دریافت مالیات از خانه های خالی خوب است یا بد؟

آخر هفته گذشته در جریان بررسی بخش هایی از لایحه اصلاحی بودجه ۱۴۰۰ در مجلس، الحاقیه‌ای توسط نمایندگان تصویب شد تا سال آینده از خودروهای لوکس، خانه‌های لوکس و همچنین بازیگران و اینفلوئنسرها مالیات سالانه دریافت شود.

اما فرمولی که برای مالیات‌ستانی در این مصوبه قید شده است، هیچ شباهتی به مدل رایج و متعارف سیاست‌های مالیاتی ندارد. مثلا برای املاک، اخذ مالیات سالانه علی‌القاعده به معنای دریافت مالیات از همه مالکان است نه اینکه زیر یک‌درصد از کل واحدهای مسکونی (فقط خانه‌های بالای ۱۰ میلیارد تومان)، مشمول این مالیات شوند.

مالیات‌ها با سه هدف «تامین منابع پایدار برای دولت»، «تحقق سیاست‌های مرتبط با تنظیم و ساماندهی بازار» و «بازتوزیع ثروت بین دهک‌‌های پردرآمد و کم‌درآمد» طراحی و دریافت می‌شود. این در حالی است که با خطاهای مکرر در تعریف مالیات‌های جدید، تحقق این اهداف زیرسوال است.

تصمیم مجلس برای اخذ مالیات از خانه‌ها و باغ ویلاهای لوکس، دومین خطای مالیاتی در بازار مسکن را رقم زد. هفته گذشته نمایندگان مجلس، اخذ مالیات بر دارایی از خانه‌ها و باغ ویلاهای لوکس را تصویب و برای تایید نهایی به شورای نگهبان ارسال کردند.

با تصمیم مجلس، خانه‌های با کف قیمتی ۱۰ میلیارد تومان به بالا، مشمول مالیات بر دارایی خواهند شد. درواقع سقف معافیت مالیاتی پیش‌بینی شده در بازار مسکن معادل ۱۰ میلیارد تومان است.

مطابق با فرمول تعریف شده، در سال ۱۴۰۰ واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران‌قیمت به شرح بندهای زیر مشمول مالیات بر دارایی (سالانه) می‌شوند. به این ترتیب که واحدهای مسکونی (با احتساب عرصه و اعیان) با ارزش روز معادل یکصد میلیارد (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال و بیشتر به نرخ‌های زیر: نسبت به مازاد یکصدمیلیارد (۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا یکصدو پنجاه میلیارد (۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال یک در هزار، نسبت به مازاد یکصدو پنجاه میلیارد (۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا دویست و پنجاه میلیارد (۲۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال دو در هزار، نسبت به مازاد دویست و پنجاه میلیارد (۲۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا چهارصد میلیارد(۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال سه در هزار، نسبت به مازادچهارصد میلیارد(۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تا ششصد میلیارد (۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال چهار در هزار، نسبت به مازاد ششصد میلیارد (۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال به بالا پنج در هزار، مکلف به پرداخت مالیات خواهند شد.

در عین حال مطابق با جزییات این مصوبه واحدهای مسکونی در حال ساخت و واحدهای مسکونی در سال تملک مشمول این نوع مالیات نمی‌شوند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد این دومین تصمیم مالیاتی مجلس برای بخش مسکن که همچون تصمیم نخست یعنی اخذ مالیات از خانه‌های خالی با یک خطا همراه است. چراکه کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند هردو تصمیم به گونه‌ای گرفته شده‌اند که جامعه محتکران در این بازار را عملا از پرداخت مالیات معاف کرده است.

تصمیم نخست مربوط به اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌شود که پس از دو بار رفت و برگشت به شورای نگهبان، بالاخره تصویب شد. این در حالی است که تجربه سایر کشورها در حوزه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در شرایطی می‌تواند با احتکار و انجماد در بازار مسکن مقابله کند که سامانه‌ای جامع از اطلاعات مالکان خانه‌های خالی در اختیار نهاد مجری قرار داشته باشد.

علاوه بر این، کشورهای دارای تجربه در این حوزه مالیاتی حتی با وجود دارا بودن چنین سامانه‌ای اذعان می‌کنند این مالیات به تنهایی نمی‌تواند مسیر مقابله با احتکار در بازار مسکن را طی کند و پیش از پیش‌بینی این مالیات نیاز است که سه نوع مالیات دیگر برای بازار مسکن تعریف و طراحی شود.

حالا پس از بروز چنین خطایی در تصمیم مالیاتی برای بازار مسکن، مصوبه اخیر مجلس برای اخذ مالیات از خانه‌های لوکس نیز با خطایی مشابه همراه است. چراکه از دیدگاه کارشناسان تصمیم سیاست‌گذاران برای اخذ مالیات از این بخش از بازار مسکن، هماهنگی و تطابق زیادی با واقعیت موجود در بازار مسکن ندارد. این موضوع به خوبی از طریق ردیابی آمار معاملاتی و قیمتی بازار مسکن قابل شرح است.

براساس آمار رسمی، درحال‌حاضر میانگین هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران حدود ۲۷ میلیون تومان اعلام شده است و از سوی دیگر براساس آمار معاملات آپارتمان‌های خرید و فروش شده، متوسط مساحت معامله شده کمتر از ۱۰۰ مترمربع است.

نکته قابل توجه آنکه بخش عمده معامله‌گران در بازار مسکن طی دو سال اخیر، خانه‌هایی خریداری کرده‌اند که نرخ کل آنها کمتر از ۳ میلیارد تومان بوده است، این در حالی است که پایه مالیاتی تعریف شده در این مصوبه مجلس معادل ۱۰ میلیارد تومان بوده که در واقع بیشتر مشمول خانه‌های سوپر لوکس می‌شود نه لوکس.

بنابراین پایه مالیاتی پیش‌بینی شده برای بازار مسکن به گونه‌ای است که سبب می‌شود جمعیت زیادی از محتکران مسکن از پرداخت مالیات معاف شوند.

از این رو کارشناسان معتقدند تصمیم مجلس برای اخذ مالیات از خانه‌ها و باغ ویلاهای لوکس، شش سوال و ابهام مهم را درخصوص میزان اثرگذاری این نوع مالیات در بازار مسکن ایجاد می‌کند و در مقابل پاسخ به این سوالات، بیانگر شش ایراد اصلی مربوط به این مصوبه است.

سوال نخست در مورد «هدف اصلی طراحان از تصویب این نوع مالیات برای بازار مسکن» است. سه گزینه احتمالی در مورد هدف اصلی از طراحی این مالیات جدید برای بازار مسکن مطرح است.

«درآمد پایدار و سالم برای دولت»، «مقابله با احتکار مسکن» یا «افزایش عرضه مسکن مصرفی از محل املاک منجمد شده» سه گزینه احتمالی برای پاسخ به این سوال است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد پاسخ به این سوال با توجه به هر سه گزینه منفی است.

 اول آنکه عدد تعریف شده برای کسب درآمد از محل این مالیات کمتر از هزار میلیارد تومان است که به‌طور طبیعی به لحاظ تامین منابع مالی برای دولت، عدد قابل توجهی نیست. این در شرایطی است که دولت می‌تواند از طریق طراحی مالیات سالانه بر املاک فقط در شهر تهران، دست کم درآمدی حدود ۵ هزار میلیارد تومان کسب کند. دوم آنکه این مالیات به این دلیل نمی‌تواند با احتکار مسکن مقابله کند که مطابق تحقیقات میدانی و کسب اطلاع از واسطه‌های ملکی، بیش از ۷۰ درصد خریداران غیرمصرفی در دو سال اخیر در بازار ملک اقدام به خرید خانه‌های متوسط متراژ و کمتر

(۸۰ مترمربع به پائین) کرده‌اند که میانگین نرخ هر مترمربع آنها بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بوده است. یعنی خانه‌های به مراتب با نرخ کل کمتر از ۵ میلیارد تومان. بنابراین بخش زیادی از احتکار در بازار مسکن در تهران و به‌طور طبیعی در سایر شهرهای کشور در بخش املاک کمتر از ۵ میلیارد تومان صورت گرفته است که با پایه مالیاتی تعریف شده در تضاد کامل است. سوم آنکه این مالیات نمی‌تواند به افزایش عرضه مسکن کمک کند چون عرضه کارآمد در بازار مسکن با خانه‌های کوچک و میان متراژ اتفاق می‌افتد اما این مالیات دست کم می‌تواند به عرضه خانه‌های لوکس منجر شود.

سوال دوم، آن است که «احتکار در کدام بخش بازار مسکن رخ داده است؟» همانطور که اشاره شده احتکار در بازار مسکن در بخش خانه‌های لوکس طی دو سال اخیر نبوده و اتفاقا مربوط به واحدهای کمتر از ۸۰ مترمربع است که می‌تواند تقاضای مصرفی را پاسخ دهد.

سوال سوم آنکه «آیا تصمیم اخذ مالیات، راه مقابله با احتکار است؟» کارشناسان در پاسخ به این سوال تاکید می‌کنند این تصمیم نه تنها راه نیست بلکه یک بیراهه است. از دیدگاه آنها با توجه به تجربه سایر کشورها، راه مقابله با احتکار بازار مسکن، پیش‌بینی مالیات سالانه بر کل املاک بدون معافیت قیمتی البته با نرخ مالیاتی شناور است. نکته مهم اینکه در بازار مسکن شهرهای دنیا در مقطعی که احتکار افزایش پیدا می‌کند در کنار این نوع مالیات، مالیات دیگری تحت عنوان مالیات بر عایدی سرمایه نیز دریافت می‌شود. در این نوع مالیات، حداقل ۳۰ درصد نرخ مالیات روی سود حاصل از فروش محاسبه می‌شود.

سوال چهارم در مورد مصوبه اخیر مجلس برای بخش مسکن این است که آیا این مالیات به خانه اولی‌ها که با کاهش شدید قدرت خرید مواجه شده‌اند، کمک می‌کند؟ پاسخ به این سوال نیز منفی است چراکه خانه اولی‌ها در بخشی از بازار مسکن گرفتار شده‌اند که خانه‌های لوکس نیست و اتفاقا خانه‌های میان متراژ با نرخ کمتر از ۵میلیارد تومان است.

سوال بعدی در مورد ابعاد تور مالیاتی مصوب است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در شهر تهران حدود ۶۰ تا ۷۰ هزار واحد مسکونی موجود است که نرخ آنها احتمالا بیش از ۱۰ میلیارد تومان(پایه نرخ مالیاتی) است، چراکه حتی در مناطق گران و لوکس شهر تهران متوسط نرخ هر مترمربع خانه کمتر از ۹۰ میلیون و متوسط مساحت معامله شده حدود ۱۰۰ مترمربع است که به این ترتیب نرخ کل خانه کمتر از ۱۰ میلیارد تومان است، از این رو تعداد خانه‌های با نرخ کل بالای ۱۰ میلیارد تومان کاهش پیدا می‌کند. بااین حساب خانه‌های ۱۰ میلیارد تومانی در تهران و سایر شهرها از کل موجودی ۲۶ میلیونی واحدهای مسکونی کشور، به نیم درصد هم نمی‌رسد.

بنابراین برنامه‌ریزی برای اخذ مالیات از نیم درصد خانه‌های موجود در بازار است که اتفاقا احتکار در بازار مسکن مربوط به آن بخش نیست و مصرف‌کننده واقعی به سراغ این بخش از بازار نمی‌رود. سوال یا ابهام ششم نیز مربوط به چگونگی فرمول تعریف شده برای اخذ مالیات از دو بازار دارایی مسکن و خودرو است.

آنطور که فرمول پیش‌بینی شده نشان می‌دهد این دو فرمول برای دو بخش مسکن و خودرو با یکدیگر کامال ناهماهنگ و در تضاد است و همین نوع فرمول می‌تواند تبعاتی را متوجه بازار مسکن کند. مطابق مصوبه مجلس، اخذ مالیات از خودروهای لوکس با کف یک میلیارد تومان و با نرخ یک درصد و در بازار مسکن با کف ۱۰ میلیارد تومان و نرخ یک دهم درصد پیش‌بینی شده است.

این اختلاف زیاد بین فرمول مالیاتی برای دو بازار دارایی می‌تواند باعث شود افرادی که از ترس پرداخت مالیات خودروهای با کف قیمتی یک میلیارد تومان دارند تصمیم به تبدیل دارایی در بازار مسکن کنند و به این ترتیب دود این نوع تصمیمگیری به چشم مصرف‌کننده واقعی و مستاجران بازار مسکن خواهد رفت. کارشناسان اقتصادی با توجه به این شش ابهام جدی، معتقدند خطای دوباره مالیاتی در بازار مسکن میتواند سه آسیب جدی متوجه دولت و متقاضیان مصرفی این بازار کند.

نخستین آسیب که متوجه دولت است به خودتحریمی در حوزه درآمد مالیاتی مربوط می‌شود. چراکه به جای تصمیم برای اخذ یک نوع مالیات کارآمد از تمامی امالکی که می‌تواند درآمد قابل توجهی را نصیب دولت کند مالیاتی با درآمد محدود و نه چندان قابل توجه در بازار مسکن اجرایی خواهد شد.

دومین پیامد این تصمیم پاس گل به محتکران مسکن است. درواقع محتکران مسکن که طی دو سال اخیر در بازار املاک مصرفی فعالیت کرده‌اند یک چراغ سبز دریافت کرده‌اند که در سال ۱۴۰۰ ریسک، تهدید یا هزینه مالیاتی متوجه آنها نخواهد شد. ضربه سوم نیز به خانه اولی‌ها به‌عنوان مصرفی‌ترین نوع تقاضا به دلیل نوع فرمول مالیاتی تعریف شده وارد خواهد شد.