آیا بازار مسکن نیاز به ساخت واحد مسکونی دارد؟

تصویب طرح جهش تولید و تامین مسکن با هدایت ۲۵ درصد از منابع داخلی بانکی به حوزه ساخت واحدهای مسکونی زمینه اشتغال ۱.۵ میلیون نفری، رونق ۱۳۷ فعالیت اقتصادی، هدایت تسهیلات به بخش مولد اقصاد و سروسامان گرفتن بازار مسکن را به دنبال دارد.

دو طرح مجلس برای تعادل‌بخشی به بخش مسکن/مجلس لکوموتیو رونق اقتصادی را روشن می‌کند؟

بازار مسکن در طول ۷ سال گذشته، تورم‌های نجومی را تجربه کرده که زمینه فشار مضاعف به مردم و به خصوص اقشار کم درآمد را مهیا کرده است.

 در این میان به اذعان بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، دو عامل کاهش عرضه واحدهای مسکونی و همچنین جولان تقاضاهای سرمایه‌ای از عوامل اصلی شرایط فعلی بازار مسکن است. بنابراین به نظر می‌رسد تا زمانیکه شاهد خارج شدن تقاضاهای سرمایه‌ای و همچنین عرضه متناسب با نیاز واحدهای مسکونی نباشیم، هیچ راهکار موقتی نمی‌تواند مُسکن بازار مسکن باشد.

افزایش ۳۰ درصدی عرضه واحدهای اجاره‌ای، نتیجه تصویب قانون مالیات برخانه‌های خالی

 ۱۰ سال پیش، زمانی که متولیان وقت مسکن در وزارت راه و شهرسازی دولت دهم به منظور شناسایی واحدهای مسکونی خالی ایده راه‌اندازی «سامانه خطوط تلفن ویژه» را ارائه کردند، هرگز گمان نمی‌کردند، این مسئله چه روند پیچیده و طولانی را طی می‌کند تا در نهایت به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. در همین راستا پس از مدت‌ها بحث کارشناسی پیرامون طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم یا همان مالیات بر خانه‌های خالی بالاخره در مجلس شورای اسلامی دوره یازدهم تصویب شد و همچنین به منظور اجرا به وزارت اقتصاد ابلاغ شد.

با تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، نخستین گام برای خارج کردن تقاضاهای سرمایه‌ای از بازار مسکن کلید خورد و به اصطلاح کارشناسان مربوطه کالای مسکن برای سوداگران به کالایی داغ و غیرقابل نگهداری تبدیل شد.

در همین راستا محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در بیان نخستین دستاورد قانون مالیات بر خانه‌های خالی به تلاش دلالان و صاحبان واحدهای مسکونی برای عرضه واحد مسکونی خود اشاره کرد و گفت: « طبق گزارش‌های سامانه املاک کشور امسال با طرح شدن قانون مالیات بر خانه هالی خالی شاهد افزایش ۳۰ درصدی فایل‌های اجاره بها در بنگاه‌های املاک بودیم.»

آیا بازار مسکن نیاز به ساخت واحد مسکونی دارد؟

علاوه بر خروج تقاضاهای سرمایه‌ای، نیاز به عرضه واحدهای مسکونی یکی دیگر از اجزاء جدانشدنی بازار مسکن به حساب می‎آید. بر اساس آخرین ویرایش طرح جامع مسکن، نیاز به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی از سال ۱۳۹۶ تا سال ۱۴۰۵ مجموعا ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد ذکر شده است که ناشی از تقاضای انباشت مسکن، تقاضای جدید از محل ازدواج، نوسازی و بهسازی بافت فرسوده و ذخیره طبیعی بازار مسکن محاسبه می‌شود.

به عبارت دیگر از سال ۹۶ ساخت سالانه ۱ میلیون و ۵۰ هزار واحد مسکونی به مدت ۱۰ سال باید در دستور کار قرار گیرد تا شاهد بهبود شرایط بازار مسکن و کاهش فشار وارد شده از این ناحیه به مردم باشیم.

بر اساس آمارهای موجود ساخت‌وساز از سال ۹۶ تاکنون، بیشتر این نیاز طی ۴ سال اخیر پاسخ داده نشده و یک نیاز انباشته دیگر به وجود آورده است. در همین ارتباط اگر آمار ساخت‌وساز مسکن در مجموع این ۴ سال از نیاز برآورد شده طرح جامع مسکن کسر شود. نیاز به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی تا افق ۱۴۰۵ سالیانه بیش از ۱.۵ میلیون خانه خواهد بود.

در همین راستا، محمد حمیدزاده کارشناس حوزه مسکن با اشاره به نیاز ۱.۵ میلیونی با ساخت مسکن، گفت: « تقاضای انباشت و همچنین نیاز جدید ۱.۵ میلیونی در هرسال، از اجزای غیر قابل انکار بازار مسکن هستند که در طول ۷ سال گذشته نادیده گرفته شده‌اند.»

این کارشناس مسکن در بیان نقش مسکن در سبد هزینه خانوار گفت: « نزدیک به ۷۰ درصد از سبد هزینه خانوارهای کم درآمد برای بخش مسکن هزینه می‌شود. یعنی از ۱ میلیون تومان هزینه خانوار نزدیک به ۷۰۰ هزار تومان سهم اجاره مسکن است. در چنین شرایط است که پاسخ به نیاز مردم می‌تواند برای رفع مشکلات معیشتی ملموس تلقی شود.»

طرح مجلس برای رونق تولید مسکن چه می‌گوید؟

با در نظر گرفتن نیاز سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۵، خلا یک قانون در این ارتباط با ملزم کردن دولت به ساخت مسکن بیش از گذشته حس می‌شود. به خصوص آنکه این بازار در طول سال‌های گذشته با سلیقه‌زدگی مسئولان مواجه شده که این امر زمینه افزای فشار اقتصادی به مردم را به دنبال داشته است.

در همین راستا مجلس شورای اسلامی، در قالب طرح ۲ فوریتی با عنوان جهش تولید و تامین مسکن، ساخت سالانه ۱ میلیون واحد مسکونی را در قالب قانون را به صحن علنی آورد تا خلا وجود قانون در زمینه ساخت اساسی‌ترین نیاز مردم را پوشش دهد.

بر مبنای جزییات ارائه شده این قانون در مجلس شورای اسلامی، قرار است، منابع مالی ساخت واحدهای مسکونی موضوع طرح جهش تولید و تامین مسکن از محل منابع داخلی بانکی و با هدایت ۲۵ درصد از تسهیلات پرداختی بانک‌ها صورت پذیرد.

برای برآورد این رقم، در شرایطی که تسهیلات امهالی و جدید پرداختی در سال ۹۸ مدنظر قرار گیرد، بانک‌ها موظف هستند، ۲۵۰ هزار میلیارد از تسهیلات خود را را به ساخت مسکن اختصاص دهند.

۲۵ درصد از منابع داخلی بانکی به حوزه تولید هدایت می‌شود

با وجود اینکه این طرح همچنان منتظر مطرح شدن در صحن علنی مجلس است اما بیایید لحظاتی از دنیای حقیقی فاصله گرفته و فرض کنیم ۲۵ درصد از تسهیلات پرداختی بانک‌ها سهم حوزه مسکن شده است. اختصاص این مبلغ در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن چه اثری بر اقتصاد کشور دارد؟

بانک‌های کشور نزدیک به ۹۸۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات را در سال ۹۸ پرداخت کرده‌اند اما هیچ یک از شاخص‌های تولیدی کشور مثبت نبوده و بعضا شاهد عقبگرد این شاخص‌ها در سال ۹۸ بودیم. معنای دیگر این عبارت آن است که بانک‌های کشور علاقه‌ای به پرداخت تسهیلات به حوزه مولد اقتصاد نداشته و بنگاه‌های غیر مولد نظیر سوداگران را تامین مالی می‌کنند.

بنابراین نخستین ثمره طرح جهش تولید هدایت تسهیلات بانکی از حوزه غیر مولد به حوزه مولد است تا هم جلوی تخریب اقتصاد ناشی از فعالیت غیر مولد گرفته شود و همچنین نمای کلی اقتصاد فعلی با رشد بخش مولد، بهبود پیدا کند.

اشتغال ۱.۵ میلیون سرپرست خانوار باتصویب طرح جهش تولید و تامین مسکن

علاوه بر رشد بخش مولد اقتصاد، به طور میانگین اگر متوسط هزینه ساخت مسکن در سطح کشور برای هر متر مربع نزدیک به ۴ میلیون تومان در نظر گرفته شود. ۲۵ درصد از تسهیلات پرداختی بانکی زمینه ساخت ۶۲.۵ میلیون متر مربع مسکن را در هر سال فراهم می‌کند. این آمار را در کنار اشتغال ۲.۵ نفری برای ساخت هر ۱۰۰ متر مربع خانه در سال بگذارید. نتیجه این می‌شود که اختصاص ۲۵ درصد از تسهیلات پرداختی بانکی در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن منجر به اشتغال بیش از ۱.۵ میلیون نفر در کشور خواهد شد.

به عبارت دیگر، اختصاص ۲۵ درصد از منابع داخلی بانکی در این طرح، زمینه اشتغال ۱.۵ میلیون نفر که عمده آنها سرپرست خانوار هستند را در پهنای کشور مهیا کرده و افرادی از مهندسان ساختمان گرفته تا کارگران و صنعتگران این حوزه وارد چرخه مولد اقتصاد کشور خواهند شد.

چرخش چرخ اقتصاد با لوکوموتیوی به نام مسکن

اشتغال گسترده تنها مزیت تبدیل شدن کشور به کارگاه ساختمانی با تصویب طرح جهش تولید و تامین مسکن نیست. به استناد اطلاعات جداول داده ستانده مرکز آمار، ساخت مسکن می‌تواند زمینه رشد ۱۳۷ نوع بنگاه اقتصادی پسینی و پیشینی را فعال کرده و رونق بخشد.

این یعنی تسهیلات بانکی موضوع این طرح علاوه بر خانه دار کردن مردم، دقیقا به جیب بخش مولد اقتصاد حرکت کرده و بنگاه‌هایی نظیر، معادن سنگ آهن، شن و ماسه، کارخانه‌های سیمان و فولاد، بنگاه‌های خرد درب و پنجره‌سازی و سایر بخش‌های مولد اقتصاد را به حرکت وادار کند. بی‌دلیل نیست که ساخت مسکن همواره به عنوان لوکوموتیو اقتصادی کشورها مطرح شده و توانایی رونق بخشیدن به هر اقتصادی را دارد.

طرح جهش تولید و تامین مسکن، در دستور کار هفته جاری مجلس شورای اسلامی قرار دارد و این امید وجود دارد که نمایندگان مجلس شواری اسلامی با تصویب این طرح و هدایت ۲۵ درصد از تسهیلات پرداختی بانکی، علاوه بر ایجاد شرایط صاحب‌خانه شدن، تکان جانانه‌ای به اقتصاد کشور دهند.