدزاده، کارشناس مسکن با اشاره به معایب ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، در بیان این نکته که در پروژه‌های مشارکت به دلیل ارزش کم زمین بیش از ۶۰ درصد از واحدهای مسکونی به سازنده تعلق خواهد گرفت، گفت: « هدف از تولید انبوه مسکن، تنظیم بازار مسکن و کاهش نرخ آن است، ولی از آنجایی که واحدهای ساخته شده در بهترین حالت با نرخ بازار به فروش خواهد رسید، در عمل کاهش قیمتی به وجود نخواهد آمد.»

این کارشناس مسکن در تشریح سایر معایب ساخت مسکن به شیوه مشارکت دولت و سازندگان، گفت: « درحال‌حاضر یکی از عمده مسائلی که سازمان ملی زمین و مسکن با آن درگیر است، مسائل حقوقی و قضایی مربوط به پروژه‌های مشارکتی است. با توجه به دلایلی ذکر شده، تاخیر در انجام پروژه‌ها علاوه بر مشکلات مالی، معایب حقوقی و قضایی بسیاری برای وزارت راه و شهرسازی ایجاد کرده که پرونده مربوط به بعضی از این پروژه‌ها سال هاست در قوه قضاییه مفتوح است.»

وزارت راه و شهرسازی از ساخت مسکن به شیوه مشارکتی منصرف شد

به گزارش فارس، درحالی که اوایل طرح اقدام ملی مسکن، وزارت راه و شهرسازی اصرار به ساخت ۲۰۰ هزار مسکن با استفاده از شیوه مشارکت با سازندگان داشت، اما مجموع معایب ریز و درشت مسکن مشارکتی در نهایت منجر به عقب نشینی وزارت راه و شهرسازی شد و تنها ۱۷ هزار واحد مسکونی از این طرح به شیوه مشارکتی ساخته شد.

تاکید بر استفاده از شیوه مشارکت در شرایطی انجام می‌پذیرد که تولید انبوه مسکن با استفاده از روش‌های موفق در ایران آزموده شده است.

بر همین مبنا استفاده از سیاست تبدیل واسطه مالکیتی مسکن به واسطة مدیریتی در فرآیند تولید یکی از بهترین تجربیات ساخت مسکن در طول ۴ دهه گذشته به حساب می‌آید.

در این سیاست، واسطه‌های مالکیتی از چرخۀ تولید حذف شده و سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی می‌شود که حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می‌کند. به عبارت دیگر در این شیوه ساخت مسکن، سازنده مالک هیچ واحدی نشده و تنها در قبال دریافت مبلغ ساخت، پیمانکار پروژه تولید انبوه مسکن است.

تبدیل واسطه مالکیتی مسکن به واسطة مدیریتی، تجربه موفق تولید انبوه مسکن

در این رابطه، حمید احمدی، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به مزایای استفاده از سیاست تبدیل واسطه مالکیتی مسکن به واسطة مدیریتی در فرآیند تولید مسکن، گفت: « طی این قراردادها، مصرف‌کننده نهایی در قالب قراردادهای پیش فروش و با نرخ تمام شده مالک واحدهای در حال ساخت شدند، بنابراین واحدهای تکمیل شده با قیمتی کمتر از نرخ بازار به‌دست آنها رسید.»

این کارشناس مسکن در بیان اینکه منفعت سازنده در این شیوه ساخت، انجام تعداد بیشتر پروژه‌های تولیدی است، تاکید کرد: « در این شیوه ساخت، سازنده انگیزه‌ای برای تاخیر در انجام پروژه و همچنین احتکار واحدهای تکمیل شده ندارد و اتفاقا سازندگان علاقه بسیاری خواهند داشت تا با استفاده از روش‌های نوین صنعتی سازی، در زمان کوتاه تعداد واحدهای بیشتری را تولید نمایند.»

به استناد نکات مطرح شده می‌توان دریافت، کشور در شرایط کنونی به انقلابی در حوزه ساخت مسکن نیاز دارد و در این حوزه باید از شیوه‌های موفق تولید انبوه مسکن که در گذشته تجربیات مثبتی را از خود به جای گذاشته است، استفاده شود.