قیمت اجاره ها در سایه بی تدبیری ها !

مهلت ثبت‌نام برای دریافت ام ودیعه مسکن کرونا تمدید شده است. این مصوبه از سوی ستاد ملی کرونا به ریاست حسن روحانی صادر شد.

افزایش بیست میلیون تومانی پرداخت تسهیلات به مستاجران برای ودیعه مسکن در تهران با هدف حمایت از مستاجرانی است که از شیوع کرونا آسیب دیده‌اند. سئوال اما اینجاست که مبلغ هفتاد میلیون تومان تا چه حد می‌تواند در حمایت از مستاجران موثر باشد؟

هر چند در سال گذشته دولت با هدف پیشگیری از جابه‌جایی مستاجران و حمایت از قشر آسیب‌پذیر نسبت به تعیین سقف افزیش مبلغ اجاره اقدام کرد اما در عمل میزان افزایش اجاره‌بها در تهران از ۴۰ درصد نیز فراتر رفت.این افزایش قابل توجه بدان دلیل بود که بسیاری از مستاجران به منظور پیشگیری از جابه‌جایی حاضر شدند نسبت به بالا بردن قابل توجه مبالغ اجاره خود اقدام کنند.

مهلت ثبت‌نام برای ودیعه مسکن

بر اساس مصوبه اخیر ستاد ملی کرونا مهلت ثبت‌نام اشخاص واجد شرایط برای دریافت تسهیلات کمک ودیعه اجاره مسکن تا پایان شهریور ماه ۱۴۰۰ تمدید شده و بانک‌ها و موسسات اعتباری موظفند حداکثر تا پایان آذر امسال تسهیلات مذکور را پرداخت کنند.

سقف مبلغ این تسهیلات برای کلانشهر تهران ۷۰ میلیون تومان، سایر کلانشهرها ۴۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان تعیین شده که نسبت به وام ودیعه سال گذشته به ترتیب ۲۰، ۱۰ و ۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در ادامه مصوبه ستاد ملی کرونا آمده است: «شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال ۱۳۹۹، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال ۱۴۰۰ به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می‌شود.»

بهره تسهیلات ودیعه مسکن چقدر است؟

طبق تصمیمات اتخاذ شده بازپرداخت وام ودیعه مسکن به دو صورت است؛ یکی آن‌که وام مستقیم به مالک پرداخت می‌شود و مستأجر فقط کارمزد و سود آن‌را پرداخت می‌کند. در این روش اجاره‌نشین برابر با مدت قرارداد که معمولا یکسال است سود مربوطه را بازپرداخت می‌کند.

در روش دیگر بازپرداخت وام ودیعه ۳ ساله با سود ۱۲ درصدی است. در این شیوه وام مستقیم به مستأجر پرداخت می‌شود و میزان اقساط آن در شهر تهران، کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب ۲ میلیون و ۳۲۵ هزار تومان، یک میلیون و ۳۲۸ هزار تومان و ۸۳۰ هزار تومان است.

سود وام ودیعه مسکن ۷۰ میلیونی ۱۳.۷ میلیون تومان، وام ۵۰ ملیون تومانی ۷.۸ میلیون تومان و ۴.۹ میلیون تومان است. آنچه در این میان مشکل را برای مستاجران دو چندان می‌کند فرآیند پذیرش ضامن از سوی بانک‌هاست. برخی بانک‌های دولتی برای پرداخت ۵۰ میلیون تومان دو ضامن و برخی سه ضامن را با گواهی کسر از حقوق و... مطالبه می‌کنند. حال روشن نیست برای بازپرداخت وام ۷۰ میلیونی ودیعه مسکن چه تعداد ضامن باید به بانک معرفی شود.

از سوی دیگر نکته بسیار مهم و اساسی این است که افزایش شدید قیمت اجاره‌بها سبب شده است این وام تاثیر اندکی در تجهیز مالی مستاجران داشته باشد. گزارش میدانی توسه ایرانی از سطح شهر نشان می‌دهد که میزان ودیعه مسکن در اغلب مناطق متوسط و میانی تهران از صد میلیون تومان فراتر رفته است. در عین حال ودیعه صد میلیونی در بسیاری از مناطق با پرداخت دو تا سه میلیون تومانی اجاره‌بها همراه است که این وضعیت بازپرداخت اقساط تسهیلات را برای مستاجران دشوار می‌کند.

یکی از مشاورن املاک فعال درخیابان شهید بهشتی تهران در گفتگویی درباره وضعیت بازار اجاره گفت: امسال تعداد فایل‌های اجاره بسیار کمتر از سال‌های گذشته است، این نشان می‌دهد اغلب مالکان و مستاجران به توافق رسیده‌اند و در نتیجه نسبت به جابه‌جایی افدام نکرده‌اند. از این رو تعداد فایل‌های اعلامی نه فقط در این منطقه که در سایر مناطق تهران با کاهش روبروست. به گفته وی کاهش فایل‌های اجاره خود به افزایش قیمت‌ها در بازار اجار دامن زده است.

مستاجران در سال گذشته یکی از سخت‌ترین سال‌های اجاره‌نشینی را پشت سر گذاشتند به طوری که طبق برآوردهای صورت گرفته در دو فصل بهار و تابستان سال ۹۹ اجاره ‌بهای مسکن در تهران نسبت به فصول مشابه سال قبل به ترتیب ۳۸ درصد و ۴۷ درصد افزایش یافت

بررسی‌های صورت گرفته حاکی از آن است که مستاجران تهرانی بیش از همه به رهن خانه های ۸۰ متری تمایل دارند اما وام ودیعه ۷۰ میلیون تومانی تنها کمتر از ۱۵ درصد درصد از مبلغ رهن خانه با این متراژ را در مناطق بالا شهر تهران تامین می کند؛ در حال حاضر رهن کامل یک واحد ۸۰ متری در منطقه دیباجی جنوبی تهران ۵۰۰ میلیون تومان پول می خواهد و رهن کامل یک واحد ۸۰ متری در منطقه شهرک غرب تهران نیز مستلزم پرداخت ۸۰۰ میلیون تومان است.

در مناطق متوسط نشین شهر تهران ۷۰ میلیون تومان وام ودیعه مسکن می‌تواند کمتر از بیست درصد درصد مبلغ رهن یک خانه هشتاد متری را تامین کند؛ در حال حاضر رهن کامل خانه در منطقه تهران۴۰۰ میلیون تومان پول می‌خواهد که وام ودیعه ۷۰ میلیون تومانی کمتر از بیست درصد این مبلغ را تامین می کند.

در برخی از مناطق شرقی شهر تهران نظیر گلبرگ این وام تنها ۲۵ درصد هزینه رهن را تامین می‌کند. به این ترتیب این مبلغ نمی‌تواند تاثیر چندانی در تقویت قدرت خرید مستاجران داشته باشد.

برخی مشاوران املاک نیز معتقدند که اتفاقا پرداخت این تسهیلات سبب شد قیمت اجاره‌بها افزایشی قابل توجه را تجربه نماید چرا که بسیاری از مالکان به استناد امکان دریافت این تسهیلات، نسبت به بالا بردن یک باره قیمت‌ها اقدام کردد به طوری که قیمت واحدهایی که در دو سال گذشته در محدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان بود امروزه به سیصد تا چهارصد میلیون تومان رسیده است.

وقتی بازار خرید و فروش کساد می‌شود

بازار ملک در تهران و سایر شهرهای بزرگ ایران در رکودی کشدار فرو رفته است. این بازار حالا با کاهش قابل توجه و شدید خرید و فروش روبروست. غالبا در دوره‌های کاهش خرید و فروش ملک، بازار اجاره با افزیش قیمت روبرو می‌شود. در دسترس نبودن ملک برای خرید توسط متقاضیان بالفعل آنها را به سمت بازار اجاره سوق می دهد. همین امر رشد بهای اجاراه را در پی دارد.

نکته اینجاست که مستاجران در سال گذشته یکی از سخت‌ترین سال‌های اجاره‌نشینی را پشت سر گذاشتند به طوری که طبق برآوردهای صورت گرفته در دو فصل بهار و تابستان سال ۹۹ اجاره ‌بهای مسکن در تهران نسبت به فصول مشابه سال قبل به ترتیب ۳۸ درصد و ۴۷ درصد افزایش یافت.

به نظر می‌رسد ساماندهی بازار ملک در ایران نیازمند اقدامات جدی‌تر از پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و پرداخت تسهیلات خرید مسکن است. افزایش ساخت و ساز ، مهار قیمت نهاده‌های ساختمانی و کاهش هزینه عوارض و... از جمله اقداماتی است که در میان مدت می‌تواند به تجهیز مالی شهروندان برای خرید ملک یا اجاره معقول آن منجر شود.