پیش بینی وضع بازار مسکن در سال ۱۴۰۰

اگرچه همزمان با افزایش نرخ دلار تا ۲۸ هزار تومان، متوسط نرخ مسکن نیز تا متری ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت، اما با کاهش نرخ ارز، نرخ مسکن در ارقام قبلی ثابت مانده است.

بر اساس گزارش منتشره از سوی بانک مرکزی در ۳ ماهه آبان، آذر و دی، شاهد ثبات نسبی نرخ‌ها در بازار خرید و فروش مسکن پایتخت هستیم؛ به خصوص در مناطق میانی و جنوبی تهران این ثبات قیمت‌ها مشهود تر است؛ حتی در آذر ماه، تورم ماهانه بخش مسکن، به منفی ۱.۱ درصد رسید ولی در ماه‌های آبان و دی رشد ماهانه متوسط نرخ مسکن در تهران ۱.۸ درصد (برای هر دو ماه مذکور با نرخ رشد مشابه ثبت شده است) اعلام شد.

این در حالی است که در ۷ ماه دیگر سال (غیر از ۳ ماه پایانی) رشد ماهانه نرخ مسکن با تورم عجیبی روبه‌رو بود؛ به طوری که تورم ماهانه نرخ مسکن در مهر ماه امسال با ثبت افزایش ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه، بی‌سابقه بوده و رکورد ۱۱ ساله از ۸۸ تا ۹۹ را به نام خود ثبت کرد.

قطعاً کنترل نوسانات نرخ ارز در ماه‌های اخیر، یکی از اصلی‌ترین دلایل بروز ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن بود؛ اما کاهش شدید تعداد معاملات نیز در این ثبات قیمتی بی‌تأثیر نبوده است.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی که در پایان آبان ماه از وضعیت بازار مسکن در تهران و دیگر مراکز استان‌ها منتشر کرد، در هم آمیختگی و وجود تناظر یک به یک میان نرخ ارز و نرخ مسکن در ۸ ماهه ابتدایی امسال را مورد تاکید قرار داد.

این هماهنگی نرخ مسکن و ارز تا حدی پیش رفت که برخی از کارشناسان اقتصادی، تئوری هر متر مسکن هزار دلار را مطرح کردند؛ به خصوص که دلار در آبان ماه تا ۲۸ هزار تومان و مسکن در تهران تا متری بیش از ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت.

اما با کنترل نرخ ارز در دو ماه اخیر و افت آن به کف کانال ۲۰ هزار تومانی، شاهد کاهش نرخ مسکن نبوده‌ایم؛ به نظر می‌رسد علاوه بر زمان بر بودن ایجاد تناسب میان نرخ این دو بازار و کُند بودن تغییرات نرخ مسکن، چسبندگی نرخ در بخش مسکن نیز بر شکسته شدن تئوری هر متر مسکن هزار دلار مؤثر باشد.

سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که با توجه به اینکه در روزهای گذشته آمار بانک مرکزی از آخرین تحولات مسکن پایتخت در دی ماه، منتشر شده، این آمار را چگونه ارزیابی می‌کنید؟، اظهارکرد: طبق آمار اعلامی بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در دی ماه به ۳۵۱۵ واحد رسید که نسبت به آذر ماه با ۲۵۵۵ واحد حدود ۳۷ درصد رشد نشان می‌دهد.

وی افزود: در حوزه نرخ هم میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسکونی از حدود ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار توان در آذر ماه با رشد ۱.۸ درصدی به ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که در گزارش قبلی بانک مرکزی که مربوط به تحولات آذر ماه مسکن تهران بود، شاهد کاهش ۴۲.۸ درصدی تعداد معاملات و کاهش ۱.۱ درصدی نرخ بودیم.

وی گفت: وقتی تعداد معاملات در این سطح پایین باشد، رشد ۳۷ درصدی تعداد معاملات دی ماه را نمی‌توان به معنای رونق بازار به حساب آورد. زیرا تعداد معاملات حتی پس از افزایش، باز هم عدد قابل توجهی را نشان نمی‌دهد.

هم خریداران مصرفی از بازار مسکن گریخته‌اند هم سرمایه‌ای‌ها

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار مسکن درحال‌حاضر با کمبود متقاضی روبه‌رو است، افزود: خریدار مصرفی به علت افزایش شدید در آخرین سیکل بازار مسکن، توان ورود به بازار مسکن را ندارد.

به گفته این کارشناس اقتصادی، از سوی دیگر، خریداران سرمایه‌ای ملک نیز عقب نشینی کرده و استقبال از این بازار، به شدت کاهش یافته است؛ زیرا این دسته از خریداران هم امید چندانی به جهش نرخ مسکن در ماه‌های آتی ندارند. به خصوص که ریسک بالای عدم نقد شوندگی از دیگر نکات خروج این طیف از خریداران، از بازار است.

چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده

زرگر مرادی در پاسخ به اینکه ادامه روند نرخ مسکن در ماه‌های آتی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟، بیان کرد: در ماه‌ها اخیر از یکسو شاهد برخی اظهار نظرات با این عنوان هستیم که عنوان می‌کنند ۵۰ درصد نرخ مسکن کاذب است و یا اینکه بیان می‌شود باید منتظر سقوط و کاهش شدید نرخ مسکن باشیم. برخی هم در نقطه مقابل از سونامی نرخ مسکن در آینده نزدیک خبر می‌دهند.

وی ادامه داد: اما من تصورم بر این است که اینگونه اظهار نظرها از هر دو جهت فاقد پشتوانه علمی است. چرا که نرخ زمین به عنوان یکی از اصلی‌ترین مؤلفه‌های نرخ تمام شده مسکن هنوز بسیار بالاست، همچنین در سایر هزینه‌ها مانند مصالح ساختمانی، مجوزها و پروانه‌های ساختمانی و … شاهد کاهش نرخ خاصی نبودیم؛ حتی شواهدی از افزایش هزینه‌ها در سال آینده هم وجود دارد.

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بنابراین ریسک تولید مسکن برای بخش خصوصی بالاست و همین امر باعث شده است که تعداد واحدهای پروانه‌های ساختمانی صادره به مراتب کمتر از تعداد واحدهای مورد نیاز باشد. در نتیجه فرض سقوط نرخ مسکن با این تصور که در تهران به میانگین قیمتی زیر ۲۰ میلیون برسیم فرضی کاملاً دور از ذهن است.

دوران جهشی بودن نرخ مسکن به اتمام رسیده است

وی تأکید کرد: در نقطه مقابل موتور محرکه افزایش نرخ مسکن در کوتاه مدت خاموش شده و با فرض عدم بروز اتفاق خاص سیاسی و اقتصادی در کشور، نمی‌توان انتظار جهش قیمتی جدیدی را داشت. در نتیجه با توجه به آنچه گفته شد محتمل‌ترین سناریو ثبات نرخ اسمی مسکن با نوسانات محدود خواهد بود.

زرگر مرادی بیان کرد: نکته مهم این است که کاهش اندک نرخ اسمی مسکن در یکی دو ماه از یک سال را نمی‌توان به سقوط شدید نرخ مسکن تعبیر کرد. از دیگر سو هم با اینکه با کسری تولید بسیار زیاد و کسری تولید انباشته از سال‌های قبل مواجهیم، اما جهش نرخ مسکن در آینده نزدیک دور از ذهن است.

وی خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد بازار مسکن وارد یک دوره استراحت قیمتی خواهد شد و برای تحلیل دقیق‌تر بازار باید بسیاری از پارامترهای تأثیرگذار بر نرخ مسکن مانند نرخ ارز، بازارهای موازی، مؤلفه‌های اقتصاد کلان و … را به صورت مداوم رصد کرد.