افزایش عرضه؛ مهمترین راه کنترل بازار اجاره

 البته گزارش های غیررسمی نشان می دهد که در بسیاری از قراردادها، نرخ اجاره بها بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است؛ موضوعی که موجب وارد شدن فشار مضاعف بر قشر متوسط و دارای حقوق ثابت شده و ضمن سوق دادن آنها به محلات پایین شهر، بسیاری از اقشار ضعیف جامعه را به حاشیه نشینی سوق داده است.

بازهم فصل نقل و انتقال اجاره نشین ها فرا رسیده است و مستاجرانی که با توجه به افزایش شدید قیمت اجاره بها در دو سال گذشته و البته رشد نکردن درآمدشان در این دو سال، دیگر توان پرداخت اجاره بهای محل سکونت خود را ندارند یا به هر دلیل دیگری با صاحب خانه خود برای تمدید قرارداد به توافق نمی رسند، دور تا دور شهر را برای یافتن محلی که متناسب با بودجه آنها باشد، می گردند.

البته این روزها به دلیل رشد شدید قیمت اجاره خانه پیدا کردن منزلی مناسب برای مستاجران شبیه یافتن سوزنی در انبار کاه شده است. این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی تاکید کرده است که براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در فروردین ۱۴۰۰، امسال سقف افزایش اجاره بها در تهران ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است و همچنین قرارداد مستاجرانی که بعد از تیرماه تمام می‎‌شود به صورت خودکار تمدید خواهد شد، هیچ صاحب خانه ای نمی تواند برای مستاجر خود حکم تخلیه بگیرد، چون چنین حکمی در مراجع قضایی صادر نمی شود و مستاجر موظف نیست خانه را تخلیه کند.

تیرماه ۱۴۰۰ البته هنوز فرا نرسیده است، اما با توجه به روالی که سال گذشته بیشتر صاحب خانه ها در تمدید قراردادهای اجاره خود اجرا کردند، بعید است که امسال هم این مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا بتواند مانع از افزایش نرخ اجاره بها، بیش از رقم تعیین شده از سوی ستاد ملی شود؛ زیرا دقیقا در تاریخ ۸ تیر ۹۹ نیز ستاد ملی مقابله به کرونا تصویب کرده بود که قیمت اجاره بها در قراردادهای تمدید اجاره در تهران نباید بیش از ۲۵ درصد افزایش یابد و این رقم در سایر کلانشهرها نیز نباید بیش از ۲۰ درصد و در شهرهای کوچک نیز نباید بیش از ۱۵ درصد باشد.

این در حالی است که براساس آمارهای رسمی مرکز آمار ایران، متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای تمام خانوارهایی که در سراسر کشور تمدید قرارداد داشته اند، در فصل زمستان ۹۹ در مقایسه با زمستان ۹۸ حدود ۳۸.۶ درصد بوده است و همین مساله نشان می دهد که بیشتر مالکان در تمدید قراردادهای خود با مستاجران در سال گذشته هیچ توجهی به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا نداشته اند. در این میان اما سوال اصلی اینجاست که دقیقا چه اتفاقی در تمدید قراردادهای اجاره رخ می دهد که مالکان به راحتی می توانند مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا را دور بزنند؟

دور زدن مصوبات ستاد ملی کرونا توسط صاحب خانه ها

ماجرا از این قرار است که براساس تبصره های همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، در برخی شرایط، صاحب خانه ها از رعایت شرایط این مصوبه معاف می شوند، از جمله این که اگر مالکان به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ کرده باشند یا مدت تمدید قرارداد ملک خود را به طور قطعی و رسمی معامله کرده باشند یا مرجع صالح رسیدگی کننده تشخیص دهد که مالک به دلیل ازدواج اولاد ذکور خود به ملک مسکونی اش نیاز دارد، در این صورت قرارداد اجاره به طور خودکار تمدید نمی شود و مالک می تواند برای مستاجر حکم تخلیه بگیرد.

اما اخبار منتشرشده از بسیاری از بنگاه های مسکن در تهران و شهرستان ها از این حکایت دارد که در فصل نقل و انتقال سال گذشته، نه تنها مالکان در شرایط بالا مستاجران را از خانه های خود بیرون می کردند، بلکه در بیشتر موارد بدون در نظر گرفتن نرخ تعیین شده توسط ستاد ملی مقابله با کرونا، قراردادهای اجاره خود را به میزان حداقل ۵۰ درصد بالا می بردند و قولنامه های خود را به صورت غیررسمی در بنگاه های معاملات ملکی می بستند.

در این شرایط اگر هم مستاجر حاضر نمی شد که رقم مورد درخواست مالک را بپردازد، صاحب خانه ها به بهانه قصد فروش ملک یا واگذاری آن به فرزندان خود، برایشان حکم تخلیه می گرفتند. مهمترین نشانه رخ دادن این فرآیندها در دور زدن مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا نیز همین است که براساس گزارش مرکز آمار، نرخ اجاره بها در زمستان سال گذشته ۳۸.۶ درصد رشد کرده است، اما اگر قرار بود این مصوبه به درستی اجرا شود، قاعدتا نباید متوسط نرخ اجاره بها در کشور بیش از ۲۰ درصد افزایش می یافت.

دولت نمی تواند برای بازار اجاره قیمت گذاری کند

وقوع این اتفاقات در سال ۹۹ که به نظر می رسد با وجود تکرار مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در فروردین امسال، در فصل نقل و انتقال مستاجران در سال ۱۴۰۰ نیز تکرار خواهد شد، نشان می دهد که اساسا شرایط بازار اجاره در ایران به نحوی نیست که دولت بتواند برای آن نرخ گذاری کند.

این نکته ای است که مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت و گویی روی آن تاکید کرد و گفت: هر مقرراتی که دولت برای بازار اجاره تصویب کند، هیچ گاه جنبه اجرایی پیدا نخواهد کرد و نتیجه چنین مصوباتی، کشیده شدن تعاملات مربوط به اجاره منزل به بازارهای غیررسمی و ثبت قراردادهای صوری خواهد شد؛ به نحوی که ممکن است مالکان در قراردادهای رسمی، همان نرخ تعیین شده از سوی دولت را رعایت کنند، اما در عمل به آنها فشار می آورند که نرخ اجاره را تا حدی که خودشان تمایل دارند، بالا ببرند. در این شرایط هم دقیقا عکس هدف دولت از تصویب مصوبه کنترل نرخ اجاره بها رخ می دهد و فشار بیشتری به مستاجر وارد خواهد شد.

در این میان سوال مهم اینجاست که آیا دریافت مبلغ اجاره توسط مالک بیش از آن که در قرارداد رسمی درج شده است، غیرقانونی تلقی نمی شود؟ سلطان محمدی در پاسخ به این سوال عنوان کرد: طبیعتا این کار غیرقانونی است، اما اساسا بازارهایی مثل مسکن یا خودرو به گونه ای نیستند که دولت چندان بتواند برایشان قانون وضع کند؛ چراکه معاملات مسکن و خودرو عمدتا فقط بین مردم انجام می شود و تنها چیزی که روی آن اثر می گذارد، شرایط عرضه و تقاضا است.

وی در ادامه تاکید کرد: بنابراین دولت هیچ وقت نمی تواند، نه برای فروش ملک و نه برای قرارداد اجاره، قیمت گذاری کند، بلکه تنها می تواند فرآیند عرضه و تقاضا را اصلاح کند، زیرا بحث بازار اجاره موضوع امضای قرارداد بین میلیون ها مالک و مستاجر است که در این میان بسیاری از صاحب خانه ها هیچ تمایلی ندارند که به مقررات دولتی پایبند باشند و هر چقدر هم ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه وضع کند، بازهم آنها استنکاف می کنند.

نرخ گذاری وضعیت بازار اجاره را بدتر می کند

بر این اساس می توان نتیجه گرفت که هیچ گونه قانون یا مقرراتی برای کنترل بازار مسکن یا بازار اجاره هیچ گاه نمی تواند جنبه عملی داشته باشد؛ زیرا از نظر بیشتر کارشناسان اقتصادی، اساسا دخالت دولت در نرخ گذاری هیچ کالایی ممکن نیست، زیرا در جامعه مدرن امروز میلیون ها کالای گوناگون توسط مردم مصرف می شود که عمده آنها توسط بخش خصوصی به آحاد جامعه فروخته می شود و تنها عامل موثر بر این نرخ گذاری ها تعاملات بازار است.

سلطان محمدی ضمن تاکید روی این موضوع تصریح کرد: ورود دولت به نرخ گذاری هر کالایی، جز این که فساد ایجاد می کند، وضعیت بازار را از تنظیم خارج می کند و شرایط مردم را دشوارتر از این می کند، هیچ نتیجه ای ندارد، بنابراین این انتظار نادرستی است که از دولت بخواهیم بازار اجاره بها یا هر بازار دیگری را مدیریت کند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: اگر از دولت بخواهیم که وارد نرخ گذاری برای بازار اجاره شود، در درجه اول میزان عرضه مسکن کاهش پیدا می کند و همین مساله باعث می شود که در درازمدت نرخ اجاره بها رشد شدیدی پیدا کند، بعد هم بیشتر معاملات به سمت معاملات غیررسمی و غیرقانونی پیش می رود، همچنین کیفیت خانه های اجاره ای پایین می آید و بعد هم مستاجران کمتری حاضر می شوند که از خانه هایی که ساکن آن هستند، جابه‌جا شوند و همین مساله میزان عرضه در بازار اجاره را تحت تاثیر قرار می دهد و در نتیجه در بلندمدت وضعیت بازار اجاره برای مستاجران بدتر خواهد شد.

افزایش عرضه؛ مهمترین راه کنترل بازار اجاره

حالا در این شرایط، سوال اصلی این است در شرایطی که نرخ اجاره بها در سال گذشته طبق آمار رسمی بیش از ۳۸ درصد رشد کرده و معاملات غیررسمی از افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت اجاره خانه در سال ۹۹ حکایت دارد و در عین حال، صرف نظر از حداقلی بگیران، درآمد ماهیانه بیشتر افراد دارای حقوق ثابت در سال ۱۴۰۰ کمتر از ۳۰ درصد رشد کرده است، آیا راهکاری وجود دارد که دستگاه اجرایی بتواند با اجرای آن، کاری کند که قیمت اجاره خانه بیش از میزان افزایش حقوق کارکنان بالا نرود؟

سلطان محمدی راه حل اصلی در این زمینه را افزایش میزان عرضه مسکن دانست و تاکید کرد: دستگاه اجرایی نخست باید به گونه ای برای تولید ملی برنامه ریزی کند که میزان درآمد کارمندان و کارگران بالا برود و بعد هم تلاش کند که مقدار عرضه مسکن بیشتر بشود و در این شرایط، قیمت ها خودشان را در نقطه ای تنظیم خواهند کرد که فرآیند عرضه و تقاضا تعیین می کند.

راهکار اصلی عرضه بیشتر مسکن که می تواند به کنترل بازار مسکن و اجاره بیانجامد نیز تولید بیشتر مسکن است. موضوعی که سلطان محمدی ضمن اشاره به آن عنوان کرد: برای این که افزایش نرخ اجاره بها بیش از پیش به مردم فشار نیاورد، اولا باید میزان تولید مسکن افزایش یابد و بعد هم باید درآمد خانوار بالاتر برود. البته معمولا میزان رشد قیمت اجاره بها چندان از تورم بالاتر نیست و صرفا در دو سال گذشته شاهد آن بودیم که به دلیل رشد شدید قیمت مسکن ، نرخ اجاره بها در بازار غیررسمی نیز به میزانی بیش از تورم عمومی افزایش یافت.

این کارشناس بازار مسکن درباره رابطه بین میزان رشد نرخ اجاره بها و افزایش قیمت مسکن توضیح داد: قیمت اجاره بیشتر از تورم عمومی تاثیر می پذیرد، البته نرخ مسکن نیز روی آن تاثیر می گذارد؛ به نحوی که در دو سال گذشته که افزایش قیمت مسکن رقمی بسیار بیشتر از تورم عمومی بوده، رشد نرخ اجاره بها نیز تا حدی بالاتر از تورم بوده است. این در حالی است که به جز این دو سال، وقتی روند درازمدت را بررسی می کنیم، عمدتا تفاوت افزایش نرخ اجاره و تورم عمومی کمتر از یک درصد بوده است.

قانون مالیات بر خانه های خالی تاثیر کمی بر بازار اجاره دارد

در این میان اما در سال ۹۵ مجلس شورای اسلامی یک قانون مهم برای عرضه بیشتر مسکن به بازار اجاره تصویب کرده که البته هنوز هم این قانون به صورت کامل اجرایی نشده است. این مصوبه چیزی نیست جز قانون مالیات بر خانه های خالی که البته اصلاحیه آن در نهایت در سال ۹۹ تصویب شد و از ابتدای سال ۱۴۰۰ دولت با اعلام فراخوان برای ثبت اطلاعات تمام واحدهای مسکونی در سامانه املاک، تلاش برای شناسایی واحدهای خالی را آغاز کرده است؛ البته هنوز برآورد دقیقی از آمار خانه های خالی انجام نشده است، اما وزیر راه و شهرسازی در بهمن ۹۹ اعلام کرد که بالغ بر یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی متعلق به افرادی با بیش از یک واحد مسکونی شناسایی شده است.

همچنین در خرداد ۱۴۰۰ مجلس کلیات طرح مالیات بر عایدی سرمایه را تصویب کرد که اگر جزئیات آن نیز به همین صورت تصویب شود، هر کسی که ملک بخرد و بخواهد پیش از گذشت یک سال از خرید آن، ملک خود را به فروش بگذارد، باید ۴۰ درصد مابه‌التفاوت خرید و فروش مالیات بپردازد؛ موضوعی که از نظر مجلس می تواند در جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن موثر باشد، اما سلطان محمدی معتقد است که این طرح، نه تنها هیچ تاثیری روی کنترل مسکن ندارد، بلکه وضعیت بازار اجاره را نیز بدتر می کند، چون میزان عرضه مسکن به این بازار را کمتر می کند.

این کارشناس بازار مسکن همچنین درباره تاثیر قانون مالیات بر خانه های خالی بر وضعیت بازار مسکن اظهار داشت: اگر این قانون به درستی اجرایی شود و دولت بتواند خانه های خالی را به درستی شناسایی کند، در دو سال اول می تواند تا حدودی روی وضعیت بازار اجاره تاثیر مثبت بگذارد، اما در درازمدت شرایط به حالت قبلی بازمی‌گردد. البته بازهم بعید می دانم که این قانون به درستی اجرایی شود، چون همین حالا که نزدیک ۵ سال از تصویب نسخه اولیه آن می گذرد، دولت هنوز نتوانسته است شناسایی خانه های خالی را اجرایی کند.

وی در ادامه تصریح کرد: این مساله نشان می دهد که اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی بسیار دشوار است و بعید به نظر می رسد که دولت بتواند این قانون را به شکل موفقیت آمیزی اجرا کند. بنابراین نباید برای اصلاح روند بازار اجاره چندان به این قانون دل خوش کنیم. در سایر کشورهای دنیا نیز که چنین قوانینی اجرایی شده است، هیچ گاه آثار مثبت آن زیاد نبوده است.

رشد ۱۰ درصدی آمار حاشیه نشینی با افزایش قیمت اجاره بها

وضعیت نابسامان بازار اجاره اما در شرایطی رخ داده است که براساس آمارهای وزارت راه و شهرسازی، حدود ۳۸ درصد شهرنشینان کشور مستاجر هستند و بنابراین مهمترین تاثیر نابسامانی این بازار بر وضعیت مسکن اجاره نشینان شهرهای کوچک و بزرگ، این است که وقتی درآمد اشخاص متناسب با قیمت اجاره آنها بالا نمی رود، قشر متوسط به ناچار از مناطق میانی شهر به مناطق پایین تر و اقشار کم درآمد نیز از مناطق پایین شهر به حاشیه شهرها کوچ می کنند.

در این میان، اگرچه آمار دقیقی از تعداد افراد حاشیه نشین در ایران وجود ندارد، اما برآوردهای انجمن آمایش سرزمین ایران از این حکایت دارد که در سال ۹۹، آمار جمعیت حاشیه نشینان نسبت به سال ۹۸ حداقل ۱۰ درصد رشد کرده است و طبق اظهارات دکتر سید محسن طباطبایی، دبیرکل انجمن علمی اقتصاد شهری در گفت و گویی هم اکنون آمار حاشیه نشینان اطراف کلانشهرها حداقل به ۱۲ میلیون نفر رسیده است.

حسین حاتمی، دبیر کمیسیون اجتماعی مجلس نیز در همین راستا افزایش شدید قیمت اجاره بها در سال های اخیر را عاملی برای رشد آمار حاشیه نشینی دانست و  گفت: وقتی یک خانواده نتواند به علت افزایش نرخ اجاره در محیط های شهری برای خود منزلی اجاره کند، طبیعتا در محیط های نامناسب شهری به دنبال سرپناه می گردد و همین مساله پدیده حاشیه نشینی را تشدید می کند.

وی افزود: اساسا وقتی یک خانواده نتواند خانه ای مناسب برای خود اجاره کند، به سمت خانه هایی با سازه های نامناسب و در بافت های حاشیه شهر می رود. در این شرایط تراکم جمعیتی نیز در آن نقطه از بافت شهر به هم می خورد و در شرایطی هم که حاکمیت نتواند خدمات شهری مناسبی را به این افراد ارائه کند، خود به خود پدیده حاشیه نشینی تشدید می شود.

از مجموع صحبت های سلطان محمدی و حاتمی می توان این طور برداشت کرد، با توجه به این که دولت اساسا نمی تواند در موضوع اجاره بها نرخ گذاری کند و افزایش قیمت اجاره بها نیز موجب رشد آمار حاشیه نشینی خواهد شد که خود این مساله آسیب های اجتماعی دیگری را به همراه خواهد داشت، دستگاه اجرایی وظیفه دارد که اولا مقرراتی مثل قانون مالیات بر خانه های خالی را هرچه جدی تر اجرایی کند و ثانیا با تلاش برای تسهیل تولید مسکن و البته اجرای پروژه های انبوه سازی مسکن دولتی، عرضه مسکن را بیشتر کند تا هم بازار مسکن و هم بازار اجاره در میان مدت براساس اصول عرضه و تقاضا اصلاح شود.