سال بد بازار مسکن!

به آغاز فصل جا به جایی ها نزدیک می شویم.با توجه به افزایش قیمت ها بسیاری از مستاجران نگران پیشنهادات تازه مالکان برای تمدید قرار دادها هسند. سال گذشته ستاد ملی کرونا مصوبه ای داشت مبنی بر این که قرار دادهای اجاره با نرخ پیشنهادی ستاد ملی کرونا تمدید شوند. این مصوبه ۳ ماه بعد از پایان همه گیری کرونا نیز اعتبار داشت.

برخلاف تصور که گمان می شد همه گیری ویروس کرونا به سال دوم نرسد ، اما ادامه وضعیت بحرانی در کشور برای سال دوم باعث شد چند روز پیش تمدید این بخشنامه اعلام شود. بر اساس این بخشنامه مالکان نمی توانند مستاجران خود را مجبور به تخلیه خانه کنند و سیستم قضایی نیز هیچ حکم تخلیه صادر نمی کند.

محمود محمودزاده معان مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی زمان پایان این مصوبه را تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا عنوان می کند و یادآور می شود: قراردادهای اجاره مسکن امسال با درصد افزایش که اعلام خواهد شد بایستی تمدید شود.

میزان افزایش اجاره بها چقدر باید باشد؟

 علی قائدی معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم درباره نرخ افزایش اجاره بها توضیح داده است که امسال میزان افزایش اجاره‌‎بها در تهران ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها ۲۰درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است.

به گفته او در شرایطی که موجر قصد ساخت یا فروش واحد مسکونی خود را داشته باشد یا واحد مسکونی را برای فرزند خود که تشکیل خانواده داده است بخواهد، همچنین اگر مستاجر برای چند ماه اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.

این آمارهای رسمی از افزایش نرخ اجاره بها نشان می دهد این بخشنامه نتوانسته سدی در برای افزایش نرخ اجاره باشد و درکف بازار بیشتر اجاره نامه ها بیش از سقف تعیین شده تنظیم شده است.

یکی از مشاوران املاک قدیمی درخصوص این بخشنامه می گوید: «اجرای این بخشنامه بیشتر به انصاف مشاور املاک و آگاهی مالکان بستگی دارد. برخی از مشاوران تلاش می کنند این مصوبه را به نفع مستاجران اجرایی کنند اما مالکانی که از راه های دور زدن این بخشنامه آگاهی دارند توجهی به آن نمی کنند. ما در سال گذشته به برخی از مالکان که قصد افزایش بالای ۲۵ درصد را داشته می گفتیم اجازه تمدید بیش از سقف قانونی را نداریم ، برخی می پذیرفتند و بیشتر هم نمی پذیرفتند و حکم به آوردن مستاجر جدید می دادند. این بخشنامه کمکی به مهار قیمت ها نکرد.»

او درخصوص ثبت املاک در سامانه املاک و تاثیری که می تواند بر افزایش عرضه مسکن در بازار اجاره بگذار می گوید: «چندان به همکاری برای ثبت اطلاعات در این سامانه خوشبین نیستم و معتقدم همانند سال گذشته مردم استقبالی از ثبت املاک شان در این سامانه نخواهند کرد.»

این مشاور املاک ادامه می دهد: «ماه های پایانی دولت است و به نظر نمی آید مردم با اجرای این نوع قوانین که به شفاف سازی املاک کمک می کند همکاری کنند و سامانه اطلاعاتی قوی هم برای شناسایی وجود ندارد.»

به گفته او راه های ثبت اطلاعات اشتباه هم در این سامانه با وجود اعلام جرایم سنگین زیاد است. بنابراین این موضوع هم نمی تواند در بازار اجاره تاثیری بگذارد.

سال بد بازار مسکن

پیش بینی کارشناسان بازار مسکن از افزایش نرخ اجاره بها ، افزایش نرخ بر اساس نرخ تورم سالانه است.

 فخر الدین زاوه کارشناس مسکن به می گوید: «نرخ اجاره بها بر اساس دو عامل،تورم عمومی و قدرت درآمدی مستاجران تعیین می شود ،به نظر می آید امسال بازار مسکن بازار راحتی نباشد و افزایش نرخ اجاره بها حول و حوش نرخ تورم پیش بینی می شود.»

او با اشاره به این که با شرایط کنونی کشور احتمال نوسان قیمت وجهش در بازار مسکن کم تر پیش بینی می شود اما بازار اجاره افزایشی است.

اجاره بها بیشتر از تورم می شود؟

برخی از کارشناسان حوزه مسکن هم معتقدند ممکن است افزایش نرخ اجاره بها اندکی بیش از تورم هم باشد.

حمید یاری کارشناس بازار مسکن به اقتصادنیوز می گوید: «قیمت اجاره سالیانه است هیچ ارتباطی به افزایش قیمت مسکن ندارد و به طور سنواتی بر اساس تورم افزایش پیدا می‌کند بر اثر نرخ‌گذاری نانوشته‌ای رهن کامل هر ملک ۲۰ درصد به قیمت خانه است. البته این بازار متقاضیانش کاملا مصرفی هستند و توانایی مستأجران نیز در قیمت‌گذاری نقش دارد. روند افزایشی قیمت اجاره از ماه آینده آغاز می‌شود هر چند که در سال ۹۲ تا ۹۶ که روند قیمت‌ها در بازار مسکن نزولی بود نیز شاهد افزایش سالیانه قیمت اجاره بودیم. به طوری که گاهی ۳۰ تا ۳۵ درصد قیمت اجاره بهای املاک افزایش داست.»

دور زدن مصوبه ستاد ملی کرونا

یاری درخصوص بخشنامه ستاد ملی کرونا در خصوص تمدید خودکار قرار دادهای اجاراه و تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره بها می گوید: «وقتی بخشنامه ای بر خلاف روند اقتصادی کشور صادر شود روش های دور زدن آن هم به بازار خواهد آمد.»

درخصوص ثبت املاک برای شناسایی خانه های خالی و اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی ، روش های زیادی می توان متصور بود که یکی از این روش های دور زدن می تواند راهکار ساده اجاره نامه های صوری باشد که هزینه اندکی هم دارد.

در خصوص بخشنامه ستاد ملی کرونا هم درست است که حکم تخلیه داده نمی شود اما مالکان اگر بخواهند مستاجر خود را تغییر دهند به راحتی می توانند با روش های خاص خود فضا را برای تخلیه خود خواسته مستاجران فراهم کنند بنابراین ین بخشنامه ها ، تاثیری چندانی نمی تواند بر بازار اجاره داشته باشد.

سوالی که مطرح است این که چقدر قوانین ستاد ملی کرونا لازم الاجرا است و آیا به جز دور زدن های غیر قانونی می توان به صورت قانونی این بخشنامه ها را اجرایی نکرد.

افشین عزیزی حقوقدان دراین رابطه می گوید: «نقش ستاد ملی کرونا و جایگاه قانونی آن شفاف نیست. در موضوع قانونگذاری و اجرا ، جایگاه مجلس،ه یات وزیران، دیوان عدالت اداری مشخص است اما ستاد ملی کرونا که مصوباتش قانون محسوب می شود جایگاهی فرا قانونی دارد و برخی معتقدند برخی مصوبات این ستاد بیش از حدود اختیاراتش است.

او ادامه می دهد: «شاید در هفته ها و ماه های اول تصمیم های ستاد ملی کرونا توجیه قانونی داشت اما با تداوم این روند باید جایگاه قانونی و حدود اختیارات این ستاد روشن می شد. این که آیا می تواند به مصوبات این ستاد اعتراض کرد و این اعتراضات از سوی قوه قضاییه پیگیری می شود.»

به گفته این کارشناس مسائل حقوقی در ستاد ملی کرونا نماینده قوه قضاییه و دادستان کل کشور حضور دارند و بنابراین مصوباتی مانند تمدید اجاره نامه و عدم صدور حکم تخلیه از سوی قوه قضاییه اجرایی می شود. اما همچنان وجود این ستاد دارای خلا قانونی است.

او در خصوص این که آیا مستاجران می توانند در صورت عدم رعایت این مصوبه از سوی مالکان به مراجع قانونی شکایت کنند، می گوید: «شاید چنین امکانی وجود داشته باشد اما معمولا چنین اقدامی از سوی مستاجران انجام نمی شود زیرا مشخص نیست که پایان این مصوبه چه زمانی باشد ، معمولا مستاجران تلاش می کنند با تفاهم قرار دادهای خود را تمدید کنند حتی بیش از مصوبه ستاد ملی کرونا.

زیرا ممکن است در سال های آینده از سوی مالکان قرار دادهایشان تمدید نشود و هزینه چندین میلیونی برای جا به جایی پرداخت کنند و موردمناسبی هم نتوانند در بازار پیدا کنند. درست مانند اجرای قانون افزایش حقوق که برخی از صاحبان کار کم تر از نرخ مصوب قانونی اعمال می کنند اما کارگران برای ثبات کاری از حق خود گذشته و شکایتی هم نمی کنند.»