موج دوم رکود مسکن در راه است؟

مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: معمولا واژه رکود در بازار مسکن را در هر سه شاخص حجم معاملات، کاهش نرخ و کاهش تولید و عرضه واحدهای مسکونی به کار می‌برند که هم اکنون در هر سه شاخص با افت مواجهیم. اما از منظر اقتصادی تعریف درست از رکود مسکن، میزان ساخت‌وساز و در واقع عرضه مسکن است که طی سه سال گذشته با وجود رشد قیمتها، عرضه کاهش یافته و سهم ساخت‌وساز در تولید ناخالص داخلی پایین آمده است.

وی افزود: با توجه به اثرات روانی تحولات سیاسی، رشد نرخ طی سه سال گذشته و پایین آمدن توان متقاضیان درحال‌حاضر شیب رشد نرخ مسکن کند شده و بازار با نوعی تعدیل در این بخش مواجه شده است. با توجه به چرخه‌های رونق و رکود دوره‌های قبل، انتظار داریم که قیمتها در کوتاه مدت به ثبات برسد و حتی ممکن است در بعضی ماههای آینده با رشد منفی نرخ مواجه شویم.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در چرخه‌های رونق و رکود، زمانی که وارد چرخه رکود می‌شویم رشد قیمتها معمولا پایین تر از تورم می‌رسد. البته در این مقطع وقتی از قیمتها حرف می‌زنیم یعنی نرخ حقیقی را در نظر می‌گیریم و اثر تورم را خارج می‌کنیم. با این حساب رشد نرخ مسکن کمتر از تورم عمومی خواهد بود که به معنای کاهش نرخ حقیقی مسکن است.

سلطان محمدی یادآوار شد: بعد از پشت سر گذاشتن برهه زمانی سه سال گذشته که با افزایش نرخ دارایی‌ها در همه عرصه‌های اقتصادی از جمله بورس، ارز، طلا، خودرو و لوازم خانگی مواجه بودیم هم اکنون مقداری چشم‌انداز اقتصادی بهتر شده و انتظار می‌رود بخشی از حباب این بازارها تخلیه شود. همه این عوامل ما را به نشانه دوم رکود یعنی کاهش حجم معاملات است.

وی با بیان اینکه خریداران به دلیل علائمی که می‌بینند منتظرند قیمتها کاهش پیدا کند افزود: از سوی دیگر فروشندگان به دو دلیل در قیمتهای قبلی ایستادگی می‌کنند؛ یکی چسبندگی بازار مسکن است که این بخش نسبت به تغییرات محیطی، کند واکنش نشان می‌دهد. دوم رشد نرخ زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد و هزینه‌های بالاسری بخش مسکن است. در واقع اگر سازندگان بخواهند با قیمتهای کمتر از نرخهای فعلی واحدهای خود را بفروشند نمی‌توانند در آینده پروژه جدید تعریف کنند. این دلایل به کاهش حجم معاملات در بازار مسکن منجر شده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود ساخت‌وساز را اتفاق خوبی برای بازار مسکن ندانست و گفت: از منظر اقتصاد ملی، کاهش حجم تولید مسکن دقیقترین تعریف از رکود این بخش است. متاسفانه در سه سال گذشته با وجود آنکه قیمتها افزایش یافت و انتظار می‌رفت با رشد ساخت‌وساز مواجه باشیم دیدیم این اتفاق نیفتاد و متوسط ساخت‌وساز سالانه در کل کشور بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد باقی ماند. در این شرایط ممکن است شکاف بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمتها در آینده شود.

سلطان محمدی درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده بازار مسکن تاکید کرد: چیزی که می‌توان گفت اینکه شیب تند رشد نرخ ادامه پیدا نمی‌کند اما بعید است انتظار خیلی از افراد برای سقوط شدید نرخ مسکن نیز در آینده محقق شود. ممکن است در کوتاه مدت شاهد ثبات نسبی باشیم اما به نظرم در میان مدت قیمتها با شیب ملایمی رو به بالا حرکت خواهد کرد. البته ابهاماتی که در مولفه‌های مختلف مثل سیاست داخلی، سیاست خارجی، نرخ ارز، درآمد سرانه، حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و غیره وجود دارد پیش‌بینی وضعیت آینده بازار مسکن را دشوار کرده است.

وی راهکار کنترل بازار مسکن را افزایش عرضه در اطراف شهرهای بزرگ دانست و گفت: در تهران حدود ۷۰ درصد نرخ مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و از طرف دیگر زمین چندانی در تهران وجود ندارد. امکان افزایش تراکم هم با توجه به پر شدن ظرفیت جمعیت‌پذیری تهران و دیگر کلانشهرها نیست. تنها راه‌حل این است که سرمایه‌گذاری در شهرهای اقماری انجام شود تا بخشی از فشار تقاضا در شهرهای مرکزی کاهش پیدا کند. البته صرفا عرضه زمینها و زیرساختهای محلی کفایت نمی‌کند و باید شهرهای اطراف به سیستمهای حمل‌ونقل، خطوط ریلی و بزرگراههای مناسب تجهیز شوند.

قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان

بنابراین گزارش، دی ماه امسال متوسط نرخ هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد. گزارش بهمن ماه هنوز ارائه نشده است.