آیا زمین برای طرح مسکن ملی وجود دارد؟

فراهم کردن زمین به‌ویژه در طرح‌های انبوه‌سازی، نقش مهمی در کاهش نرخ تمام شده ساخت و فروش مسکن دارد. از این‌رو دربرنامه‌هایی مانند ساخت مسکن برای دهک‌های پایین جامعه، تأمین زمین از طرف دولت است تا مسکن با نرخ ارزان برای این اقشار ساخته شود.

احمد اصغری مهرآبادی، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در خصوص فراهم شدن زمین برای ساخت مسکن در کشور توضیح داد. مهرآبادی همچنین عوامل اقتصادی را مهم‌ترین دلیل افزایش نرخ زمین عنوان کرد.

زمین به‌ویژه در چند سال اخیر افزایش نرخ زیادی داشته و عامل اصلی در افزایش نرخ نهایی مسکن بوده است. افزایش نرخ زمین به خاطر شرایط اقتصادی است یا عوامل دیگری در آن دخیل است؟

همانگونه که گفتید در سال‌های اخیر یکی از دلایل افزایش نرخ مسکن ناشی از افزایش سهم هزینه زمین در نرخ ساخت است که به طور متوسط در سال‌های اخیر نزدیک به ۵۰ درصد در شهرهای کشور بوده است، گرچه در کلانشهر‌ها بیش از این میزان است.

اما نرخ زمین خود از عوامل مختلفی از جمله ویژگی‌های زمین، عوامل برون بخشی و درون بخشی تأثیر می‌پذیرد. به‌عنوان مثال ویژگی‌های زمین از قبیل غیر قابل جابه‌جایی و غیرقابل جانشین بودن آن سبب می‌شود تا زمین کالایی غیرقابل تولید باشد، ضمن آنکه از منظر توسعه پایدار نیز منبعی است که باید برای نسل‌های آینده حفظ شود.

عوامل درون بخشی که عمدتاً مرتبط با نهاده‌های تولید مسکن هستند، از تورم عمومی اثر می‌پذیرند و از طریق فشار هزینه‌ها، بر افزایش نرخ تمام شده تأثیر می‌گذارند.

برخی از مهم‌ترین این عوامل عبارتند از: نرخ سودآوری بخش مسکن، نرخ مصالح ساختمانی، هزینه دستمزد و انتظارات قیمتی. اما حقیقت آن است که افزایش‌های جهش‌وار نرخ زمین و به تبع آن مسکن بیش از همه به اقتصاد کلان و عوامل برون‌بخشی مربوط می‌شود که ریشه در ماهیت سرمایه‌ا‌‌ی مسکن دارد و اهم آنها عبارتند از: حجم نقدینگی کشور، نرخ تورم، سپرده‌های بانکی و تحولات نرخ طلا و ارز و وضعیت بازدهی بازار سهام. قطعاً تأثیرات بخشی از سیاست‌های شهری و قوانین و مقررات از قبیل افزایش نرخ زمین ناشی از خدمات عمومی شهرها، ارتقای امتیاز مکانی شهرها، رشد جمعیت شهرها، محدودیت‌های قوانین ساختمانی، تأخیر در مقررات کسب مجوز پروانه‌های ساختمانی و نیز نوع تقاضای ناشی از افزایش درآمد شهروندان و افزایش میزان تقاضای سرمایه‌ای دراین بخش را نیز نمی‌توان نادیده گرفت.

مجلس طرحی برای ساخت ۵ میلیون مسکن دارد که در این طرح تأمین زمین رایگان مورد نظر است. مرکز پژوهش‌های مجلس هم اعلام کرده تأمین زمین برای ساخت ۵ میلیون مسکن امکانپذیر است. با توجه به برنامه‌هایی مانند ساخت مسکن ملی یا بازآفرینی شهری آیا تأمین زمین برای ساخت این تعداد مسکن مشکلی ندارد؟

در صورت تصویب طرح جهش تولید مسکن که توسط کمیسیون عمران مجلس ارائه شده، سازوکار اجرایی تأمین زمین مورد نیاز اجرای طرح نیز در قالب اجاره ۹۹ ساله درآن پیش‌بینی شده است که از آن جمله می‌توان به استفاده از ظرفیت اراضی دولتی مستعد در توسعه شهرها و همچنین احداث شهرک در اراضی خارج از حریم شهرها یا بهره‌برداری از اراضی مازاد در اختیار سایر دستگاه‌های دولتی در راستای ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن اشاره کرد.

آنچه مسلم است این مهم تنها با عزم ملی و مشارکت تمامی دستگاه‌های تأثیر‌گذار در امر مسکن کشور امکانپذیر خواهد بود و سازمان ملی زمین و مسکن نیز با تمام امکانات و منابع خود در اجرای این طرح حضور فعال خواهد داشت. لازم به ذکر است براساس تکلیف مشخص شده در پیش‌نویس قانون به روز‌آوری طرح جامع مسکن به‌عنوان نقشه راه تأمین و تخصیص زمین از مهم‌ترین پیش نیازهای برنامه‌ریزی جهت تحقق اهداف این طرح است.

برای ساخت‌وساز طرح اقدام ملی مسکن یا مسکن محرومان مشکلی در تأمین زمین داریم؟

در اجرای طرح اقدام ملی مسکن که مسکن محرومین نیز بخشی از آن است، تلاش دولت در پوشش حداکثری تقاضای واقعی مسکن است و این سازمان تاکنون به حول و قوه الهی تمامی تلاش خود را جهت تأمین اراضی مورد نیاز به کار گرفته است. البته در برخی شهرها منابع دولتی وجود ندارد که با همکاری معاونت معماری و شهرسازی وزارت متبوع شناسایی اراضی مستعد در دستور کار قرار گرفته است.

درخصوص هزینه‌های آماده‌سازی زمین‌ها، ساخت واحدهای بلندمرتبه و جست‌و‌جو برای تأمین زمین‌های مناسب ساخت‌وساز در استان‌ها با مسئولان استانی در حال مذاکره هستیم و پیگیری‌های لازم برای تحویل اراضی مناسب به بنیاد مسکن از طریق ادارات کل راه و شهرسازی انجام گرفته است.

اولویت ما برای واگذاری اراضی به طرح اقدام ملی از طریق واگذاری ۹۹ ساله است اما برخی زمین‌ها را هم به‌صورت فروش اقساطی به متقاضیان واگذار می‌کنیم. همچنین بر اساس ابلاغ وزیر راه و شهرسازی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر، اختیارات لازم برای تصمیم‌گیری در خصوص زمین‌ها برعهده ادارات راه و شهرسازی است. تمام تلاش ما در مجموعه وزارت راه و شهرسازی این است که اتمام پروژه‌ها را تسریع کنیم.

چه میزان زمین در مسکن مهر استفاده شده است؟ در طرح اقدام ملی مسکن چقدر زمین اختصاص یافته است؟

در طرح مسکن مهر به میزان ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی هدف‌گذاری گردیده که برای احداث یک میلیون و ۷۲ هزار واحد مسکونی، زمین توسط دولت تأمین شده و برای بقیه واحدها در قالب خود مالک و توسط اشخاص تأمین زمین انجام پذیرفته است.

پرونده مسکن مهر امسال بسته خواهد شد.از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مهر درحال‌حاضر به‌ویژه در اراضی دولتی ۳۹هزار واحد مسکونی نیمه تمام مهر بدون معارض وجود دارد که در دست تکمیل است. در طرح اقدام ملی نیز سازمان ملی زمین و مسکن تا کنون برای ۲۶۰ هزارواحد مسکونی زمین اختصاص داده و برای بقیه واحدهای پیش‌بینی شده در طرح نیز شهرهای جدید و شرکت بازآفرینی شهری در قالب وظایف محوله خود اقدامات لازم را انجام داده‌اند.

روش‌های مختلف تأمین زمین در اجرای طرح اقدام ملی مسکن مدنظر قرار خواهد گرفت. اولویت سازمان ملی زمین و مسکن در تأمین زمین اجرای طرح، اراضی دولتی، اراضی ملی یا اراضی موات و همچنین اراضی‌ای است که باید توسط سایر دستگاه‌های دولتی در اختیار سازمان ملی برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن قرار بگیرد.

اما دستگاه‌های دولتی از تحویل زمین برای ساخت‌وساز استقبال نکرده‌اند؟

دستگاه‌های دولتی مکلف هستند اراضی مازاد خود را در اختیار سازمان ملی و وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. این موارد در برنامه سازمان ملی زمین و مسکن قرار دارد و همکاران سازمان در تلاش هستند تا توافق با مالکان انجام شود. در این زمینه مالکانی که تمایل دارند در این طرح همکاری کنند از امکانات آنها استفاده می‌شود. در برخی مناطق نیز زمین باید خریداری شود تا طرح ملی مسکن اجرا شود. در برخی مناطق زمین قابل سکونت وجود ندارد، اما تلاش خواهیم کرد تا از اراضی دولتی که در حریم قرار دارد برای اجرای این طرح استفاده شود.