بازار مسکن تحمل قیمتهای حبابی را ندارد

نظرات متفاوتی درباره رفع محدودیت قیمتگذاری مسکن در سایتهای اینترنتی ارائه می‌شود که بعضا ۱۸۰ درجه با هم فرق دارد؛ عده‌ای که رشد نرخ مسکن را نه تعیین نرخ در سایتها بلکه اثرات اقتصاد کلان می‌دانند، می‌گویند که سانسور نرخها بازار را از کشف قیمتهای واقعی ناتوان کرده بود.

اما برخی دیگر معتقدند نرخ‌گذاری به ایجاد فضای رقابتی می‌انجامد و روند صعودی به بازار ملک می‌دهد. به هر ترتیب به نظر می‌رسد بخش مسکن در برهه‌ای حساس قرار گرفته و با توجه به رشد ۳۶۷ درصدی نرخ طی سه سال گذشته، بازار دیگر تحمل قیمتهای حباب گونه را ندارد.

از دو روز قبل و پس از هشت ماه ممنوعیت که از اردیبهشت امسال اعمال شده بود، بنا به دستور دادستانی نرخ‌گذاری در آگهی‌های فروش مسکن دوباره آزاد شد. چهار روز قبل از آن هم نرخ خودرو در اپلیکشنها قابل مشاهده شد. این رفع محدودیت قطعا به افزایش آگهی‌ها و بازدیدها منجر می‌شود؛ بازدیدهایی که بعضا به یک پنجم قبل از محدودیت رسیده بود.

رفع این ممنوعیت به همان اندازه که صاحبان کسب و کارهای مجازی و برخی فعالان بازار ملک را خوشحال کرد نگرانی هایی را درخصوص احتمال رشد قیمتهای پیشنهادی در پی داشت؛ قیمتهایی که بر اساس داده‌های یک سامانه ملکی از اواسط آبان ماه تا کنون حدود ۲۲ درصد کاهش یافته است.

واکنشها به رفع محدودیت قیمت‌گذاری مسکن در سایتهای اینترنتی، متفاوت بود. روز دوشنبه ۲۲ دی ماه پس از حدود هشت ماه ممنوعیت، قیمتها مشروط به احراز هویت در سامانه امتا و همچنین عدم درج قیمتهای کاذب، دوباره در سایتهای فروش مسکن قابل رویت شد؛ اتفاقی که فعالان کسب و کارهای مجازی از مدتها قبل پیگیرش بودند، کسانی که معتقدند حذف قیمتها شفافیت را از بازار می‌گیرد.

مسئولان سایتهای اینترنتی در هفته‌های اخیر رایزنیهایی را با مجلس داشتند که به مجاب شدن نمایندگان برای بازگشت مجدد قیمتها انجامید تا جایی که مهدی طغیانی ـ سخنگوی کمیسیون عمران ـ گفت: حذف نرخ خودرو و مسکن نه تنها تاثیر مثبتی بر قیمت‌ها نداشته، بلکه باعث افزایش ۳۵‌درصدی نرخ خودرو طی مدت اخیر شده است. به دنبال آن دادستانی، ممنوعیت درج نرخ مسکن و خودرو را برداشت.

اگر پایان سال ۱۳۹۶ را مبنای رشد بازار مسکن بدانیم که از افزایش نرخ ارز تاثیر گرفت، نرخ مسکن در تهران ۳۶۷ درصد افزایش یافته است. اسفندماه ۱۳۹۶ متوسط نرخ هر متر خانه در تهران ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بود که در آذرماه ۱۳۹۹ به ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسیده که رشد ۳۶۷ درصد را نشان می‌دهد.

این رشد لجام گسیخته بازار مسکن را به رکود کشاند تا جایی که در آذرماه ۱۳۹۹ فقط ۲۵۵۵ فقره معامله مسکن در تهران به ثبت رسید. معاملات نسبت به ماه قبل ۴۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳ درصد کاهش یافت.

اما از هشت ماه قبل که نرخگذاری در سایتها حذف شده بود روند صعودی بازار مسکن متوقف نشد و قیمتها طی این مدت حدود ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. با اینکه برخی کارشناسان و فعالان بازار ملک همواره تاکید دارند که سانسور نرخها در کاهش نرخ مسکن بی‌ثاثیر است، مخالفان درج قیمتها از جمله محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ معتقدند نرخگذاری به ایجاد توهم قیمتی در بازار مسکن می‌انجامد.

او از مردادماه نیز جلوی گزارشهای ماهیانه بازار مسکن شهر تهران که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه متبوعش منتشر می‌شد را گرفت؛ زیرا اسلامی بر این باور است که اعلام قیمتهای تهران تاثیر منفی بر دیگر شهرها می‌گذارد.

روسها ضرب المثلی دارند که می‌گوید هر بازاری دو نادان دارد؛ اولی آن شخصی است که نرخ خیلی پایینی برای محصولش تعیین می‌کند و دومی شخصی که نرخ را خیلی بالا می‌گذارد. اما سوال اینجاست: نرخ درست چیست؟ چگونه می‌توان هم نرخهای متعادل در بازار مسکن ایجاد کرد و هم به بازار رونق داد. آن هم در شرایطی که مسکن کالایی ناهمگن است و البته در رکود مطلق قرار دارد.

وزیر راه و شهرسازی روز گذشته درباره بازگشت مجدد نرخ به آگهی‌های فروش مسکن گفته است: شدیدا مخالف بازگشت قیمتها به سایتها و پلتفرمهای مجازی هستم؛ چرا که قیمتها بدون مبنا و توهم زا درج می‌شود. او این را هم بیان کرد که حتما پیگیر از سرگیری ممنوعیت درج نرخ در آگهی‌های مسکن خواهیم بود.

معاون اسلامی هم با او موافق است. محمود محمودزاده ـ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ـ در این باره گفت: از مدتها قبل قرار بود اصالت و مالکیت اشخاصی که آگهی فروش مسکن منتشر می‌کنند محرز شود ولی این اتفاق نیفتاد.

به همین لحاظ ممکن است واحدی در سایتها عرضه شود که متعلق به آگهی دهنده نباشد و این به تحریک بازار و افزایش قیمتها می‌انجامد. متاسفانه برخی افراد برای بازارگرمی به طور پیاپی آگهی‌های غیرواقعی منتشر می‌کنند که این اقدام آنها روند صعودی بازار را در پی دارد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز که همواره بر لزوم حذف نرخ از سایتها تاکید کرده، دل خوشی از بازگشت نرخ به سایتها ندارد.

مصطفی قلی خسروی، درج نرخ را نوعی قماربازی دانست و در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: فرض کنید یک نفر در خانه‌اش نشسته و نرخ خانه‌اش را متری ۲۲ میلیون تومان آگهی می‌کند. همسایه بالایی، نرخ او را می‌بیند و برای واحد خود ۲۴ میلیون تومان نرخ می‌گذارد. شخص اول که ۲۲ میلیون نرخ داده بود، با دیدن آگهی همسایه بالایی نرخ را ۲۶ میلیون تومان تعیین می‌کند. این ساز و کار به روند صعودی بازار می‌انجامد.

وی افزود: اگر قیمت‌گذاری کاذب برای خودرو به بحران بیانجامد سیاستگذار می‌تواند با آزادسازی واردات خودرو جلوی التهاب بازار را بگیرد. اما اگر بازار مسکن دچار التهاب شد نمی‌شود زمین یا مسکن از خارج، وارد کشور کرد.

خسروی در واکنش به رشد ۶۰ درصدی نرخ مسکن شهر تهران پس از حذف نرخ در سایتها گفت: هر برنامه‌ای برای اینکه به نتیجه برسد به زمان نیاز دارد. بعد از هشت ماه بازار مسکن تازه داشت به آرامش می‌رسید و آزادسازی نرخ‌گذاری در سایتها این نگرانی را ایجاد می‌کند که دوباره قیمتها روند صعودی به خود بگیرد.

از طرف دیگر، برخی کارشناسان بازار مسکن از جمله مهدی سلطان محمدی، نرخگذاری دستوری را نوعی اعمال فشار دانست که به فرار سرمایه منجر می‌شود. او اظهار کرد: اگر ما داده‌های قیمتی را حذف کنیم در واقع چشم متقاضیان را به واقعیات بازار می‌بندیم. البته با توجه به دسترسی عموم مردم به انواع وسایل ارتباطی کشف نرخ در تمامی بازارها کار دشواری نیست. ۸۰ درصد افزایش نرخ مسکن مربوط به نرخ تورم عمومی است و نمی‌توان با نرخ‌های دستوری بازار مسکن را کنترل کرد.