رشد عجیب قیمت مسکن !

دولت فعلی از سال ۹۲ با وعده بهبود وضعیت بازار مسکن، کاهش قیمت و تکمیل واحد‌های مسکن مهر کار خود را آغاز کرد که در دو سال ابتدای کار عباس آخوندی سکاندار  وزارت راه و شهرسازی بود و پس از او این مسئولیت  به محمد اسلامی واگذار شد.

در مدت زمان فعالیت این دولت، متوسط قیمت مسکن، ۲۲۶ درصد رشد کرد و طرح مسکن مهر دولت‌های قبل جایش را به طرح‌های مختلفی مانند مسکن اجتماعی و اقدام ملی مسکن داد و آمار‌ها وارزیابی‌ها هم نشان می‌دهد که در طول فعالیت این دولت اقدام قابل ملاحظه ای را شاهد نبوده‌ایم. این در حالی است که رئیس جمهور هم در سال گذشته اعتراف کرد و پذیرفت که در بخش مسکن دستاورد قابل قبولی نداشته است.

براساس این گزارش در اوایل کار این دولت قیمت متوسط هرمتر مربع واحد مسکونی در تهران ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود، اما در اواخر سال ۹۶ و ۹۷ موج گرانی‌ها به حوزه مسکن سرایت کرد و به همین علت، قیمت مسکن در دولت دوازدهم به بالاترین حد خود رسید. به طوری که در سال ۹۸ متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با حدود دو برابر افزایش قیمت، به ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان رسید به طوری که سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸، ۴ میلیون افزایش قیمت را تجربه کرد و در فصل بهار ۹۹، طبق آمار وزارت راه و شهرسازی قیمت متوسط مسکن در تهران به بیش از ۱۲ میلیون تومان رسید که نشانه نابسامانی شدید در حوزه مسکن است.

طبق آمار‌های ارائه شده از سوی بانک مرکزی در اسفند سال ۹۹ متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۶ و ۹۳.۷ افزایش دارد.

از طرح مسکن اجتماعی تا اقدام ملی مسکن

مسکن مهر یکی از اصلی‌ترین طرح‌های محمود احمدی نژاد بود. طرحی جنجال برانگیز که موافقان و مخالفان آن در مورد تبعات اجتماعی و اقتصادی اجرای آن اختلاف نظر دارند. مسکن مهر طرحی بسیار گسترده بود و در نقاط مختلف کشور به اجرا درآمد. وضعیت اجتماعی و حتی فنی و عمرانی واحد‌های احداث شده در مسکن مهر، در نقاط مختلف تمایزات جدی‌ با هم دارند و از این رو قضاوتی یک دست در مورد این طرح دشوار است. اما عباس آخوندی در همان ماه‌های اولیه فعالیت خود در مقام وزیر راه و شهرسازی، اجرای این طرح را متوقف کرد.

این اقدام آخوندی با انتقادات زیادی روبرو شد، اما بعد از متوقف کردن طرح مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی مطرح شد، به طوری که این طرح در سال ۹۵ جایگزین طرح مسکن مهر شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز به عنوان متولی اصلی مسکن اجتماعی معرفی شد.

طرح مسکن اجتماعی  برای افرادی که درآمد کم و متوسطی دارند در نظر گرفته شده بود و متراژ زیربنای واحد‌های مسکونی در آن کمتر از ۷۰ متر بوده که به صورت اجاره نشینی و یا اجاره به شرط تملیک تحویل داده می‌شد.

در طرح مسکن اجتماعی (بخش مسکن حمایتی) که دولت دوازدهم آن را به وجود آورد، بانک مرکزی وظیفه داشت بانکی را برای تامین تسهیلات تا سقف مبلغ اعلامی معرفی کند. در این طرح قرار بود به متقاضیان خرید و ساخت مسکن ملکی کمک شود. کمکی که شامل حال دارندگان مسکن مهر نمی‌شد.

طرح اقدام ملی مسکن و تفاوت آن با مسکن مهر

دولت بعد از نتیجه نگرفتن از طرح مسکن اجتماعی به طرح اقدام ملی مسکن رسید. این طرح هم مثل طرح قبلی بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. قرار است ۴۰۰ هزار خانه با مشارکت بخش خصوصی در شهر‌های جدید (۵۰ درصد)، یک چهارم آن در بافت فرسوده و مابقی توسط بنیاد مسکن ساخته شود.

در طرح اقدام ملی مسکن قرار است که آپارتمان‌ها بین ۵ تا ۷ طبقه باشد و ساخت آن در داخل شهر خواهد بود. در حالی که در طرح مسکن مهر ساختمان‌ها بیرون از شهر بود و به دلیل کمبود امکانات و زیرساخت مناسب استقبال چندانی نمی‌شد. دولت دوازدهم مهم‌ترین تفاوت طرح مسکن مهر با طرح خود را در این می‌داند که طرح جدید به تقاضای واقعی خرید مسکن و خدمات روبنایی و زیربنایی می‌پردازد.

به گفته محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به طور متوسط قیمت ساخت این خانه‌ها متری ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد شده است. البته با توجه به تغییرات نرخ ارز به احتمال زیاد هزینه ساخت این خانه‌ها نیز بیشتر خواهد شد.

بسیاری از کارشناسان درباره طرح اقدام ملی مسکن که بعد از طرح مسکن اجتماعی به وجود آمد معتقدند این طرح هم مثل طرح‌های قبلی دولت کارساز نخواهد بود و دارای ایراداتی است که ممکن است با توجه به اوضاع بد اقتصادی کشور استقبال چندانی از آن نشود.

طرح مالیات بر خانه‌های خالی

در این دولت بعد از سالیان سال انتظار بالاخره طرح اخذ مالیات ازخانه‌های خالی به مرحله اجرایی رسید و دولت با راه اندازی سامانه املاک و اسکان در سال گذشته به مردم اعلام کرد که از فرودین ماه اقدام به ثبت اطلاعات خود در این سامانه کنند.

براساس این گزارش تمامی افراد از مالک و مستاجر باید در این سامانه ثبت نام کنند در غیر این صورت اگر بیش از ۱۲۰ روز واحد مسکونی خالی باشد، مشمول جریمه می‌شوند به طوری که خانه‌هایی که یک سال خالی باشند مشمول دریافت مالیات می‌شوند، مالیات این خانه ها در سال اول معاف، سال دوم مالیات ۵۰ درصد ارزش اجاره و سال سوم مالیات ۱۰۰ درصد از ارزش اجاره خواهد بود؛ و خانه‌هایی که از سال ۹۵ به بعد ساخته شده باشند مالیات آن‌ها طبق قانون یک ونیم برابر ارزش ملک خواهد بود.

این طرح ۲۵ تیرماه ۹۹ با حضور نمایندگان مجلس جدید به تصویب رسید و سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس در این خصوص گفت: با توجه به اینکه ما سالیانه یک میلیون واحد جدید نیاز داریم با این طرح، سالیانه دو و نیم میلیون واحد آپارتمان خالی به بازار ارائه  می شود.

تولید بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی

با وجود کم و کاستی های متعدد در حوزه مسکن اما نباید اقدامات صورت گرفته در این بخش را هم نادیده گرفت چرا که دولت به ویژه در دو سال پایانی خود  اقداماتی در حوزه ساخت وساز به ویژه در بخش مسکن روستایی انجام داد.

سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری، در سال ۹۴ معادل ۳۳.۷ درصد، در سال ۹۵ معادل ۳۴.۱ درصد، در سال ۹۶ معادل ۳۳ درصد، در سال ۹۷ معادل ۳۳.۹ درصد و در سال ۹۸ معادل ۳۶.۴ درصد بوده است.

همچنین در بخش تولید مسکن شهری عملکرد دولت نشان می‌دهد که در مجموع از سال ۹۲ تا پایان سال ۹۸، معادل ۳ میلیون و ۵۸۳ هزار مسکن شهری تولید شد. عملکرد دولت به تفکیک سال حاکی از آن است که در سال ۹۲ معادل ۸۳۴ هزار واحد، سال ۹۳ معادل ۷۱۹ هزار واحد، سال ۹۴ معادل ۵۴۸ هزار واحد، سال ۹۵ معادل ۳۸۲ هزار واحد، سال ۹۶ معادل ۶۰ هزار واحد، سال ۹۷ معادل ۶۴۵ هزار واحد، سال ۹۸ معادل ۳۹۵ هزار واحد مسکن شهری تولید شد.

 تفکیک احداث واحد‌های مسکونی روستایی در دولت تدبیر و امید نشان می‌دهد که سال ۹۶ معادل ۷۰ هزار واحد، در سال ۹۷ معادل ۷۴ هزار واحد، در سال ۹۸ معادل ۷۵ هزار واحد مسکن روستایی در سراسر کشور تولید شد.

در موضوع تهیه و تدوین طرح‌های توسعه و عمران (جامع و یا جامع - تفصیلی) در مجموع در این دولت تاکنون ۱۳۰ طرح تهیه و تدوین شده است. سال ۹۶ معادل ۴۳ طرح، سال ۹۷ معادل ۳۷ طرح، سال ۹۸ معادل ۳۷ طرح و امسال نیز تاکنون ۱۳ طرح تهیه و تدوین شده است.

بر این اساس، طرح هایی همچون واگذاری زمین جهت تامین مسکن فاقدان مسکن، واگذاری زمین جهت خدمات شهری و توسعه زیربنایی، تعداد مهندسان دارای پروانه صلاحیت، تدوین و انتشار مقررات ملی ساختمان، ساختمان‌های پایدار (بادوام)، جمعیت اسکان یافته در شهر‌های جدید و تعداد طرح جامع تصویب و بازنگری شده شهری مورد بررسی و ارزیابی قرار گرفته است.

در موضوع واگذاری زمین جهت تامین مسکن فاقدان مسکن (گروه‌های کم‌درآمد، معلولان، مددجویان نهاد‌های حمایتی و...) بررسی‌ها نشان می‌دهد که از ابتدای دولت تا بهمن ۹۹ به دو میلیون و ۳۲۶ هزار و ۷۶۳ واحد مسکونی افزایش یافته است و طبق برنامه ریزی‌های صورت گرفته مجموع واگذاری زمین برای تامین مسکن فاقدان مسکن به دو میلیون و ۴۷۵ هزار و ۹۶ واحد مسکونی می رسد.

در موضوع واگذاری زمین جهت خدمات شهری و توسعه زیربنایی در ابتدای سال ۹۲، ۶۱ هزار و ۵۴۶ قطعه بود و هم‌اکنون به ۷۱ هزار و ۸۲۰ قطعه رسیده است.a

در بحث جمعیت اسکان یافته در شهر‌های جدید در ابتدای دولت گذشته ودر سال ۹۲، ۶۱۶ هزار نفر در شهر‌های جدید اسکان یافته بودند که این رقم هم‌اکنون به یک میلیون و ۱۰۹ هزار نفر رسیده است و پیش‌بینی می‌شود تا پایان دولت این میزان به یک میلیون و ۱۸۵ هزار نفر برسد.

تقویت برنامه مسکن سازی تنها در دو سال پایانی دولت

ایرج رهبر دبیر انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران در گفت و گویی تصریح کرد: عملکرد دولت در مقایسه با دولت قبلی در حوزه مسکن بهتر بوده است به طوری که در دوسال پایانی دولت با ورود محمد اسلامی میزان تولیدات مسکن افزایش یافت و با اجرای طرح اقدام ملی مسکن کمی از کمبودهای این بخش جبران شد.

او ادامه داد:در دوسال پایانی دولت برنامه مسکن سازی در ایران تقویت شده و با کلید زدن برنامه‌هایی از جمله اخذ مالیات از خانه‌های خالی و ساخت مسکن استیجاری سعی شد مسئله سوداگری در بازار مسکن برطرف شود.

دبیر انجمن انبوه سازان مسکن با اشاره به اینکه دولت در برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده درمقایسه با سایر برنامه‌ها نتوانسته چندان موفق عمل کند افزود: نوسازی بافت‌های فرسوده خود پیچیدگی‌های بسیار زیادی دارد چراکه باید در اجرای این طرح هم ساکنان و هم مالکان این بافت‌ها بتوانند اطمینان لازم از نوسازی واحد‌های خود کسب کنند.

هم اکنون دولت دوازدهم روز‌های پایانی خود را می‌گذراند و سعی دارد تعدادی از واحد‌های طرح اقدام ملی مسکن را به بهره برداری برساند همچنین به گفته بسیاری از مسئولان، دولت مصمم است بتواند پرونده مسکن مهر را ببند، اما هنوز نتوانسته قیمت مسکن که در دو سال گذشته به صورت جهشی افزایش یافته را کنترل کند.