تحلیلی جذاب از آینده بازار مسکن
بازار مسکن در سال ۹۹، عجیب‌ترین و غیرقابل انتظارترین روند را طی کرد، افزایش قیمت‌ها در این بازار روزانه بود و خریداران و فروشندگان دچار بلاتکلیفی عظیمی بودند.
تاثیر این افزایش قیمت در افزایش اجاره‌بها نیز تاثیر بسزایی گذاشت و بازار اجاره هم در شرایط غیرقابل قبولی قرار گرفت. رشد شتابان قیمت‌ها در شرایطی اتفاق افتاد که اغلب خریداران واقعی دیگر قادر به تصمیم‌گیری و اقدام برای خرید قطعی نبودند و این دست و آن دست کردن آنها در انتها سبب شد که با سرمایه‌های‌شان دیگر توان خرید خانه موردنظر را نداشته باشند.
این وضعیت رفته‌رفته باعث شد تا رکود بر سر بازار مسکن سایه خود را پهن کند به‌گونه‌ای که خریدارانی که تا سال‌های پیش می‌توانستند به راحتی با پس‌اندازهای خود، ملک مورد نظر خود را بیابند، اکنون قادر به یافتن فایل مورد نظر خود نباشند و در انتظار ارزان‌تر شدن احتمالی قیمت‌ها در این بازار برای خرید دست نگه دارند.
استارت اولیه افزایش قیمت مسکن از ماه‌های پایانی سال ۹۸ زده شده و تا پایان مهرماه ۹۹ تقریبا به اوج خود رسید و از نیمه آبان روند صعودی نرخ‌ها متوقف شد و از زمستان بازار در رکود عمیقی فرو رفت. اما بازار در سال ۱۴۰۰ چه سرنوشتی خواهد داشت؟ این پرسش با پاسخ‌های متفاوتی از سوی کارشناسان و فعالان بازار مسکن روبه‌رو است.
به گفته برخی از کارشناسان وضعیت بازار مسکن طی یکی دوسال اخیر به‌گونه‌ای بود که دیگر ظرفیت افزایش قیمت را نداشته و سال ۱۴۰۰ می‌تواند سال آرام‌تری برای بازار باشد. از سوی دیگر برخی از فعالان بازار معتقدند که چگونگی نرخ ارز، برخی مسائل داخلی و همچنین مسائل بین‌المللی می‌تواند مسیر را برای بازارهای اقتصادی ایران از جمله بازار مسکن تغییر دهد.
این فعالان به تاثیرات مثبت از به نتیجه رسیدن مذاکرات ایران و آمریکا اشاره دارند و معتقدند در آن شرایط، وضعیت عمومی بازارهای داخلی نسبت به سال‌های اخیر بهبود می‌یابد. این در حالی است که برخی از کارشناسان بر این باورند که با طرح‌هایی همچون جهش در تولید مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و... می‌توان انتظار کاهش قیمت در بازارهای داخلی را داشت اما با وجود تحلیل‌های مثبت و منفی از وضعیت بازار مسکن در سال جاری خریداران همچنان در بلاتکلیفی به سر می‌برند و اما و اگرها درخصوص کاهش احتمالی قیمت مسکن نتوانسته آنها را از بلاتکلیفی رها کند.
بازار بی توجه به بایدها و نبایدها حرکت می‌کند
«قیمت تمام‌شده هر واحد مسکونی متاثر از قیمت مصالح، افزایش قیمت زمین، هزینه‌های اداری و کاهش عرضه است» این گفته بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن بوده و بر اساس این نظر تا زمانی‌که تغییراتی در هزینه‌های گفته شده ایجاد نشود نمی‌توان انتظار کاهش قیمت در بازار مسکن را داشت.
این در حالی است که اخیر مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌و‌گویی درباره وضعیت بازار مسکن گفت: «در شرایط فعلی معامله‌ای انجام نمی‌شود اما قبل از عید قیمت‌ها ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آمده بود. بعد از این هم باید قیمت‌ها بیش از ۲۵ درصد کاهش یابد تا مردم مقداری توان خرید پیدا کنند. بارها اعلام کرده‌ایم ستاد تنظیم بازار برای مسکن ایجاد شود و پلیس امنیت به عنوان عضو این ستاد بر بازار نظارت کند. به طور مثال ما اعلام می‌کنیم قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، بعد عده‌ای بخر و بفروش مصاحبه می‌کنند که کاهش نیافته است. سوداگران به دلیل منافع خود مخالف پایین آمدن قیمت‌ها هستند، لذا باید بر فعالیت این افراد نظارت شود.»
ضرورت کاهش قیمت در بازار مسکن آنهم بیشتر از ۲۵ درصد در حالی از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک مطرح می‌شود که فعالان معتقدند که بازار بر مبنای باید و نبایدها حرکت نمی‌کند. احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص می‌گوید: قیمت در بازار و بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و اصلا به باید و نبایدها توجه‌ای نمی‌کند.
وی می‌افزاید: اگر زمینی در اختیار سازنده قرار بگیرد و بگویند زمینی که در اختیار داری را با فلان نرخ به فروش برسان، شاید بتوان واحد مسکونی را با نرخ گفته شده در اختیار مصرف‌کننده قرار داد در غیر این صورت بازار به دستورات برای کاهش قیمت توجه‌ای نمی‌کند.
با توجه به تورم نمی‌توان قیمتی را برای بازار مطرح کرد
سرحدی در ادامه گفت‌وگو با اشاره به افزارش قیمت مصالح و تاثیر آن بر ساخت‌وساز می‌گوید: با توجه به تورمی که وجود دارد هنگامی که مصالح از بازار آزاد تهیه می‌شود طبیعی است که نمی‌توان قیمت مسکن را به دلخواه پایین آورد و این اتفاق نشدنی خواهد بود و نمی‌توان انتظار داشت بازار بر مداری که ما برای آن تعیین می‌کنیم حرکت کند.
این کارشناس بازار مسکن می‌افزاید: اینکه چرا بازار با افزایش قیمت مواجه شده و چقدر از افزایش قیمت‌ها به دلیل تورم و یا سودجویی بوده است مبحثی مهم بوده که واقعیت بازار را به ما نشان خواهد داد.
چه سرنوشتی در انتظار بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ است؟
سرحدی در پاسخ به این پرسش که بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ در چه شرایطی قرار خواهد گرفت، می‌گوید: دو سناریو در مقابل بازار مسکن وجود دارد، متاسفانه اقتصاد ایران طی سال‌های گذشته در یک شرایط بلاتکلیف به سر می‌برد و این وضعیت باعث شد تا قیمت‌ها در بازارهای اقتصادی از جمله ارز و بازار مصالح و حتی اجاره با افزایش‌های سرسام‌آوری روبه‌رو شود.
در این شرایط چون ساختمان گران‌ترین کالایی است که یک خانواده می‌تواند تهیه کند معمولا افزایش قیمت بیشتری را تجربه می‌کند. اگر شرایط در اقتصاد تغییر کند و ما شاهد گشایش‌هایی باشیم قطعا شرایط به این شکل باقی نخواهد ماند. بنابراین دو سناریو می‌توان برای بازار مسکن در نظر گرفت.
رکود تا پایان سال یکی از سناریوهای احتمالی برای مسکن در سال جاری
این کارشناس بازار مسکن در ادامه صحبت‌هایش به بررسی سناریوی اول در مقابل بازار می‌پردازد و در این خصوص می‌گوید: اگر شرایط اقتصاد همانند وضعیت فعلی باقی بماند بدون‌شک نتیجه آن رکود و قیمت‌های بالاتر خواهد بود. به عبارتی دیگر در شرایطی مشابه به اکنون ما رکود تورمی را تا پایان سال خواهیم داشت.
وی می‌افزاید: یعنی هم قیمت‌ها بالا خواهد ماند و از سوی دیگر شاهد رکود هستیم و می‌بینیم که هیچ کارمند، زوج جوان و... توان خرید یک خانه کوچک در پایین شهر را هم نخواهد داشت. بنابراین رکودی سنگین بر سر بازار سایه می‌اندازد.
گشایش‌های اقتصادی و بین‌المللی می‌تواند سبب سقوط قیمت شود
سرحدی با بررسی سناریوی دوم به احتمال سقوط قیمت در حوزه مسکن اشاره می‌کند و در این‌باره می‌گوید: سناریوی دیگر این است که اگر شرایط فعلی تغییری کند و اقتصاد شاهد گشایش‌هایی باشد من گمان می‌کنم که در آن صورت ما شاهد وضعیتی مشابه با قطع‌نامه ۵۹۸ خواهیم بود. یعنی بازار با یک ریزش عجیب و غریب همراه خواهد شد و ممکن است تا ۵۰ درصد قیمت‌ها را شکست بدهد و این ریزش هیجانی به بازار وارد می‌کند که خود تبعاتی به همراه خواهد داشت. دقیقا شبیه به شرایطی که برای بورس به وجود آمد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: بورس پس از رشد‌های پی‌درپی شاهد ریزش شده و در کنار آن هم اتفاقات شوم دیگری رقم خورد.
اگر کاهش قیمت رخ دهد پس از مدتی باز قیمت‌ها باز می‌گردد
سرحدی در جمع‌بندی حرف‌هایش می‌گوید: وضعیت بازار مسکن متاثر از مولفه‌های اقتصاد کلان بوده و همانطور که اشاره کردم اگر شرایط تغییر کند و محدودیت‌های بین‌المللی از بین برود بازار شاهد ریزش خواهد بود و این در حالی است که پس از مدتی بازار خود را پیدا می‌کند و روند ریزش‌ها تغییر مسیر می‌دهد. اما اگر تغییر در مسائل اقتصاد کلان و حوزه بین‌الملل نداشته باشیم رکود و گرانی تا پایان سال جاری مهمان بازار مسکن خواهد بود.
ارسال نظر