مستاجران در نقطه کور مسئولان حوزه مسکن

بر اساس بررسی‌ها تحولات بازار اجاره برای استقبال از آزادی پساکرونا با رشد قابل‌توجه نرخ همراه بوده است؛ به‌گونه‌ای که مشاوران املاک معتقدند مستأجرانی که اجاره‌نامه امسال خود را براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا تمدید کرده‌اند، یقیناً برای قرار داد بعدی خود با قیمت‌های عجیب و غربی مواجه خواهند شد که حتی در مخیله آنها نیز نمی‌گنجد.

در سایه جهش ۵۰۰درصدی میانگین نرخ مسکن در شهر تهران، فرآیند تخلیه تدریجی تورم مسکن در بازار اجاره نیز در حال انجام بوده است، اما هرسال فقط بخشی از این تورم با رشد نرخ اجاره جبران شده و به همین دلیل نسبت ارزش مسکن به درآمد اجاره آن به ۲ برابر افزایش یافته است.

حالا در شرایطی که هنوز بخش قابل‌توجهی از رشد بازار مسکن در بازار اجاره تخلیه نشده و دور نمای تخلیه حباب نرخ مسکن نیز چندان امیدوارکننده نیست، زنگ خطر بحران بازار اجاره به صدا درآمده است. مشاوران املاک تهران، افزایش قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های اجاره را گرچه در مقایسه با نرخ مسکن معقول می‌دانند، اما در قیاس با قدرت خرید جامعه آن را غیرمنطقی و بحران‌ساز تلقی می‌کنند.

بازار اجاره در نقطه کور

مستأجران به‌معنای عام بازار اجاره ایران، سال‌هاست که در نقطه کور مسئولان حوزه مسکن قرار گرفته و هیچ اقدامی برای رفع معضلات این بازار اتخاذ نشده است. البته در یک سال گذشته و با ورود ستاد مقابله با کرونا به مسائل بازار اجاره، ۲ مصوبه کلی برای حمایت از مستأجران در بحران کرونا ابلاغ شده که لااقل توانسته از وخیم شدن وضعیت مستأجران کم‌درآمد جلوگیری کند.

شاید الزام قانونی برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره‌بهای سررسید شده در دوره کرونا و تعیین سقف افزایش نرخ برای آنها در کنار پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران واجد شرایط وجود نداشت، مستأجران در سال ۹۹با دوره‌ای پرتنش و سخت روبه‌رو می‌شدند، اما به لطف این ۲ مصوبه فعلاً شرایط جاری مستأجران آسیب‌پذیر تغییر محسوسی نکرده؛ البته دیر یا زود با عادی شدن شرایط کرونا، این طبقه نیز باید با واقعیت بی‌رحم بازار اجاره مواجه شوند.

پیگیری از برخی مشاوران املاک شهر تهران حاکی از این است که بازار اجاره در حال رسیدن به قیمت‌هایی است که گرچه با ارزش جاری مسکن مناسبت دارد اما با وضعیت درآمدی و معیشتی خانوارها هیچ تناسبی ندارد.

براساس اظهارات مشاوران املاک، در شرایط فعلی نرخ اجاره در فایل‌های مشابه، نسبت به زمستان پارسال بیش از ۵۰درصد افزایش دارد و در ماه‌های آتی این افزایش بیشتر نیز خواهد شد؛ در نتیجه مستأجرانی که قرارداد سال قبل خود را با نرخ‌های ستاد مقابله با کرونا تمدید کرده‌اند در پساکرونا باید هر دوی این افزایش‌ها را تحمل کنند؛ درحالی‌که میزان رشد درآمد آنها نصف این رقم نیز نبوده است.

شاهدی بر بحران اجاره

یکی از مشاوران املاک محدوده کارگر جنوبی ضمن بررسی برخی از قراردادهای خرید و فروش در سال‌های قبل می‌گوید: آپارتمانی که در سال ۹۶به مبلغ ۴۷۰میلیون تومان معامله شده، در شرایط فعلی حدود ۳میلیارد تومان ارزش دارد و از سوی مالک در بازار اجاره عرضه شده است.

نکته جالب اینجاست که نرخ پیشنهادی مالک برای این واحد ۴۵۰میلیون تومان رهن کامل یا ۲۵۰میلیون رهن و ۶میلیون تومان اجاره ماهانه است؛ یعنی نرخ این آپارتمان در سال ۹۶با رهن آن در سال ۹۹برابر شده است.

او با تأکید بر اینکه این اتفاق در کل بازار مسکن رخ داده است، می‌افزاید: در سال ۹۶رهن کامل این آپارتمان ۴۷۰میلیون تومانی کمتر از ۱۰۰میلیون تومان بوده و هر مستأجری در منطقه میانی شهر قادر به تأمین آن نبوده است؛ اما حال مستأجر مجبور است ۴.۵برابر این مبلغ را تأمین کند که یقیناً در توانش نیست. او می‌گوید: فعلاً نسبتاً رهن به ارزش آپارتمان در منطقه میانی تهران به حدود یک‌ششم رسیده و همچنان تا کاهش این نسبت به یک‌پنجم، گرانی اجاره‌بها ادامه خواهد داشت.

تسهیلات ناکام اجاره

پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران نیازمند و واجد شرایط دومین اقدام حمایتی از مستأجران بود که از تابستان امسال، به دستور ستاد مقابله با کرونا و با همکاری بانک مرکزی اجرایی شده اما مشکلات و مسائلی که دامن‌گیر اقشار آسیب‌دیده و مستأجران است، در این مورد نیز باعث ناکامی این طرح حمایتی شده است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: با آغاز به‌کار پرداخت وام ودیعه مسکن حدود ۹۲۰ هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند که ۸۲۸هزار نفر از آنها حائز شرایط شناخته شدند و مابقی به‌دلیل کامل نبودن استعلام‌های لازم و همچنین نداشتن مدارک مستدل از دریافت وام ودیعه مسکن، جا ماندند.

از اظهارات پروانه اصلانی چنین برمی‌آید که از مجموع ۸۲۸هزار نفر مستأجر حائز شرایط تسهیلات ودیعه مسکن، فقط ۳۵۵هزار مستأجر به مرحله انتخاب بانک رسیده‌اند و از این تعداد نیز هزار نفر در بانک‌ها تشکیل پرونده داده و ۱۹۱هزار نفر موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند.

به‌عبارت‌دیگر؛ فقط ۲۳درصد از مستأجران واجد شرایط تسهیلات ودیعه مسکن که نسبت به ثبت‌نام اقدام کرده‌اند، توانسته‌اند ضامن، وثایق درخواستی بانک و مدارک موردنیاز نظیر گواهی کسر اقساط (برای کارگران، کارمندان و بازنشستگان) و معرفی‌نامه نهادهای حمایتی (برای خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی) را تأمین کرده و تسهیلات ۱۲درصدی دولت را دریافت کنند. مجموع مبلغ پرداخت شده به ۱۹۱هزار متقاضی تسهیلات کمک ودیعه مسکن، ۳.۹هزار میلیارد تومان اعلام شده و سرانه میانگین مبلغ تسهیلات پرداختی به هر متقاضی ۲۰میلیون و ۴۱۸هزار تومان بوده است.