حباب مسکن چه کسانی را بدبخت کرد؟
نسبت معنادار بین نرخ مسکن و اجاره‌بها که از دهه ۷۰ تا همین پارسال همواره در بازار املاک پایتخت برقرار بود، درحال‌حاضر به یک نامعادله تبدیل شده است.
سطح نرخ میانگین آپارتمان به بیش از ۳۸ برابر متوسط اجاره‌بهای سالانه در تهران رسیده است. این عدد حداقل ۱۳واحد فراتر از خط‌قرمز متعارف است و همین عبور جهشی از سقف سنتی نسبت نرخ به اجاره بیانگر ابرحباب نرخ در بازار مسکن است. نامعادله فعلی باعث شده است بازدهی اجاره‌داری برای موجران به ۵/ ۲درصد در سال سقوط کند.
نامعادله اجاره و نرخ در تهران به تشکیل بازار ۵/ ۲ درصدی برای موجران در ازای ورود به بازار اجاره‌داری و کسب سود از این بازار منجر شده است. برآوردها درخصوص میانگین سود سالانه موجران تهرانی از ورود به بازار اجاره و فرآیند اجاره‌داری مسکن نشان می‌دهد جدا از عایدی سرمایه ناشی از تورم مسکن که به‌صورت سالانه منجر به افزایش ارزش ملک آنها می‌شود متوسط عایدی فرآیند اجاره‌داری برای آنها در ازای عرضه واحد مسکونی خود به بازار اجاره، تنها به ۵/ ۲ درصد رسیده است. این موضوع منجر به معرفی موجران به‌عنوان سومین بازنده حباب قیمتی مسکن در مقطع زمانی فعلی شده است.
تحت تاثیر جهش پی‌درپی نرخ مسکن هم‌اکنون نسبت اجاره‌بهای مسکن به نرخ واحدهای مسکونی به‌طور متوسط به حدود یک‌دوم کف عایدی بازار اجاره کاهش یافته است و این موضوع منجر به تشکیل بازار ۵/ ۲ درصدی به لحاظ سطح متوسط عایدی سالانه بازار اجاره برای موجران شده است که در مقایسه با عایدی سایر بازارها در سطحی بسیار ناچیز و غیرقابل مقایسه قرار گرفته است.
براساس اطلاعات و داده‌های رسمی درخصوص تحولات نرخ و اجاره مسکن، نسبت نرخ به اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در پاییز امسال به عدد ۶/ ۳۸ رسیده است. این نسبت در شرایط منطقی و معقول بازار مسکن معمولا در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. در واقع کف این نسبت عدد ۱۵ و سقف آن عدد ۲۵ است و در زمانی که جهش نرخ مسکن رخ می‌دهد این میزان در سقف قرار گرفته و از آن فراتر می‌رود. همزمان با حجیم شدن حباب قیمتی مسکن، از اواخر سال گذشته تا ابتدای پاییز امسال، سقف متعارف نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن از خط قرمز عبور کرد. این در حالی است که با وجود عبور نسبت نرخ به اجاره مسکن (نسبت P به R)، از خط قرمز، در پاییز امسال، این نسبت فراتر از خط قرمز حباب قیمتی نیز جهش پیدا کرد و با فاصله زیادی از خط قرمز قرار گرفت.
درحالی‌که سقف نسبت P به R در دوره‌های عادی بازار معاملات مسکن عدد ۲۵ است، این نسبت در تابستان امسال به عدد ۳۱ رسید و هم‌اکنون با جهش و افزایش فاصله از خط قرمز، از ۳۸ عبور کرده و به عدد ۶/ ۳۸ رسیده است. این موضوع از یک زاویه نشان‌دهنده حجم بسیار بالای حباب قیمتی مسکن در نتیجه چند مرحله جهش نرخ طی سه سال گذشته است.
بررسی نسبت نرخ به اجاره مسکن نشان می‌دهد کف عایدی بازار اجاره مسکن در شرایط معمول که نسبت نرخ به اجاره مسکن عدد ۲۵ و نسبت اجاره به نرخ مسکن عدد یک بیست وپنجم است، معادل ۴ درصد است. این کف متعارف مربوط به دوره‌ای است که بازار مسکن با افزایش نرخ و جهش مواجه شده است. در زمانی که بازار معاملات مسکن در شرایط جهش قیمتی قرار نداشته باشد و نسبت نرخ به اجاره مسکن عدد ۱۵ باشد، نسبت اجاره‌بها به نرخ مسکن عدد یک‌پانزدهم است. در چنین شرایطی عایدی بازار اجاره نیز در سقف متعارف یعنی به‌طور متوسط سالانه ۷ درصد قرار می‌گیرد.
در واقع عایدی بازار اجاره در شرایط متعارف در بازه ۴ تا ۷ درصد قرار دارد. اما هم‌اکنون که بازار معاملات مسکن با ابرجهش قیمتی و ابرحباب قیمتی مواجه شده است ضمن آنکه نسبت نرخ به اجاره مسکن از عدد ۳۸ عبور کرده و به ۶/ ۳۸ رسیده است و با فاصله بسیار زیادی از خط قرمز واقع شده است، عایدی بازار اجاره برای موجران نیز به ۵/ ۲ درصد رسیده است.
این موضوع به این معناست که صرف نظر از عایدی حاصل از رشد نرخ ملک در بلندمدت که نصیب مالکان واحدهای مسکونی از جمله موجران می‌شود درصورتی‌که این موجران واحد مسکونی خود را به بازار عرضه کنند در شرایط فعلی برای یک‌سال اجاره‌داری مسکن، تنها معادل ۵/ ۲ درصد سود می‌برند و این میزان سود بسیار پایین‌تر از کف عایدی بازار اجاره در شرایط عادی و متعارف است.
محاسبات نشان می‌دهد در شرایط عادی و معمولی زمانی که نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن در کف متعارف واقع شده است موجران سود حداکثری یعنی سود سالانه ۷ درصدی (به‌طور متوسط) دریافت می‌کنند. در واقع در یک شرایط متعارف در بهترین حالت موجران به‌طور متوسط از فرآیند اجاره‌داری در سال ۷ درصد سود کسب می‌کنند. اما در زمانی که نسبت نرخ به اجاره مسکن در سقف قرار گرفته باشد این میزان به ۴ درصد کاهش می‌یابد. اما میانگین سود سالانه ۵/ ۲ درصدی که هم‌اکنون در نتیجه عبور حباب نرخ مسکن از خط قرمز، برای موجران محاسبه می‌شود ناشی از نامعادله نسبت نرخ و اجاره مسکن و ایجاد آن از ابتدای سال تاکنون بوده است.
این در حالی است که هم‌اکنون میانگین عایدی یا بازار ۵/ ۲ درصدی برای موجران در مقایسه با متوسط عایدی سالانه ۵۰ درصدی سایر بازارها، بسیار ناچیز و غیرجذاب محسوب می‌شود. این موضوع باعث شده است هم‌اکنون بازار اجاره برای موجران به بازاری غیرجذاب برای ورود و ماندن در آن تبدیل شود. به این ترتیب موجران را می‌توان به‌عنوان سومین بازندگان حباب قیمتی مسکن در امسال معرفی کرد. بازنده اول حباب نرخ مسکن، خریداران مسکن به خصوص خریداران مصرفی هستند که تحت تاثیر جهش مکرر نرخ مسکن و تداوم جهش برای دست‌کم دو و نیم سال متوالی، به اجبار و به دلیل تخریب و تضعیف قدرت خرید به حاشیه بازار رانده شدند و توان مالی خود برای خرید مسکن را از دست دادند.
بازندگان دوم حباب نرخ و جهش نرخ مسکن در دو سال و نیم گذشته، سازنده‌ها بودند. به دنبال تداوم جهش نرخ مسکن، نه تنها هزینه خرید زمین و سایر هزینه‌های ساخت‌وساز برای سازنده‌ها افزایش یافت، بلکه سازنده‌ها از ناحیه تضعیف قدرت خرید متقاضیان مسکن و نبود متقاضی برای خرید آپارتمان‌های مسکونی نیز متضرر شدند. همین موضوع موجب شد نه تنها هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش یابد و تامین مالی ساخت برای سازنده‌ها دشوارتر از گذشته شود بلکه فروش واحدهای آماده عرضه به منظور تامین منابع مورد نیاز برای شروع پروژه‌های جدید نیز به بن‌بست برسد. از این رو سازنده‌ها نیز از ناحیه جهش نرخ مسکن و خروج تقاضای مصرفی از بازار متضرر شدند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد به دنبال کاهش شدید عایدی اجاره‌داری در بازار مسکن، موجران هم گروه سوم بازندگان جهش نرخ مسکن هستند که هم‌اکنون متوسط سود سالانه آنها از فرآیند اجاره‌داری منهای سود ناشی از تورم ملکی در بلندمدت، به کمتر از کف عایدی اجاره‌داری، یعنی عدد ۵/ ۲ رسیده است.
در چنین شرایطی، رویداد مطلوب آن است که ابرحباب نرخ مسکن تخلیه شود تا نسبت نرخ به اجاره‌بهای مسکن به سطح متعارف رسیده یا دست‌کم به بازه متعارف نزدیک شود.
در واقع آنچه می‌تواند در شرایط فعلی ضامن افزایش عایدی بازار اجاره مسکن باشد، تخلیه ابرحباب قیمتی است چرا که تنها در دو صورت رابطه متعارف از دست رفته بین نرخ و اجاره مسکن می‌تواند به سطح متعارف برسد. یک رویداد آن است که اجاره‌بهای مسکن به میزانی قابل توجه افزایش یابد که با توجه به پر بودن ظرفیت بازار اجاره برای رشد اجاره‌بها و حساسیت این بازار به لحاظ محدود بودن توان مالی مستاجران برای پرداخت اجاره‌بهای بیشتر، این رویداد در شرایط فعلی بسیار بعید است. درست است که در پاییز امسال بعد از مدت‌ها سطح اجاره‌بها در شهر تهران نسبت به یک فصل قبل از آن یعنی تابستان حدود ۳ درصد کاهش یافت اما از آنجا که قراردادهای اجاره مسکن معمولا یکساله است، پاییز امسال اجاره‌بهای مسکن به‌طور متوسط در پایتخت در مقایسه با پاییز سال گذشته ۴۱ درصد افزایش یافت.
در چنین شرایطی آنچه می‌تواند ضامن افزایش عایدی بازار اجاره برای موجران باشد تخلیه ابرحباب نرخ مسکن است. چراکه ادامه شرایط فعلی، می‌تواند با کاهش جاذبه‌های اجاره‌داری برای موجران، منجر به خروج بخشی از آنها از بازار و اثر منفی بر حجم عرضه مسکن استیجاری به بازار ملک شود. این رویداد می‌تواند سطح اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را نیز تحت تاثیر قرار دهد و بنابراین فشار موجود از ناحیه اجاره‌بها بر مستاجران را افزایش دهد. اما در صورتی که شرایط برای تخلیه ابرحباب بازار مسکن فراهم شود این رویداد دو اثر مثبت بر جای خواهد گذاشت. نخستین اثر این رویداد، به بهبود قدرت خرید متقاضیان مسکن به خصوص خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی برمی‌گردد و باعث بازگشت دست‌کم گروهی از بازندگان، به بازار ملک می‌شود. ضمن اینکه این رویداد می‌تواند به جهت افزایش تقاضا برای خرید مسکن منجر به فروش واحدهای آماده عرضه در بازار و ترغیب بخشی از سازنده‌ها برای بازگشت به بازار فعالیت‌های ساختمانی و عرضه جدید شود.
محصول دوم این رویداد آن است که با قرار گرفتن ابرحباب قیمتی مسکن در مسیر تخلیه، نسبت P به R یا نسبت نرخ به اجاره مسکن کاهش می‌یابد و عایدی در بازار اجاره برای موجران به‌عنوان فعالان اقتصادی این بازار افزایش پیدا می‌کند. در نتیجه نامعادله ایجاد شده در این زمینه نیز حل می‌شود و سود اجاره‌داری برای موجران در بازه قابل‌قبول قرار می‌گیرد.
بررسی‌ها و تحقیقات نیز نشان می‌دهد هم‌اکنون زمینه قبلی برای تخلیه ابرحباب نرخ مسکن وجود دارد و حتی در آذرماه امسال بعد از آنکه در ماه قبل - آبان ۹۹ - تورم ماهانه مسکن صفر شد، تورم ماهانه منفی در بازار ملک تجربه شد. در شرایط فعلی که به صوت مجدد انتظاراتی از بابت تعیین تکلیف مباحث غیراقتصادی و کاهش انتظارات تورمی ایجاد شده است و انتظار می‌رود در نتیجه این رویدادها نرخ ارز نیز تحت تاثیر قرار گیرد و کاهش یابد، انتظار می‌رود بازار مسکن نیز در فاز تخلیه حباب نرخ قرار بگیرد.
در چنین شرایطی با کاهش نرخ ارز و انتظارات تورمی، از حجم تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن نیز کاسته می‌شود و با افزایش تعداد فروشنده در بازار مسکن، حباب نرخ نیز تخلیه شده و رابطه متعارف نرخ و اجاره‌بهای مسکن احیا می‌شود.
ارسال نظر