ریزش شدید قیمت مسکن در راه است

علاوه بر تأثیر مثبت کاهش قیمت در بازارهای دیگر بر قیمت مسکن، اجرای سیاست‌هایی مانند شناسایی خانه‌های خالی، دریافت مالیات از این واحدها و واحدهای لاکچری و برنامه مالیات ستانی از عایدی سرمایه، در مجموع موجب تعادل قیمتی در بازارمسکن و منجمدشدن رشد بیشتر قیمت در این بازار است.

بازار مسکن بشدت متأثر از تحولات اقتصادی و بخصوص متأثر از بازارهای ارز و طلا است. افزایش قیمت ارز و طلا همیشه موجب جهش قیمت مسکن می شود، آنچه که در ۳ سال گذشته هم رخ داد و قیمت مسکن با افزایش قیمت ارز و طلا، بر اساس آمار رسمی ۳ برابر شد. اکنون با ریزش قیمت طلا و ارز، کارشناسان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند مالکانی که در انتظار افزایش قیمت مسکن در فصل تابستان، از عرضه واحدها به بازار خودداری کرده‌اند، به فروش ملک بیش از موعد مقرر و حتی با قیمت کمتر ترغیب شوند.

بنگاه‌های معاملات مسکن مانند بسیاری مشاغل، از ۲۱ فروردین و با شروع موج چهارم کرونا تعطیل شد؛ از دیروز بر اساس اعلام ستاد ملی مبارزه با کرونا بازارها بازگشایی شدند. به‌ نظر می‌رسد همزمان با بازگشایی بنگاه‌های املاک، فایل‌های عرضه بیشتر شود و تحت تأثیر کاهش قیمت سکه و طلا، قیمت مسکن در عرضه‌های جدید، بدون افزایش قیمت باشد.

فروردین کم رونق

فروردین ماه، همیشه ماه کمترین تعداد معاملات در بازار مسکن است، امسال هم بر اساس همین عرف و همچنین وجود عاملی مانند کرونا و تعطیلی‌ها، معاملات مسکن کم رونق بود؛در همین بازار کم رونق، بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، نسبت به آخرین ماه معاملاتی یعنی اسفند ۹۹، ۳¡۱ درصد کاهش را نشان می‌دهد. قیمت متوسط مسکن در فروردین امسال هر متر ۲۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود، در حالی که در فروردین سال ۹۸ این قیمت معادل ۱۱ میلیون تومان ثبت شده است؛ هر چه قیمت مسکن بیشتر افزایش یافته از آن سو از تعداد معاملات کم شده است، به این معنی که توان مالی متقاضیان به هیچ وجه با قیمت مسکن متناسب نبوده است و نیاز به مسکن هر سال با افزایشی بیشتر به سال بعد منتقل شده است.

در فروردین ماه ۲ هزار و ۱۰۰ معامله مسکن در شهر تهران ثبت شده است که نسبت به اسفند سال قبل، ۶۰¡۳ درصد کاهش دارد.

اگر کاهش نرخ‌ها در سایر بازارها ادامه داشته باشد، همچنین با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات برعایدی سرمایه زمینه‌های سودجویی در بازار مسکن کم می شود و به‌دنبال آن تعدیل قیمت مسکن هم رخ می دهد.این اتفاقات در بازار مسکن به معنی رونق دوباره بازار و خروج آن از رکود عمیق است؛ هر چه تعدیل و کاهش قیمت نجومی مسکن بیشتر باشد خریداران واقعی و متقاضیان مصرفی بیشتر از ماه های قبل وارد بازار می شوند.

 عرضه بیشتر با قیمت کمتر

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌و‌گو با «ایران» از انتظار برای کاهش قیمت مسکن در معاملات آینده خبر می‌دهد. قلی خسروی می‌گوید: بسیاری سودجویان و دلالان در برابر کاهش قیمت دلار و سکه مقاومت می‌کنند اما قیمت کاهشی شده است؛ در بازار مسکن هم همین وضعیت را داریم؛ برخی بساز بفروش‌ها یا بخر و بفروشان مخالف کاهش قیمت مسکن هستند اما مسکن بشدت متأثر از جو سیاسی و روانی است. تحولات مثبت بین‌المللی و کاهش قیمت دلار و سکه قطعاً موجب کاهش قیمت مسکن و جلوگیری از رشد دوباره قیمت‌ها می‌شود.

خسروی همچنین با اشاره به اجرای قانون دریافت مالیات از واحدهای خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، این سیاست‌ها را عامل مهمی از خروج مسکن از سوداگری دانست و گفت: اگر در اجرای قانون مصمم باشیم، مسکن بازاری مصرفی می‌شود و معاملات به قصد سودجویی کاهش می‌یابد؛ در این بازار هم بسیاری فعالان مانند برخی انبوه سازان یا فعالان دیگر که دستی بر آتش دارند مخالف کاهش قیمت مسکن هستند اما اگر روند بازارهای دیگر به سمت کاهش قیمت باشد بازار مسکن هم از آن تبعیت می کند.

خسروی با اشاره به انجام حدود ۲ هزار معامله مسکن در فروردین در شهر تهران، این تعداد معامله را به «هیچ» توصیف کرد و گفت: از امروز با شروع فعالیت بنگاه ها تحولات مثبتی در انتظار بازار مسکن است؛ بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند زمینه خارج شدن تقاضای سرمایه‌ای و کاهش قیمت واحدهای مسکونی را فراهم کند. فعالان بازار مسکن هم می‌گویند با بازگشایی بنگاه‌ها تحولات بازار مسکن سریع‌تر اتفاق می‌افتد و فروشندگان با پیشنهاد جدید قیمتی که قطعاً قیمت کاهشی است وارد بازار می‌شوند.

ورود دوباره سرمایه به بازار مسکن

بیت‌الله ستاریان، کارشناس ارشد بازار سرمایه نیز در گفت‌و‌گو با «ایران» کاهش قیمت مسکن تحت تأثیر تحولات اقتصادی را گزیز‌ناپذیر دانست. ستاریان گفت: رخدادهای اقتصادی بر بازار مسکن تأثیر مستقیم دارد؛ در سال قبل قیمت مسکن رشد عجیبی داشت اما در فروردین و نیمه اردیبهشت رشد قیمت متوقف شده است، درست است که تعطیلی و کرونا بر بازار مسکن فروردین سایه انداخته اما در ۴۰ سال گذشته شاید دو یا سه فروردین را داشتیم که معاملات در آن رونق داشته است و همیشه در فروردین معاملات مسکن اندک است.

ستاریان با اشاره به کاهش قیمت ارز و طلا گفت: اگر روند تحولات سیاسی به‌همین گونه پیش برود و قیمت طلا و سکه تثبیت شود باید در انتظار ورود دوباره سرمایه به بازار ساخت و ساز و معاملات مسکن باشیم، علاوه بر آن رونق اقتصادی باعث افزایش بودجه عمرانی، ورود سرمایه خارجی، گردش آزاد پول و... می‌شود به این ترتیب بازار مسکن به‌طور قطع تأثیر مثبتی از این تحولات می‌پذیرد.

ستاریان گفت: سوی مثبت بردارهای اقتصادی اثر مثبت بر بازار مسکن دارد و به‌طور کلی با تحولات مثبت اقتصادی رونق دربازار مسکن شکل می‌گیرد در حال حاضر بازار مسکن در انتظار و پذیرای این رونق است. رونق باعث افزایش تولید و افزایش سرمایه است. رونق اگر بتواند تولید را به اندازه نیاز افزایش دهد و تقاضا و عرضه سر به سر شود تعادل به بازار مسکن برمی‌گردد.

با شروع دوباره فعالیت بنگاه‌های معاملاتی، کارشناسان انتظار دارند تغییر روندها را در بازار مسکن شاهد باشیم. ثبت اطلاعات املاک از فروردین آغاز شده و تا خرداد ادامه دارد. به این ترتیب زمینه برای شناسایی واحدهای خالی و از آن مهمتر دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن و خرید و فروش به قصد سودجویی فراهم شده است. از سوی دیگر تحولات سیاسی هم چشم‌انداز مثبتی دارد و بازارهای دیگر به این چشم‌انداز واکنش سریع نشان داده است. واکنش بازار مسکن به این تحولات گرچه بسرعت بازارهای دیگر نیست اما شواهد نشان می دهد عرضه مسکن در روزهای آینده تحت تأثیر کاهش قیمت‌ها خواهد بود.