زنگ خطر عرضه مسکن نوساز به بازار املاک

شواهد در حالی از احتمال قریب به یقین برای ثبت سال‌۹۹ به عنوان سال رکورددار رکود ساخت‌وساز پایتخت طی ۱۶ سال اخیر خبر می‌دهد که دست‌کم می‌توان به نقش ۴ عامل رکودساز در این بازار اشاره کرد. هویت این چهار ویرانگر بازار مسکن شهر تهران که منجر به تشدید رکود ساختمانی در شهر تهران در سال‌جاری شده است نشان می‌دهد همه این عوامل دست به دست هم‌ داده‌اند تا در سال جاری تیراژ ساختمانی به کمتر از رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز مسکن از سال ۸۳ تاکنون برسد.

اولین عامل به رکود ساخت وساز ناشی از رکود معاملات خرید مسکن برمی‌گردد. بازار معاملات مسکن شهر تهران هم‌اکنون در رکود معاملاتی عمیقی قرار دارد به گونه‌ای که سطح معاملات خرید مسکن در ماه‌های اخیر کمتر از کف حداقلی بوده است. این عامل ناشی از تورم بالای مسکن و استمرار آن در دو سال و نیم گذشته است. خریدهای یک‌ساله از بازار معاملات مسکن شهر تهران به‌طور متوسط کمتر از ۸۰درصد نبض عادی بازار معاملات مسکن بوده است. این در حالی است که در سه سال اخیر به‌طور متوسط تورم سالانه مسکن بیش از ۶۰ درصد به ثبت رسیده است.

به این ترتیب هم‌اکنون بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران با دو چالش مهم مواجه است. اول آنکه حجم ساخت وسازهای جدید در این شهر کمتر از کف حداقلی نیاز به عرضه واحد مسکونی نوساز است و دوم آنکه در شرایطی به‌طور متوسط در سال ۹۹ در شهر تهران و در هر ماه تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند که در شرایط عادی حداقل در هر ماه باید ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شود تا در بازار معاملات ملک پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید باشد.

با این حال رکود در بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی که منجر به فروش‌نرفتن حجم زیادی از واحدهای مسکونی نوساز و آماده عرضه به بازار ملک شده است، یکی از مهم‌ترین موانع ورود برخی سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز در نتیجه ناتوانی در تامین مالی برای ساخت مسکن است.

چالشی به نام تورم زمین

از سوی دیگر، تورم زمین مانع دوم در مسیر فعالیت ساختمانی سازنده‌ها محسوب می‌شود. پاییز امسال بازار زمین تورم ۱۰۰درصدی را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این در حالی است که زمین هزینه‌برترین و گران‌ترین جزء ساخت‌وسازها به‌خصوص در شهر تهران است. هم‌اکنون بیش از ۶۰ درصد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بنا بر اعلام سازنده‌ها به‌طور متوسط مربوط به هزینه تامین زمین و ملک کلنگی برای ساخت‌وساز است و همین تورم بالا یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز بوده است. بازار مصالح ساختمانی نیز در سال‌جاری با تورم بالا مواجه شد. در واقع این عامل نیز به‌عنوان سومین مانع فعالیت سازنده‌ها در بازار ساخت‌وساز قابل اشاره است. قیمت مصالح ساختمانی در سال‌جاری با افزایش ۷۰ درصدی مواجه شد و این موضوع باعث شد تامین مصالح ساختمانی نیز مانند تامین زمین و هزینه‌های مربوط به آن به دشواری‌های سازنده‌ها برای ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید تبدیل شود.

چهارمین عامل ویرانگر بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن نوساز در شهر تهران به حاشیه امن ساختمان‌های نیمه‌کاره در شهر تهران و نبود تهدید جدی برای سازنده‌های کم‌کار در نتیجه تاخیر در تکمیل واحدهای مسکونی و عرضه آنها به بازار مسکن برمی‌گردد. در حالی‌که سازنده‌ها یک پروسه قانونی دوساله از زمان صدور پروانه ساختمانی تا دریافت پایان‌کار و اتمام عملیات ساختمانی در اختیار دارند اما در بسیاری از موارد این پروسه رعایت نمی‌شود و ساخت‌وسازها برای مدت زمانی طولانی نیمه‌کاره باقی می‌مانند. این در حالی است که اگر عوارض سنگین شهری برای پروژه‌های نیمه‌کاره تعیین می‌شد که مدت زمان زیادی از مهلت قانونی آنها برای اتمام کار سپری شده است این حاشیه امن از بین می‌رفت و روند عرضه جدید به بازار مسکن تسریع می‌شد. خود این عامل در تعادل‌بخشی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران‌ و کمک به ساماندهی قیمت‌ها موثر بود.

در صورتی‌که شرایط در بازار ساخت‌وساز شهر تهران به روال فعلی ادامه داشته باشد فعلا امیدی از بابت بهبود شرایط فعالیت‌های ساختمانی و عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات املاک پایتخت وجود نخواهد داشت. هم‌اکنون سه عامل اول ویرانگر بازار ساخت‌وساز مسکن شهر تهران در نقش عوامل محدودکننده‌ برای ساخت‌وساز وارد عمل شده اما عامل چهارم به عنوان نوعی کم‌کاری از جانب برخی از فعالان سمت عرضه مسکن قابل‌شناسایی است.