حرکت متقاضیان مسکن به سمت حاشیه شهر

براساس اعلام بانک مرکزی، در بهمن‌ماه امسال اجاره‌خانه در شهر تهران و در کل مناطق شهری معادل ۳۰.۶ و ۳۳.۹ درصد نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته رشد کرده است.

به عبارت دیگر نرخ اجاره مسکن در تهران و در بهمن نسبت به ماه پیش رشد ۳۰درصدی و نسبت به بهمن سال گذشته رشدی نزدیک به ۳۴ درصد داشته است.

علاوه ‌بر این گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، نشان‌دهنده این است که در بهمن‌ماه ۳.۹ هزار واحد مسکونی معامله شده و متوسط نرخ هر متر خانه در این زمان معادل ۲۸میلیون‌و ۳۹۰ هزار تومان بوده است.

این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران بیشترین متوسط نرخ هر متر خانه حدود ۵۸‌میلیون‌و ۹۹۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن به نرخ ۱۱‌میلیون‌و ۹۹۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر‌یک از آنها با افزایش ۱۱۰.۱درصدی در منطقه یک و ۶۷.۵درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند.

قیمت هر متر ملک در تهران البته امسال رشد فراوانی نسبت به سال گذشته داشت و براساس گزارش تازه بانک مرکزی در ۱۱ماهه اول امسال متوسط نرخ یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۲۳میلیون‌و ۲۸۰ هزار تومان بوده است که افزایش ۷۸.۹درصدی دارد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب نرخ یک مترمربع بنا در بهمن‌ماه نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۷.۵ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۱۴ تا ۱۶ میلیون و ۲۰ تا ۲۲ میلیون با ۶.۸ و ۶.۷ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. از سوی دیگر در بهمن‌ماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۳.۴ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را داشتند.

گزارش بانک مرکزی اطلاعاتی درباره مناطق مختلف تهران و میزان خریدوفروش مسکن در هرکدام از این مناطق هم هست.

براساس این گزارش توزیع معاملات انجام‌شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه پنج با ۱۳.۵ درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در بهمن‌ماه امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۳۰.۶ و ۳۳.۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. در جمع‌بندی این گزارش بانک مرکزی هم آمده است: تعداد معاملات انجام‌شده در بهمن‌ماه سال ۱۳۹۹ در حدود ۳.۹هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۱.۴ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۰.۵درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این ماه متوسط نرخ فروش یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران معادل ۲۸۳.۹میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۷ و ۹۷.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی تحولات متوسط نرخ مسکن به تفکیک مناطق ۲۲گانه شهر تهران مؤید آن است که در بهمن‌ماه امسال تعداد هشت منطقه از مجموع ۲۲ منطقه، کاهش نرخ مسکن نسبت به ماه قبل از آن را تجربه کرده‌‌اند.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با ۳۹.۴ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین در ماه مورد بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۰.۶ و ۳۳.۹ درصد رشد نشان می‌دهد.

حرکت متقاضیان مسکن به سمت حاشیه شهر

پیش از اعلام این گزارش تازه بانک مرکزی که از افزایش اجاره ملک در تهران و در بهمن حکایت دارد، گزارش‌های مختلفی از حرکت متقاضیان مسکن به سمت حاشیه شهرها خبر دادند. علاوه‌ بر این بررسی، روند تعداد آگهی‌های ملکی در حومه شهرهای بزرگ مؤید این نکته است که به تناسب کاهش تقاضا در نیمه ‌شمالی شهرهای بزرگ و سقوط آزاد مستأجران و خریداران به مناطق میانی، جنوب شهر و حومه، تعداد آگهی‌های فروش و اجاره نیز به‌صورت تصاعدی بالا رفته است. در چند ماه گذشته بارها گزارش‌های مختلفی منتشر شد که حکایت از آن داشت که زمان انتظار برای خرید مسکن در کشور به شرایط بحرانی خود رسیده و این مدت در شهر تهران حدود صد سال است.

در ماه‌های گذشته در گزارشی به مقایسه نسبت نرخ مسکن و قدرت خرید خانوارها در تهران و شهرهای جهان پرداخته شده که نتایج گزارش مذکور نشان می‌داد تهران پنجمین ‌شهر گران جهان به‌لحاظ نسبت نرخ مسکن به درآمد خانوارهاست.

علاوه‌ بر این گزارش اخیر مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد فقط در یک ‌سال اخیر نرخ مسکن در تهران طی پاییز ۹۸ تا پاییز ۹۹ رشد ۱۱۱درصدی داشته است. وضعیت مذکور مؤید این نکته است که با افزایش تورم و با کاهش قدرت خرید خانوارها، سرریزشدن بخش قابل‌توجهی از ساکنان کلان‌شهرها و به‌ویژه کلان‌شهر تهران و کرج به حومه قابل پیش‌بینی است.

بررسی‌های آماری هم نشان می‌دهد سرریز جمعیتی کلان‌شهرها به مناطق حاشیه و اقمار به‌قدری قابل‌توجه بوده که حالا افزایش قیمت‌ها در مناطق حومه بیش از کلان‌شهرهاست. برای نمونه در‌حالی طی دی‌ماه ۹۶ تا دی‌‌ماه ۹۹ میانگین نرخ هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران رشد ۴۲۲درصدی داشته که این مقدار در پنج شهر اقماری تهران ۴۴۰ تا ۶۰۰ درصد بوده است.

به‌نظر می‌رسد نرخ مسکن در حاشیه علاوه‌ بر آنکه از الگوی قیمتی کلان‌شهرها تبعیت کرده، به‌واسطه هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای و مصرفی به این مناطق، رشد قیمتی دیگری نیز از این ناحیه به حومه و اقمار تحمیل ‌شده است. موارد مذکور حالا زندگی در حومه را برای ساکنان آنها که عمدتا از اقشار کم‌درآمد هستند، دشوار کرده است. هزینه‌های بالای حمل‌ونقل، فقر زیرساخت‌های شهری، پایین‌بودن کیفیت زیست‌محیطی و انباشتگی جمعیت نیز مسائل دیگری هستند که درکنار افزایش نرخ مسکن، مشکلات زیستی در حومه را برای ساکنانش چندین برابر کرده‌اند.

 پایان اسفند مهلت دریافت وام ودیعه مسکن

رشد کم‌سابقه اجاره مسکن در تهران و کلان‌شهرهای ایران که به شهرهای کوچک‌تر هم سرایت کرد، مشکلات عدیده‌ای برای مردم و فضای جامعه هم به همراه داشته است. بعضی جامعه‌شناسان افزایش تعداد دزدانی را که برای نخستین بار اقدام به دزدی کردند، به همین موضوع گرانی کم‌سابقه مسکن و همچنین تورم نسبت می‌دهند.

همچنین این افزایش کم‌سابقه دولت را هم وادار به پرداخت وام اجاره مسکن به‌صورت منسجم‌تر از گذشته کرده که حالا در آخرین خبر اعلام شده که پایان اسفند مهلت دریافت وام ودیعه مسکن است. دراین‌باره دیروز معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی پایان اسفندماه را آخرین مهلت دریافت وام ودیعه مسکن برشمرد و از معرفی ۱۴۰ هزار متقاضی مسکن به هشت پروژه فعال طرح اقدام ملی مسکن خبر داد.

«علی قائدی» معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، درخصوص تمدید مهلت دریافت وام ودیعه مسکن تا پایان اسفند و احتمال تمدید مهلت آن در سال جدید، گفت: «از ۸۰۵ هزار نفری که متقاضی دریافت وام بودند، ۲۳۰ هزار نفر به بانک‌های عامل مراجعه کردند و بخش عمده‌ای از افراد نیز تسهیلات اجاره را دریافت کردند».

معاون دفتر اقتصاد مسکن ادامه داد: «ثبت‌نام‌شدگان جدید در اولویت هستند اما اینکه ثبت‌نام جدیدی برای سال ۱۴۰۰ داشته باشیم، منوط به تصمیم‌گیری دولت و منابع موجود است. پرونده وام ودیعه مسکن برای پایان اسفندماه بسته می‌شود و برای سال جدید تصمیمات در سال جدید اخذ خواهد شد».

 قائدی افزود: «متقاضیانی که تشکیل پرونده دادند حائز شرایط دریافت وام هستند. اما از نظر سیستم بانکی نیز باید بررسی‌های لازم انجام شود تا متقاضیان از نظر دریافت تسهیلات از نظر قوانین و مقررات، مشکلی نداشته باشند». او درباره تمدید چندباره مهلت این وام هم در توضیح گفت: «بارها زمان پرداخت وام ودیعه مسکن تمدید شده است. انتظار بر این است که متقاضیانی که تشکیل پرونده دادند در این مدت زمان، مراجعه کنند تا تسهیلات خود را دریافت کنند و نیازی به تمدید مجدد نباشد. کمااینکه امکان تجدید مجدد نیست و بانک‌ها از این نظر مشکلاتی دارند».

 معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی درخصوص طرح اقدام ملی مسکن، گفت: «طرح اقدام ملی مسکن در چهار فاز ثبت‌نام انجام شد. بخش عمده‌ای از متقاضیان شرایط‌شان بررسی شده است و حائز شرایط‌ها احصا شدند و آنهایی که توانستند تمامی شرایط را احراز کنند، تکمیل پرونده کردیم و افتتاح حساب کردند».

قائدی توضیح داد: «حدود ۱۴۰ هزار نفر واریز وجه داشتند. برای متقاضیانی که واریز وجه داشتند، حدود هشت هزار پروژه تعریف شده است و این متقاضیان به پروژه‌ها متصل شدند. بخش عمده‌ای از این پروژه‌ها عملیات اجرایی‌شان آغاز شده و در مسیر اجرا قرار دارند. تأیید نهایی‌شدگان حدود ۲۰۰ هزار نفر هستند که از این تعداد بالغ بر ۱۶۰ هزار نفر افتتاح حساب کردند».

معاون مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی یادآور شد: «افرادی که واریز وجه کردند و پذیرفته‌شدگان مؤثر هستند در سامانه طرح اقدام ملی مسکن، کارتابلی برای آنها تعریف شده که با کد ملی می‌توانند به کارتابل خود وارد شوند و وضعیت خود را مشاهده کنند. اینکه کدام پروژه به این متقاضیان تخصیص داده شده کاملا قابل رؤیت است و متقاضیان می‌توانند مراحل پیشرفت را رصد کنند».