پیش بینی قیمت آپارتمان در تهران

آینده بازار مسکن از دریچه نگاه واسطه‌های ملکی سنجش شد. درحال‌حاضر بازار مسکن فضای بالقوه‌ای را برای سیاست‌گذار و متولیان امر فراهم کرده تا بتوانند این بازار را در سال آینده مدیریت کنند و شرایط فاز پساجهشی قیمت‌ها که از آبان ماه امسال آغاز شد اما ادامه پیدا نکرد را برای سال آینده به‌صورت پایدار فراهم کنند.

در غیر این صورت بازار مسکن می‌تواند دوباره با بی‌اعتنایی دولتمردان به ماموریت اضطراری، به دوران جهش قیمتی که در نیمه اول سال ۹۹ به اوج خود رسیده بود، بازگردد.

ماموریت اضطراری سیاست‌گذار دریافت نوعی از مالیات از ملک است که از آن غافل شده است؛ «مالیات سالانه از املاک» نوعی از مالیات است که اگر از مالکان واحدهای مسکونی بلااستفاده در شهرها دریافت شود در این صورت شرط ریزش نرخ و پایداری فاز پساجهش برقرار خواهد بود.

واسطه‌های ملکی فعال در ۱۵ منطقه پایتخت با شرکت در نظرسنجی، ضمن اعلام تحلیل خود درباره آینده نرخ مسکن، یک شرط اساسی ورود پایدار بازار مسکن به فاز پساجهش را اخذ مالیات سالانه از املاک اعلام کردند. این ۱۵ منطقه، تنوع وضعیت بازار مسکن تهران را نمایندگی می‌کند. در این نظرسنجی که تلاش شده پراکندگی جغرافیایی مدنظر قرار گیرد و دهک‌های مختلف درآمدی را در برگیرد، ۵۰ واسطه ملکی شرکت کردند.

پنج سوال کلیدی شامل رفتار این روزهای خریداران، نحوه مواجهه فروشندگان در بازار مسکن، نبض معاملات در بازار شب عید، تغییر قیمت‌ها طی ماه‌های اخیر و از همه مهم‌تر، چشم‌‌انداز نرخ مسکن در سال ۱۴۰۰، در این نظرسنجی از واسطه‌های ملکی مورد پرسش قرار گرفته است.

نتیجه این نظرسنجی حکایت از آن دارد که ۷۰ درصد پاسخ‌دهندگان (واسطه‌های ملکی) نرخ مسکن در سال آینده را کاهشی پیش‌بینی می‌کنند. این برداشت عاملان فروش ملک در پایتخت در مقایسه با «تحلیل‌های همیشگی» آنها طی دوره‌های گذشته به معنای ظرفیت تقریبا نزدیک به صفر بازار مسکن برای جهش بیشتر نرخ است.

در مقابل ۳۰ درصد مابقی «امیدوار» به کاهش قیمت‌ها در سال آینده هستند. نکته قابل توجه اینکه در این نظرسنجی هیچ یک از شرکت‌کنندگان، وضعیت فعلی و التهابات امسال بازار مسکن را در سال آینده ادامه‌دار توصیف نکردند. به تعبیری کاهش تورم انتظاری در بین واسطه‌های ملکی، احتمال تداوم پایداری دوران پساجهشی نرخ مسکن را افزایش می‌دهد.

دو نیمه متفاوت مسکن

اما بازار مسکن در امسال دو نیمه متفاوت داشت. در نیمه نخست امسال، بازار مسکن، ماهانه رشد دو رقمی را تجربه کرد.

به این ترتیب که در پنج ماه از هفت ماه ابتدایی سال، نرخ مسکن به‌طور میانگین تورم دو رقمی را به ثبت رساند. در این بازه زمانی به غیر از ماه‌های فروردین و شهریور، نرخ رشد نرخ مسکن در بیشتر ماه‌ها دو رقمی بود تا بازار مسکن در سال ۹۹ نیز به جهش قیمتی خود ادامه دهد. اما نیمه دوم سال، بازار مسکن با توقف جهش قیمتی و حتی ریزش قیمت‌ها در برخی مناطق شمالی و جنوبی شهر مواجه شد.

به تعبیری می‌توان به استناد آمار اعلام کرد، در نیمه نخست سال، بازار مسکن در هر ماه با شوک قیمتی جدید مواجه می‌شد در صورتی‌که نیمه دوم را متفاوت آغاز کرد، در آبان‌ماه ورق معاملات ملک در بازار مسکن تهران برگشت و تورم دو رقمی نیمه نخست سال، در این ماه به کمتر از دو درصد رسید تا ورود به دوره پساجهش قیمتی مسکن آغاز شود. طی آذرماه بازار مسکن تورم منفی را پس از مدت‌ها به ثبت رساند تا عزم بازار برای خروج از جهش قیمتی جدی‌تر باشد.

با این حال آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن که مربوط به بهمن ماه است، نشان می‌دهد، میانگین نرخ مسکن در این ماه به‌طور ماهانه ۷/ ۳ درصد افزایش یافته، هر چند که این رشد قیمتی نسبت به ماه‌های اخیر بیشتر است اما نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد یکی از عوامل این رشد نامحسوس ماهانه نرخ در میانه زمستان ناشی از تمایل برخی خریداران به سمت واحدهای با عمربنای کمتر و نوساز به واسطه توقف جهش قیمتی مسکن طی ماه‌های قبل‌تر است که این موضوع یکی از دلایل افزایش میانگین قیمتی مسکن در پایتخت بوده است.

بنابراین این رشد قیمتی در بهمن ماه را شاید نتوان به منزله بازگشت مسکن به دوره جهش قیمتی تلقی کرد.به‌رغم این تغییر و تحولات طی امسال، اما بازار مسکن در سال آینده به اعتقاد واسطه‌های ملکی کاهشی خواهد بود؛ هم از بابت حجم معاملات و هم نرخ آپارتمان.

در این نظرسنجی برخی واسطه‌های ملکی فعال در مناطق یک و دو به‌عنوان مناطق لوکس، مناطق چهار و پنج به‌عنوان پرمعامله‌ترین مناطق، مناطق شش و هشت، مناطق ۹ و ۱۰ به‌عنوان مناطق واقع در مرز شمالی و جنوبی پایتخت -که بخش قابل توجهی از تقاضا در فاز اول جهش قیمتی به این مناطق هدایت شد- مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۷تا ۲۰ شرکت کردند.

نتیجه پرسشگری و نظرسنجی از واسطه‌های ملکی در مناطق مختلف نشان می‌دهد، ۷۰ درصد از پاسخ‌دهندگان با قطعیت اعلام کردند که نرخ مسکن حداقل در نیمه نخست سال آینده کاهشی خواهد بود. این قطعیت به نوعی می‌تواند یک سیگنال قوی برای تداوم پایداری بازار مسکن و حتی ریزش قیمت‌ها در سال آینده باشد.

نزدیک به ۸۰ درصد شرکت‌کنندگان، در این نظرسنجی، «تداوم ریزش قیمت‌ها و پایداری فاز پساجهشی نرخ مسکن» در سال ۱۴۰۰ را منوط به یک شرط عنوان کردند؛ «افزایش عرضه و ساخت‌وساز». اما برای برقراری این شرط، سیاست‌گذار دو اقدام و سناریو پیش‌رو دارد؛ نخست، تسهیل ساخت‌وساز است که اثر رونق ساختمانی بر نرخ و معاملات حداقل در طول سال ۱۴۰۰ منعکس نخواهد شد، چراکه اثربخشی سیاست تحریک ساخت (عرضه) مسکن حداقل پس از یک‌سال نمایان خواهد شد.

بنابراین در صورتی که مجریان امر، فقط این سناریو را مدنظر داشته باشند، شرط مدنظر واسطه‌های ملکی برای تداوم ریزش قیمت‌ها و پایداری دوران پساجهش در بازار مسکن برقرار نخواهد شد. اما سناریوی دیگر و البته فوری برای برقراری این شرط، وضع نوعی از مالیات اصلی است.

در این بین مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه از جمله مسکن با اولویت در دستور کار سیاست‌گذار و قانون‌گذار قرار گرفته است، اما مالیات سالانه بر املاک که همان سناریوی فوری برای ریزش قیمت‌ها در سال آینده خواهد بود، مغفول مانده است. دو مالیاتی که در دستور کار قرار گرفته، مالیات‌های فرعی و مکمل هستند که بدون مالیات اصلی، کارآیی ندارند. مالیات بر خانه‌های خالی تمام فرآیند تصویب را طی کرده و پس از فراهم شدن سامانه‌های مربوطه اجرایی خواهد شد. مالیات بر عایدی سرمایه نیز در دستور کار هیات رئیسه مجلس قرار دارد تا پس از اتمام بررسی لایحه بودجه ۱۴۰۰ در فرآیند تصویب قرار بگیرد.

وضع سیاست مالیاتی مهم با عنوان «مالیات سالانه بر املاک» با نرخ نیم تا یک درصد ارزش روز ملک می‌تواند تاثیر شگرف و قابل توجهی در برقراری شرط «پایداری دوران پساجهش قیمتی مسکن و حتی ریزش نرخ‌ها» در بازار مسکن باشد.

برآورد واسطه‌های ملکی حاکی است بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی از کل معاملات ملکی انجام شده طی یک‌سال و نیم اخیر، توسط خریداران غیرمصرفی خریداری شده است که بخش قابل توجهی از آنها بدون استفاده، برای سرمایه‌گذاری نگهداری (منجمد) شده است.

مالیات سالانه بر املاک، بلافاصله می‌تواند مالکان بخش زیادی از این املاک را تحریک به اجاره یا تحریک به فروش کند. این اتفاق علی‌القاعده برای پوشش هزینه مالیات سالانه اتفاق می‌افتد که اثر آن به شکل افزایش عرضه در بازار معاملات مسکن و فراهم شدن زمینه برای کاهش نرخ اسمی و تخلیه حباب نرخ در شهرهای بزرگ خواهد بود.

سیاست‌گذار هر چند در جهت دریافت مالیات به‌عنوان یک عامل مهم و موثر در عرضه ملک و جلوگیری از سفته‌بازی گام برداشته، اما با یک خطای استراتژیک در مالیات‌ستانی مواجه شده به این ترتیب که اولویت‌بندی اجرای سیاست‌های مالیاتی را خواسته یا ناخواسته رعایت نکرده است.

این در حالی است که دریافت مالیات سالانه از املاک در کشورهای پیشرفته و موفق در کنترل بازار مسکن، به‌عنوان یک ابزار بازدارنده نقش بسزایی در جلوگیری از التهابات قیمتی داشته است اما در ایران، این سیاست مالیات از نگاه مجریان و قانون‌گذاران تا این لحظه به دور مانده است.

برآیند سنجش دیدگاه واسطه‌های ملکی از یک ماموریت اضطراری دولت حکایت دارد تا بازار مسکن در سال آینده به سرنوشت جهش قیمتی در سال‌های ۹۷، ۹۸ و نیمه نخست ۹۹ دچار نشود. از بین آن ۷۰ درصدی که در نظرسنجی، روند نرخ مسکن در سال ۱۴۰۰ در تهران را کاهشی توصیف کرده‌اند، ۲۰ درصد آنها معتقدند کاهش نرخ در نیمه اول سال با احتمال بیشتری همراه است.

در این نظرسنجی مشخص شد میزان فروشنده در بازار شب عید بیشتر از خریدار است. همچنین خریداران سرمایه‌ای خیلی بیشتر از متقاضیان تبدیل بهتر آپارتمان هستند. طی این روزها، مراجعه برای خرید به بازار نسبت به ماه‌های قبل به شکل نسبی افزایش پیدا کرده اما حجم بسیار کمی از مراجعات به خرید منجر می‌شود. در جنوب شهر تهران، تقاضای سرمایه‌ای قابل توجه است.