احتمال بروز خطری جدی در بازار مسکن تهران

با عبور بازار ساخت‌وساز از رکورد ۱۶ساله رکود خانه‌سازی، عرضه جدید آپارتمان در پایتخت در وضعیت قرمز قرار گرفت. بررسی‌ها با استناد به آمارهای مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در ۱۶ سال اخیر نشان می‌دهد، سال ۹۹ سردترین بازار به لحاظ تیراژ ساختمانی بوده که در آن کمترین میزان از ساخت مسکن به ثبت رسیده است. سال گذشته تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند که این میزان از سال ۸۳ تاکنون که داده‌های مربوط به تیراژ سالانه ساخت مسکن ثبت می‌شود در حوزه ساخت‌وساز نشان‌دهنده رکورد بی‌سابقه در رکود ساختمانی بوده است. در واقع این میزان کمترین تیراژ ساخت سالانه مسکن در پایتخت در ۱۶ سال اخیر را نشان می‌دهد. سال ۹۹ به همین علت سال ابررکود ساختمانی یا سردترین و منجمدترین سال به لحاظ وضعیت عرضه جدید آپارتمان بوده است. رکودی‌ترین بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران در حالی سال ۹۹ با ساخت تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی رقم خورد که در ۱۶ سال اخیر میانگین سالانه ساخت مسکن (خانه‌سازی یا عرضه مسکن جدید در پایتخت) معادل ۱۲۶ هزار واحد مسکونی بوده است. آمارهای موجود از روند ساخت‌وساز سالانه مسکن در تهران نشان می‌دهد بیشترین میزان ساخت‌وساز واحدهای مسکونی یا عرضه جدید مسکن مربوط به سال ۹۱ با ساخت ۲۵۳ هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که بعد از سال ۹۹ که رکورد مربوط به کمترین تیراژ ساختمانی در این سال زده شد، کمترین ساخت‌وساز در سال ۹۴ با ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در پایتخت بوده است.

با این حال رویداد سال گذشته در بازار ساخت‌وساز که از آن با عنوان ابررکود ساختمانی می‌توان یاد کرد از یکسو دربردارنده یک تهدید بزرگ یا ابرتهدید برای بازار مسکن سال ۱۴۰۰ و حتی سال ۱۴۰۱ است. از آنجا که آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی به دلیل پروسه یک تا دو ساله ساخت‌وساز، یکی دو سال بعد اثر خود را بر عرضه جدید مسکن در بازار ملک نشان می‌دهد، ابررکود ساختمانی در سال ۹۹، می‌تواند ابرتهدید عرضه مسکن جدید در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ را رقم بزند. سال ۹۹ به لحاظ رکود ساختمانی، ششمین سال متوالی رکود در عرضه مسکن جدید به واسطه افت تیراژ ساختمانی و رکود فعالیت سازنده‌ها محسوب می‌شود. دست‌کم طی دو سال گذشته، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران در میان بازه‌های سنی واحدهای مسکونی کاهش یافته است. یک عامل مهم و موثر در این موضوع قرار گرفتن بازار ساخت‌وساز در شرایط رکودی و همچنین کاهش تیراژ ساختمانی در ۶ سال گذشته است. افت شدید حجم عرضه جدید ساختمانی در سال گذشته، بازار ساخت‌وساز تهران را در وضعیت قرمز قرار داده که این وضعیت قرمز، به دلیل کاهش شدید عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن ۱۴۰۰، یک ابرتهدید مهم برای بازار مسکن سال‌جاری و همچنین سال آینده محسوب می‌شود.

ساخت تنها ۵۳ هزار واحد مسکونی جدید در سال ۹۹ به معنای آن است که به طور متوسط در هر ماه از سال گذشته معادل ۴ هزار و ۴۵۰ واحد مسکونی در تهران ساخته شده است. این میزان حتی کمتر از تیراژ فروش واحدهای مسکونی نوساز در هر ماه در شرایط متعادل بازار و وضعیتی است که حجم معاملات خرید و فروش مسکن در شرایط عادی (غیررکودی) قرار دارد. در شرایط عادی در هر ماه حداقل ۱۰ هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می‌شود که نیمی از این واحدها نوساز هستند. این موضوع به آن معناست که در شرایط غیررکودی و عادی بازار مسکن در هر ماه دست‌کم ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در بازار از سوی متقاضیان مورد تقاضا قرار گرفته و خریداری می‌شود. این در حالی است که در سال گذشته در هر ماه به طور متوسط کمتر از این میزان در شهر تهران ساخته شده است.

این موضوع نشان‌دهنده عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت است که بر افزایش شکاف قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سطح قیمت واحدهای نوساز و سپس سایر واحدهای مسکونی اثر مخرب دارد.

در شرایط طبیعی و برای پاسخ به نیاز متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز به طور متوسط در هر ماه باید دست‌کم ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در پایتخت ساخته شود.

از آنجا که معمولا آمار صدور پروانه ساخت مسکن اثر خود را به لحاظ حجم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار و سهم آنها از معاملات ملک در یک تا دو سال آینده نشان می‌دهد افت شدید تیراژ ساختمانی در سال ۹۹ زنگ خطر را برای بازار معاملات مسکن سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به لحاظ کاهش شدید عرضه جدید به بازار در سال‌جاری و سال آینده به صدا درآورده است.

از سال ۹۴ تاکنون سالانه تنها به طور متوسط ۶۶ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده که این آمار نشان‌دهنده بروز ۶ سال متوالی رکود ساختمانی در شهر تهران است. بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد با توجه به کف نیاز به عرضه مسکن جدید ناشی از تشکیل خانوارهای تازه و ازدواج، طلاق، تخریب و نوسازی، حجم تقاضای انباشته شده از سال‌های قبل و...، در هر سال به طور متوسط سالانه باید ۸۵ هزار واحد مسکونی ساخته شود اما در عمل در ۶ سال اخیر تنها به طور متوسط در هر سال ۶۶ هزار واحد ساخته شده است. این آمارها نشان‌دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن دست کم در ۶ سال گذشته است.

در گزارشی در اسفند سال گذشته با استناد به آمار ۱۱ ماهه بازار ساخت‌وساز شهر تهران در سال۹۹، ثبت ابررکود بی‌سابقه ساختمانی در ۱۶ سال گذشته را پیش‌بینی شده بود. در این گزارش ضمن رمزگشایی از هویت ۴ ویرانگر بازار عرضه مسکن پیش‌بینی شد بدترین سال ساخت‌وساز در تهران، در سال ۹۹ رقم خواهد خورد. در این گزارش اعلام شد: آمار رسمی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت نشان می‌دهد، روند عرضه طی ۱۱ ماه اول ۹۹ به گونه‌ای بوده که بسیار بعید است تعداد کل آپارتمان‌های جدید در سال ۹۹ به «کف عرضه در بازه زمانی ۱۶ سال گذشته» برسد. پیش‌تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال ۹۴ با تیراژ ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد رقم خورده بود. اما به احتمال زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران ۹۹ پایین‌تر از ۵۵ هزار واحد خواهد شد.

در این گزارش چهار عامل عمده به عنوان چهار ویرانگر عرضه جدید مسکن در پایتخت مورد بررسی قرار گرفت. رکود در بازار معاملات مصرفی خرید مسکن به عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز، جهش قیمت وکمبود عرضه زمین، افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی و همچنین احتکار ملک به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و مسکن چهار عاملی بود که در این گزارش از آن تحت عنوان چهار مانع یا ویرانگر عرضه جدید به بازار مسکن یاد شد.

در شرایطی که در سال ۹۹ کمترین میزان عرضه ساختمانی دست‌کم در ۱۶ سال اخیر به ثبت رسیده است یک سوال مهم در شرایط فعلی آن است که قفل بازار ساخت‌وساز چگونه باز خواهد شد؟ هم‌اکنون سازنده‌ها در بازار مسکن با شرایط خاصی مواجه شده‌اند. از یکسو به دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید خانوارها و قیمت مسکن با نبود تقاضای مصرفی و مشتری برای فروش واحدهای خود مواجه شده‌اند و عملا قادر به فروش واحدهای آماده نیستند. از سوی دیگر به دلیل ریسک صفر ملاکی و نگهداری زمین خام و تورم بالا در این بخش از بازار ملک با کمبود عرضه زمین از یکسو و جهش قیمت در این بازار به عنوان هزینه‌برترین جزء ساختمانی مواجه هستند. بنابراین برای بازگشایی قفل عرضه جدید باید تدبیری به کار برد تا این مشکلات برطرف شود.

این در حالی است که حتی گروهی از سازنده‌ها اقدام به عدم‌عرضه واحدهای آماده به بازار کرده یا از ساخت‌وساز روی زمین‌های خود خودداری کرده و ملاکی را ترجیح داده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد آنچه می‌تواند در شرایط فعلی قفل بازار ساخت‌وساز را بازگشایی کرده و مشکلات موجود در مسیر افزایش عرضه جدید به بازار را تا حدی برطرف کند وضع واجرای قانون دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است.

این نوع مالیات با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، انجماد بازار مسکن و ساخت‌وساز را تا حد زیادی کاهش خواهد داد. به این صورت که منجر به عرضه املاک به بازار معاملات شده، قیمت‌ها به دلیل افزایش عرضه تعدیل می‌شود و به تدریج زمینه برای بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن هموار می‌شود.

در چنین حالتی یک مشکل اساسی سازنده‌ها برای ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید یعنی فروش نرفتن واحدهای آماده به عنوان حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز برطرف می‌شود. از سوی دیگر با افزایش ریسک و هزینه ملاکی، میزان عرضه زمین وملک کلنگی نیز به بازار افزایش می‌یابد و هزینه سازنده‌ها از این محل نیز تعدیل شده یا دیگر افزایش نمی‌یابد.

هم‌اکنون بخش زیادی از جهش قیمت مسکن به دلیل ریسک صفر ملاکی در بازار زمین و هجوم سرمایه‌ها به این سمت است. اما وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی با افزایش ریسک و هزینه‌های ملاکی از دو جهت یعنی یکی فروش واحدهای آماده و دیگری عرضه زمین با نرخ تعدیل شده، به سازنده‌ها کمک خواهد کرد. این در حالی است که در صورت عدم‌چاره‌اندیشی متولی و سیاستگذار بخش مسکن برای وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، حتی در صورت فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار معاملات مسکن، به دلیل کمبود تیراژ ساختمانی جدید عرضه شده به بازار ملک، تبعات منفی رکود ساختمانی به گسترده‌ترین شکل ممکن خود را نشان خواهد داد.

هر چند به دلیل وضعیت فعلی بازار مسکن، قدرت خرید خانوارها و... فعلا بازگشت متقاضیان مصرفی به بازار بعید به نظر می‌رسد اما به محض فراهم شدن زمینه بازگشت متقاضیان مصرفی، تبعات منفی رکود ساختمانی دامنگیر بازار معاملات مسکن و به‌خصوص متقاضیان مصرفی خواهد شد. اما در صورت وضع مالیات سالانه بر املاک و باز شدن قفل موجود در این زمینه، ابرتهدید موجود برای بازار مسکن قابل مهار و خنثی‌سازی است.