ساخت و ساز توجیه اقتصادی ندارد

محتکران «زمین» نه تنها در تهران که در کل کشور با برخورداری از حاشیه امن مالیاتی، «نسبت قیمت‌ها در بازار ملک» را به زیان ساخت‌و‌ساز به‌هم زدند.

رکود ساختمانی ۵ سال اخیر اگرچه محصول سیاست‌گذاری غلط - سرکوب قدرت‌خرید - بوده، اما معافیت مالیاتی سفته‌بازها باعث تشدید این رکود شد. خریدهای غیرمصرفی زمین سبب شده است نسبت نرخ زمین به مسکن در کشور از عدد یک فراتر رود. این سبقت، توجیه اقتصادی ساخت‌وساز را به شدت کاهش داده است. حداقل دو راهکار مالیاتی برای پایان محدودیت «عرصه» برای ساخت مسکن وجود دارد.

تغییر معنادار در آهنگ رشد نرخ زمین منجر به روشن شدن چراغ چک در بازار زمین کشور شده است. بررسی‌ها از روند تغییرات نرخ زمین در کشور نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار کشوری معاملات زمین پا جای پای بازار زمین شهر تهران گذاشته است و آهنگ رشد نرخ زمین در شهرها به شکل معناداری تغییر کرده است.

تا قبل از سال ۹۰، نسبت نرخ زمین به مسکن در شهر تهران همواره زیر عدد یک بود اما از سال ۹۰ به بعد این نسبت به یک رسید و هم‌اکنون به مرز ۵/ ۱ رسیده است. این نسبت همواره در سال‌های اخیر در کشور زیر یک بوده است. اما نیمه اول سال ۹۹ این نسبت در کشور نیز از مرز عدد یک عبور کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد به دنبال این تغییر معنادار در آهنگ رشد نرخ زمین آلارم قیمتی در بازار زمین روشن شده است. به گونه‌ای که این تغییر نسبت خود را در شکل کاهش محسوس حاشیه سود سازنده‌ها از فرآیند ساخت به واسطه تغییر در نسبت نرخ زمین به مسکن و افزایش هزینه ساخت از محل گران‌ترین جزء ساختمانی نشان می‌دهد.

پیش از این و از سال ۹۰ به دنبال تغییر نسبت نرخ زمین به نرخ مسکن وعبور آن از عدد یک، حاشیه سود سازنده‌ها در پایتخت کاهش یافت و این موضوع در کاهش تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز مسکن موثر بود. هم‌اکنون که بازار ساخت‌وساز مسکن در شرایط رکودی قرار دارد بازار زمین کشوری نیز با تبعیت از بازار زمین در شهر تهران، با تغییر آهنگ رشد نرخ مواجه شده است.

این تغییر حاشیه سود سازنده‌ها در بازار کشوری مسکن را تحت تاثیر قرار داده واز میزان آن کاسته است.

آمارهای رسمی از روند تحولات نرخ مسکن وزمین در کشور نشان می‌دهد از سال ۹۷ با افزایش ریسک‌های غیراقتصادی، التهاب بازارها، شوک‌های ارزی و انتظارات تورمی، ردپای متغیرهای بیرونی در تحولات بازار مسکن و به خصوص بازار زمین به میزان محسوسی قابل مشاهده است. این عوامل بیرونی در تغییر آهنگ رشد نرخ زمین بسیار موثر بوده‌اند به گونه‌ای که در این سال‌ها که ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در هر سال از کف بحرانی ساخت‌وساز سالانه نیز کمتر بوده اما نرخ رشد نرخ زمین درست از سال ۹۷ از نرخ رشد نرخ مسکن بیشتر بوده است.

تا سال ۹۶ بازار مسکن به لحاظ سطح تورمی از بازار زمین پیش‌تر بوده است. تورم سالانه در هر کدام از دو بازار زمین و مسکن در کشور در سال ۹۶ معادل ۹ درصد بوده است. اما در سال ۹۷ تحت تاثیر عوامل گفته شده تورم سالانه در بازار زمین به ۶۶ درصد می‌رسد.

این در حالی است که در همین سال تورم سالانه مسکن عقب‌تر از تورم زمین و معادل ۴۲ درصد به ثبت می‌رسد. در سال ۹۸ نیز همین روند تکرار می‌شود و در حالی‌که تورم سالانه زمین معادل ۹۵ درصد بوده است در بازار مسکن این تورم ۶۷ درصد گزارش می‌شود.

در نیمه اول امسال نیز تورم بازار زمین به ۶۹ درصد و تورم در بازار مسکن به ۵۸ درصد می‌رسد.

در واقع از سال ۹۶ که ردپای تحولات بیرونی بر تحولات بازار مسکن پررنگ‌تر می‌شود اختلاف سرعت رشد نرخ زمین ومسکن در هر سال که همواره و تا قبل از سال ۹۷ بر مبنای پیشتازی تورمی بازار مسکن نسبت به تورم سالانه بازار زمین بوده است برعکس می‌شود واز سال ۹۷ سرعت رشد سالانه نرخ زمین از تورم سالانه مسکن سبقت می‌گیرد.

این در حالی است که همزمان با این رویداد، از نیمه اول امسال نیز نسبت زمین به مسکن، در کشور به عدد یک رسید. این موضوع از سال ۹۰ در بازار زمین و مسکن شهر تهران تجربه شد. از سال ۹۰ این نسبت در تهران از عدد یک گذشت و الان به ۵۳/ ۱ رسیده است.

با عبور این نسبت از عدد یک حاشیه سود برای سازنده ها، به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت و در بسیاری از موارد هزینه ساخت با سود ساختمانی برابر یا به اصطلاح سر به سر شده و ساخت‌وساز برای آنها به لحاظ اقتصادی دشوار وفاقد توجیه اقتصادی در مقایسه با سایر سرمایه‌گذاری‌ها و فعالیت‌های اقتصادی می‌شود. هم‌اکنون شرایطی که از سال ۹۰ در شهر تهران به لحاظ دشوار شدن فعالیت‌های ساختمانی در نتیجه تغییر این نسبت ایجاد شد در کشور نیز ایجاد شده است. بررسی‌ها حاکی است پیامد این وضعیت، «سخت شدن شرایط برای خروج از رکود ساخت‌وساز» است.

هم اکنون کف بحرانی ساخت مسکن در کشور ساخت سالانه ۵۶۰ هزار واحد مسکونی است. این در حالی است که در سال‌های اخیر به‌طور متوسط در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است وساخت‌وسازها از کف بحرانی کمتر بوده است.

با توجه به شرایط رکود ساختمانی و از آنجا که عمده متقاضیان در بازار معاملات زمین سازنده‌های متقاضی ورود به بازار ساخت‌وساز هستند تغییر آهنگ رشد نرخ زمین و سبقت تورم زمین از تورم مسکن، رویدادی عجیب به نظر می‌رسد. چرا که در نبود تقاضای محسوس برای خرید زمین از سوی سازنده‌ها و در نبود شرایط سونامی ساخت‌وساز اساسا انتظاری از بابت سبقت تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن وجود ندارد.

با این حال، و در شرایطی که تنها حجم محدودی ساخت‌وساز کمتر از کف بحرانی ساخت مسکن در سال‌های اخیر انجام شده است، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن سبقت گرفته و در عین حال نسبت نرخ زمین به نرخ مسکن در کشور به یک رسیده است.

مهم‌ترین دلیل این موضوع را می‌توان به افزایش تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری به خصوص طی یک سال و نیم گذشته در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی نسبت داد. طی دست‌کم یک سال و نیم گذشته برخی سرمایه‌گذاران برخوردار از سرمایه‌های کلان که به دنبال سرمایه‌گذاری در بازاری کم‌ریسک با سطح بازدهی مناسب بودند به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی روی آورده واقدام به خرید زمین وملک کلنگی کردند. همین اقدام موجب شد به رغم آنکه عملا حجم ساخت‌وسازها در کشور به میزان محسوس در مقایسه با سال‌های قبل افزایش نیافته و بازار ساخت‌وساز در شرایط رکودی قرار دارد تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن پیش‌تر حرکت کند.

تا حدی که هم‌اکنون چراغ چک بازار کشوری زمین نیز روشن شده است و یک آلارم مهم به این بازار مخابره می‌کند. نیمه اول امسال نسبت نرخ زمین به نرخ مسکن در کشور به عدد ۰۳/ ۱ رسید.

نرخ برابری نرخ زمین به نرخ مسکن باید کمتر از یک باشد

همواره در بازار ساخت‌وساز نرخ برابری نرخ زمین به نرخ مسکن باید کمتر از یک باشد تا ساخت‌وساز برای سازنده‌ها با توجیه اقتصادی مطلوب همراه باشد. عبور این نسبت از عدد یک به معنای از بین رفتن توجیه اقتصادی ساخت‌وساز برای سازنده‌هاست.

در واقع در شرایط فعلی و با عبور این نسبت از عدد ۵/ ۱ در شهر تهران و رسیدن این عدد به یک در کشور حاشیه سود به‌قدری کاهش یافته است که فرآیند ساخت‌وساز به فعالیتی فاقد توجیه اقتصادی مطلوب تبدیل شده است. این تغییر معنادار در آهنگ رشد نرخ زمین تغییری رکودزا است چرا که به‌رغم شرایط فعلی که ساخت‌وساز در وضعیت رکودی قرار دارد در صورتی که در ماه‌های آینده بازار ساخت‌وساز مهیای ورود به رونق شود این موضوع می‌تواند به‌عنوان مانعی بزرگ در مسیر رونق ساخت‌وساز و فعالیت‌های ساختمانی وارد عمل شود. در ۱۳ فصل منتهی به تابستان امسال نیز تورم فصلی در بازار زمین به‌طور میانگین از تورم فصلی در بازار مسکن بیشتر بوده است.

میانگین نرخ رشد نرخ مسکن در ۱۳ فصل منتهی به تابستان ۹۹ به ۱۳ درصد رسیده است. این در حالی است که این میزان در همین بازه زمانی در بازار زمین به‌طور متوسط برابر با ۶/ ۱۶ درصد گزارش شده است.

براساس آمارهای رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، در بهار امسال تورم فصلی بازار مسکن ۶/ ۱۸ درصد و تورم فصلی بازار زمین برابر ۱/ ۲۲ درصد بوده است. در تابستان نیز این میزان برای بازار مسکن معادل ۸/ ۲۴ درصد و برای بازار زمین معادل ۴/ ۲۸ درصد اعلام شده است.

در چنین شرایطی لازم است یک نقشه مناسب برای تامین زمین در عصر رونق ساخت‌وساز تهیه شود تا در دوره رونق این مانع منجر به تشدید عمق رکود در بازار ساخت‌وساز نشود.

همچنین یک سوال مهم پیش‌روی سیاست‌گذار و فعالان بازار مسکن قرار دارد. اینکه سیاست‌گذار مسکن برای بازگرداندن این نسبت به سطح مطلوب سازنده‌ها باید چه سیاست‌ها و برنامه‌هایی را در دستور کار خود قرار دهد و عملیاتی کند.

سیاست‌گذار مسکن برای عبور از این موضوع به منظور تامین زمین برای دوره ساخت‌وساز دو راهکار پیش‌روی خود دارد که یکی از این راهکارها از دیدگاه فعالان بازار مسکن و صاحب‌نظران به‌عنوان «کج‌راهه» معرفی می‌شود.

در این روش ممکن است برخی توسعه فیزیکی شهرها در قالب توسعه عمودی و توسعه متصل به شهرهای مادر و کلان‌شهرها در شکل افزایش محدوده شهرها یا الحاق به محدوده شهری را به سیاست‌گذار مسکن توصیه کنند.

این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان این نوع توسعه در شرایط فعلی برای شهرهای ایران سیاستی مردود است که به دلیل وجود مشکلات مربوط به هزینه‌های اداره شهر، افزایش تراکم و اضافه بار تراکمی بر شهرها و کلان‌شهرها و همچنین نبود ظرفیت زیست محیطی کامل برای این امر، نه تنها مشکلات را کاهش نخواهد داد بلکه بر حجم آنها می‌افزاید.

با این حال کارشناسان مسکن از یک نقشه جامع راهبردی برای تامین زمین در عصر رونق ساخت‌وساز یاد می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد مهم‌ترین بخش از نقشه تامین زمین برای عصر رونق فعالیت‌های ساختمانی دریافت «مالیات سالانه بر ملک» است که اگر این ابزار مالیاتی در بازار زمین و مسکن به کار گرفته شود منجر به رفع حبس از حجم قابل توجهی از زمین‌های مناسب برای ساخت‌وساز می‌شود که هم‌اکنون به‌عنوان کالای سرمایه‌ای در اختیار سرمایه‌گذاران ملکی قرار دارد و فعلا عزمی برای عرضه آنها به بازار فروش یا بازار ساخت‌‌وساز مشاهده نمی‌شود.

دریافت مالیات از املاک مسکونی

دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی شامل واحدهای مسکونی قابل سکونت، زمین‌ها و املاک مسکونی کلنگی با نرخ نیم تا یک درصد ارزش روز این املاک در سال، بدون در نظر گرفتن استثنا برای مالکان، ساده‌ترین و عملیاتی‌ترین و در عین حال موثرترین روش برای افزایش هزینه‌های احتکار انواع املاک مسکونی است.

فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در این باره معتقد است: با استفاده از این روش، نه‌تنها درآمدهای مالیاتی دولت بهبود می‌یابد بلکه هزینه احتکار املاک مسکونی افزایش یافته و در نتیجه انگیزه برای عرضه این املاک به بازار افزایش می‌یابد.

در نتیجه افزایش عرضه، التهاب در بازار زمین و مسکن نیز کاهش می‌یابد. علاوه بر این دریافت مالیات از اراضی بایر راهکاری موثر برای افزایش عرضه به بازار زمین و فروکش کردن التهاب در این بازار محسوب می‌شود. سازوکار قانونی برای دریافت این مالیات نیز در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن موجود است.

براساس ماده ۱۵ این قانون اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت تعیین می‌کند سالانه مشمول مالیات به نرخ ۱۲‌‌درصد بر ماخذ ارزش معاملاتی هستند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هرسال با تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوط تا آخر اردیبهشت سال بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را ظرف همین مدت پرداخت کنند.

از آنجا که ملاکان اصلی اراضی بایر در بسیاری از موارد اشخاص حقوقی هستند که حجم قابل توجهی زمین بایر و بدون استفاده در اختیار دارند استفاده از این راهکار مالیاتی معضل سفته‌بازی و احتکار در این بازار را مانند اسید در خود حل می‌کند.

کارشناسان همچنین راهکارهای دیگری همچون توسعه حمل‌ونقل عمومی ارزان‌قیمت، سریع و انبوه در یک مجموعه شهری همچون مجموعه شهری تهران و کرج را برای افزایش جذابیت سکونتی در مناطق برخوردار از حجم مناسب زمین قابل ساخت به سیاست‌گذار مسکن توصیه می‌کنند.

به‌عنوان مثال هم‌اکنون در شهرهای جدید اطراف تهران ظرفیت‌های سکونتی خالی از جمعیت وجود دارد که می‌توان با ایجاد جذابیت‌های سکونتی به خصوص امکان حمل‌ونقل سریع و ارزان بین این شهرها و شهر تهران، آنها را مهیای دوره رونق ساختمانی کرد.

به گفته یزدانی، اعطای پروانه ساخت تدریجی مسکن در مناطق شهری خارج از کلان‌شهرها نیز راهکار دیگری در این زمینه محسوب می‌شود. هر چند کارشناسان معتقدند گام اول برای عرضه انبوه زمین‌های احتکار شده به بازار و رفع معضل کمبود زمین و التهاب قیمتی در این بازار ایجاد شفافیت در بازار زمین و شفاف‌سازی موجودی زمین‌ها و مالکان آنهاست.