توصیه به فعالان بازار مسکن

برخی کارشناسان روند کاهشی نرخ مسکن‌ها ادامه دار خواهد بود و رشد اندک نرخ در دی ماه تعیین‌کننده نیست این درحالی است که فعالان بازار مسکن معتقدند بازار به کف نرخ رسیده است.

روند کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن که از آبان ماه آغاز شده بود در دی ماه متوقف شد و شاهد اندک رشدی در این ماه بودیم.برخی این تغییر روند را اصلاح در مسیر نزولی قیمت‌ها می‌دانند و برخی آن را علامتی از برخورد مسکن به کف می‌دانند. اما دلایل طرفداران این دو دیدگاه چیست؟

 مهدی بهداد کارشناس حوزه اقتصاد مسکن درباره مهم‌ترین فاکتورهایی که در طی ماههای آتی تعیین‌کننده رفتار بازار مسکن خواهد بود به ۲ عامل اشاره می‌کند؛نخست، بهای تمام شده ساخت واحدهای مسکونی به عنوان یکی از فاکتورهای تعیین‌کننده رفتار آتی مسکن و دومی روند نرخ ارز.

او با اشاره به اینکه طی ماه‌های گذشته نرخ زمین، پروانه و هزینه‌های ساخت بر اثر رشد نرخ ارز(به‌صورت مستقیم یا غیر مستقیم) دچار افزایش قابل توجهی شده است اعتقاد دارد: سازندگان حاضر نیستند بدون در نظر گرفتن حاشیه سود اقدام به واگذاری واحد خود کند. در بازار واحدهای مسکونی غیر نوساز نیز به دلیل بالا بودن سطح عمومی قیمت‌ها بر اثر بروز نرخ تورم قابل توجه، بعید به نظر می‌رسد که کاهش نرخ قابل توجهی صورت پذیرد.

به گفته این کارشناس دومین فاکتوری که تعیین‌کننده رفتار آتی بازار مسکن خواهد بود رفتار نرخ ارز است. او اعتقاد دارد: در صورتی که نرخ دلار در طی ماههای آتی دچار افزایش شود، شاهد افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود؛ هرچند که این افزایش همراه با کاهش معاملات باشد. به تعبیر دیگر شاهد نوعی رکود تورمی عمیق در این بازار خواهیم بود.

رضا خسروی دیگر کارشناس طرفدار این دیدگاه نیز اعتقاد دارد در بازار مسکن نرخ زمین، عوارض شهرداری و هزینه ساخت از عوامل تشکیل دهنده نرخ ساختمان است به این میزان نرخ بازدهی مورد انتظار را نیز باید اضافه کرد.

او با اشاره به کمیابی عنصر زمین تاکید دارد: این کمیابی در تهران بیش از نقاط دیگر است بنابراین نرخ زمین چسبندگی دارد.

خسروی با برآورد هزینه ساخت بدون نرخ زمین و عوارض اضافه کرد: حداقل هزینه ساخت با مصالح ایرانی برای یک واحد آپارتمان ساده در تهران متری ۶ میلیون تومان است و هر چه کیفیت مصالح و نوع منطقه تغییر کند این هزینه بالا می‌رود.

او با اشاره به افزایش عوارض ساختمانی در سال آینده اضافه کرد: این عوارض و هزینه‌های اداری برای ساخت‌وساز نیز از دیگر عواملی هستند که مانع ترمز شدید نرخ مسکن هستند.

اما مهم‌ترین عنصر در کنار نرخ زمین بازدهی از دید خسروی بازدهی مورد انتظار است. او می‌گوید: ساخت‌وساز یک پروژه سه ساله است وقتی سرمایه‌گذار وارد یک پروژه ساختمانی می‌شود برای این دوره سالانه نرخ بازدهی را مد نظر دارد. بنابراین هر نرخی که مورد انتظار باشد در یک بازه زمانی سه ساله ضرب می‌شود. برای مثلا بازدهی ۲۰ درصدی مورد انتظار به صورت حسابی و سرانگشتی در یک پروژه ساختمای سه ساله حداقل ۶۰ درصد می‌شود.

نشانه‌های کاهش نرخ مسکن

اما مدافعان کاهش نرخ مسکن به انحراف نسبت نرخ به اجاره از بازه تاریخی خود اشاره و تاکید می‌کنند با توجه به سطح بالای انحراف از میزان تاریخی انتظار کاهش نرخ مسکن طبیعی است زیرا نرخ اجاره به تنهایی نمی‌تواند این شکاف و واگرایی را ترمیم کند.

اشکان رسولی یکی از این کارشناسان است او با اشاره به کاهش نرخ در بیش از یک سوم مناطق تهران در دی ماه نشانه دیگر کاهش را در کنار نسبت مورد اشاره این اتفاق می‌داند. البته رسولی علاوه بر اتفاقات درون بخشی به اتفاقات برون بخشی نیز تاکید دارد و معتقد است: اقتصاد ایران در حال‌گذار به دوره تثبیت است در این حالت بازارهای دارایی تلاطم جدی ندارند و سهم پول در اقتصاد کاهش می‌یابد. با توجه به کاهش نرخ تورم انتظار بازدهی نیز پایین می‌آید و این اتفاق به تعدیل نرخ بهره حقیقی(بهره اسمی منهای تورم) کمک می‌کند. او تاکید دارد فضای پیرامونی کمک می‌کند تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار کم شود و این کاهش تقاضا از التهاب و افزایش نرخ می‌کاهد و در ادامه کاهش نرخ اسمی را نیز به دنبال داشته باشد.

یک ماه صبر کنید

حسین توکلیان اقتصاددان اما توصیه می‌کند برای تحلیل دقیق بازار مسکن یک ماه باید صبر کرد. به اعتقاد خروجی آمار و اطلاعات بهمن می‌تواند تصویر گویاتری از بازار بدهد.

در چارچوب تحلیلی توکلیان مهم تریم فاکتور اثر‌گذار در سمت تقاضای بازار تقاضای با هدف سرمایه‌گذاری و سفته بازانه است. بازار مطلوب این تقاضا عمدتا مناطق شمالی تهران است اگر در مناطق شمالی به خصوص منطقه یک و سه به عنوان شاخص این نوع تقاضا کاهش نرخ ادامه دارد شد می‌توان انتظار کاهش نرخ داشت اما اگر افزایش نرخ به همراه کاهش معاملات رخ دهد رکود تورمی اتفاق افتاده است.

 بازگشت قیمت‌ها به آگهی‌های مجازی خوب یا بد

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم معتقد است بازار مسکن درحال‌حاضربه وضعیت باثباتی رسیده است و تنها نگرانی ما بازگشت نرخ به آگهی‌های مجازی است. اگر دوباره آگهی‌های تقلبی در سایت‌ها افزایش پیدا کند نرخ‌های کذایی منجر به تنش در بازار مسکن خواهد شد.

او در خصوص تاثیر قیمت‌های غیر واقعی که در برخی از سایت‌های فروش منتشر می‌شود توضیح می‌دهد: فرض کنید یک نفر که حتی ممکن است قصدی برای فروش آپارتمان خود نداشته باشد آن را با قیمتی بالاتر از عرف بازار، آگهی می‌کند. همسایه او که قصد فروش دارد با دیدن این آگهی نرخ را بالاتر از نفر اول درج می‌کند. به همین ترتیب بدون اینکه هیچ فعل وانفعالی صورت گرفته باشد نرخ‌ها بالا می‌رود. بر این اساس، وزیر راه و شهرسازی و بنده تقاضا داریم که قیمت‌ها دوباره از آگهی‌ها برداشته شود تا بازار از وضعیت آرامش کنونی خارج نشود.

پیش‌بینی این فعال بازار مسکن از وضعیت این بازار در ماه‌های آینده این است که اگر از ناحیه اقتصاد کلان و نرخ ارز، شوکی به بازار مسکن داده نشود و فضای مجازی و آگهی‌های اینترنتی هم تنشی در بازار ایجاد نکنند انتظار داریم که آرامش بر بازار تا سه سال آینده حاکم باشد.

خسروی با اشاره به کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی نرخ مسکن در دو ماه گذشته تاکید کرد: عمده مشاوران املاک تلاش می‌کنند نرخ مسکن کاهش یابد تا معاملات انجام شود. با این حال اگر متوجه شویم افرادی باعث گرانی یا اغتشاش در بازار مسکن می‌شوند بلافاصله با کمک اماکن، محل را تعطیل و پروانه کسب را ابطال می‌کنیم.

اما برخی تحلیل گران با رد ادعای خسروی اظهار می‌کنند: متوسط نرخ خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در فاصله شش ماه پس از حذف قیمت‌ها از اردیبهشت تا آبان ۱۳۹۹ بیش از ۶۰ درصد افزایش داشت. این در حالی که در همین بازه زمانی، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی حدود ۳۰ درصد و نرخ ارز حدود ۴۷ درصد افزایش داشته است. بنابراین حذف قیمت‌ها چاره ساز نبود.

این گروه با اشاره به اینکه بخش عمده تغییرات نرخ در بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت به واسطه متغیرهایی مانند «نرخ تورم، حجم پول، تعداد ساختمان‌های تکمیل‌شده، شاخص نرخ خدمات ساختمانی، شاخص نرخ دارایی‌های جایگزین و درآمد سرانه خانوار» صورت می‌گیرد تاکید دارند: با این شرایط نمایش یا عدم نمایش نرخ مسکن در آگهی‌های ثبت‌شده روی پلتفرم‌های آنلاین تاثیری بر هیچ‌یک از متغیرهای عنوان‌شده ندارد؛ همان‌گونه که دستور احتمالی مبنی بر حذف قیمت‌ها از ویترین فروشگاه‌ها و مجبور کردن تک‌تک خریداران به قیمت‌گیری از فروشنده تاثیری روی قیمت‌های بازار ندارد و تنها به سردرگمی و اتلاف وقت خریداران منجر می‌شود.

رشد اندک قیمت‌ها در دی ماه

براساس گزارش رسمی بانک مرکزی درباره تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دی ماه، میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در این ماه در حالی به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با رشد ۸/ ۱ درصدی همراه شد.

در دی ماه همچنین حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران نیز در مقایسه با بازار تعطیل مسکن در آذرماه با افزایش همراه بود. در شرایطی که در آذرماه بازار مسکن حالت تعطیل یا نیمه‌تعطیل به خود گرفته و تنها ۲ هزار و ۵۵۵ فقره معامله خرید مسکن در این بازار به ثبت رسید این میزان با رشد ۳۶ درصدی در دی ماه به ۳۵۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان رسید.