بازار مسکن به مُسکِّن نیاز ندارد

قانون ۵۴ مکرر مالیات بر خانه‌های خالی، ۵ آذر امسال بعد از رفع ابهامات و اشکالات و تصویب در مجلس، به شورای نگهبان بازگشت و در ۲۶ آذرماه، بعد از تایید این شورا، در دوم دی‌ماه دوباره از سوی مجلس به دولت ارسال و در هشتم دی‌ماه نیز از سوی رئیس‌جمهور به وزیر اقتصاد ابلاغ شد.

در این قانون آمده است: درصورتی‌که یک واحد مسکونی بیش از ۱۲۰ روز از یک سال، بدون سکنه یا کاربر باشد، به ‌عنوان «خانه خالی» محسوب می‌شود؛ پس مالک این واحد در سال اول، هرماه معادل ۶ برابر مالیات بر اجاره، سال دوم، در هرماه معادل ۱۲ برابر مالیات بر اجاره و سال سوم به بعد، در هرماه معادل ۱۸ برابر مالیات بر اجاره، مشمول مالیات خالی بودن واحد مسکونی خواهد شد. و البته این قانون به شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر اختصاص دارد.

پیرو منویات مقام معظم رهبری (دامت برکاته)، ضمن در نظر گرفتن عواید و آثار مثبت قوانین مالیاتی در اقتصاد کشور، می‌توان بر این موضوع صحه گذاشت که این قانون روی کاغذ، ابزاری مناسب برای هدایت خانه‌های خالی صرفاً به بازار اجاره مسکونی است. یعنی ابتدا باید این واقعیت را پذیرفت که مالکین حقیقی خانه­ های خالی، این املاک را با هدف سرمایه ­گذاری ملکی، خریداری و برای خود ذخیره نموده­اند و چنانچه در ادامه خواهیم دید، قانون فوق ر­الذکر به‌هیچ‌عنوان اهرمی برای فروش و عرضه املاک ذکر شده در بازار تلقی نخواهد شد.

بااین‌وجود با توجه به این که می‌دانیم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن کاملاً از بین رفته و کاهش تولید، منجر به تلنبار شدن تقاضا طی سال‌های گذشته شده، نمی‌توان حتی از این قانون هم انتظار داشت که معجزه کند و مشکل مسکن را برای متقاضیان اجاره و رهن برطرف کند؛ چراکه تعداد خانه‌های خالی که با این قانون، مشمول پرداخت مالیات می‌شوند، به ‌هیچ‌ عنوان با تعداد تقاضاهای بی‌پاسخ انباشته در بازار، هم­خوانی ندارد و بسیار کمتر از میزان موردنیاز است.

از طرف دیگر یکی از نکاتی که برای دفاع از تصویب این قانون به آن اشار‌شده، کاهش نرخ مسکن و اجاره بود که باید گفت از میان ۲۵ میلیون واحد مسکونی موجود در کشور، ۱۰ درصد یعنی ۵/۲ میلیون واحد خالی است. اگرچه نسبت به میانگین جهانی، رقم بالایی است اما همین ۵/۲ میلیون خانه خالی هم، اگر با اهرم قانون مالیاتی به بازار رهن و اجاره اضافه شوند، باز هم روی نرخ اجاره و رهن تاثیر چندانی نخواهند داشت.

پس با قاطعیت می‌توان گفت وضع مالیات بر خانه‌های خالی نه ‌تنها هیچ تاثیری در بازار خریدوفروش و قیمت مسکن نخواهد داشت، بلکه شاید نتواند آن‌طور که انتظار می‌رود هم از فرارهای مالیاتی بر سرمایه‌های نهفته در بازار مسکن پیشگیری کند.

نگاه دیگر را باید به آثار و تبعات اجتماعی خاص ناشی از تصویب این قانون داشته باشیم. یکی از این آثار تغییر در ظاهر خانه و اختفای خالی بودن آن است. کاری که قطعاً در بسیاری از مناطق، پیش‌ازاین هم مشاهده ‌شده بود. در واقع مالکین می­توانند با صرف هزینه­ای اندک برای پر کردن آپارتمان خالی خود با اثاثیه و پنهان کردن آن از چشم مأموران مالیاتی به سادگی راه فرار مالیاتی را پیش بگیرند.

یکی دیگر از آثار اجتماعی که طی سال‌های اخیر در موارد متعددی با آن مواجه بودیم بروز پدیده کارت‌های ملی اجاره‌ای و اجاره‌نامه‌های صوری است. پیش‌ازاین هم در موضوع واردات خودروهای لوکس و یا اخذ وام‌های بانکی با این دو معضل و تقلب روبه‌رو بودیم. وضع مالیات بر خانه‌های خالی هم می‌تواند بخشی از مالکین این خانه‌های خالی را به‌سوی استفاده از این راهبرد، یعنی تنظیم قراردادهای اجاره غیر واقعی برای فرار از ارقام نجومی مالیاتی قانون مذکور سوق دهد.

یکی دیگر از آثار منفی اجتماعی این قانون، نقض حقوق مالکانه است که با وجود ایرادات حقوقی که به آن وارد شده، هنوز هیچ تغییری در آن رخ نداده و بسیاری از حقوق­دانان همچنان بر این موضوع اصرار دارند که مالک اجازه هرگونه نگهداری منطقی از ملک تحت تملّک خود را دارد.

موضوع افزایش نرخ اجاره‌بها و رهن و همچنین قیمت ملک نیز از آن ‌دست معضلات است که اگر نخواهیم به‌ درستی به رفع آن بپردازیم، باید در آینده‌ای نه‌ چندان دور، هزینه‌های بیشتری برای حل آن پرداخت کنیم که البته این هزینه‌ها نیز از جیب مردم و با قیمت‌های کلان ملک مسکونی و هزینه‌های سنگین اجاره خانه پرداخت خواهد شد.

متأسفانه تا زمانی که نهادهای قانون‌گذار، نگاه موشکافانه و آسیب‌شناسی دقیق از معضلات بازار مسکن، قیمت، کاهش عرضه و سایر اشکالات موجود در آن نداشته باشند، برای هر راهکاری باید زمان، انرژی و هزینه بسیار صرف کرد و درنهایت بعد از مدتی به‌ سوی اصلاح و یا متوقف کردن آن رفت.

این اقدامات برای درمان مشکلات بازار مسکن، مُسکِّنی بیش نیست درحالی‌که کار این بیمار از تسکین گذشته و نیاز به «جراحی سریع» دارد.