از بازار مسکن چه خبر؟ / بررسی دلایل افزایش قیمت ملک

 طی دو ماه اول امسال و در اکثر ماه‌های پارسال، حجم معاملات مسکن زیر ۵هزار واحد در ماه بود. رشد معاملاتی خرداد باعث افزایش ۳درصدی میانگین قیمت نسبت به میانه بهار شد آن هم پس‌از دو ماه رشد منفی. بررسی‌ها نشان می‌دهد خروج مسکن از زیرصفر می‌تواند متاثر از یک یا همه پنج محرک معاملاتی باشد.

تازه‌ترین گزارش قیمتی از بازار مسکن حکایت از یک رخداد تا حدودی غیر‌قابل پیش‌بینی در این بازار دارد. در حالی‌که مسیر نزولی قیمت مسکن با ورود بازار به فاز پساجهش از ابتدای امسال آغاز شد و دو ماه پیاپی ادامه داشت، اما در خرداد ماه میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در معاملات انجام شده در شهر تهران طی این ماه با رشد ۳ درصدی روبه‌رو شد.

هرچند بخشی از این رشد نشات گرفته از افزایش ۳۰ درصدی معاملات مسکن در خرداد نسبت به اردیبهشت است و در واقع قیمت متاثر از افزایش تقاضا، نوسان افزایشی داشته است، اما در عین حال پنج عامل در این تغییر جهت قیمتی اثرگذار بوده است.

تازه‌ترین گزارش از تحولات قیمتی در بازار مسکن در آخرین ماه بهار که توسط بانک مرکزی منتشر شده حکایت از ثبت ۵۱۰۰ معامله مسکن طی خرداد ماه دارد که این میزان اگرچه نسبت به اردیبهشت امسال حدود ۳۰ درصد رشد داشته اما تقریبا نصف معاملات ماه مشابه سال قبل بوده است. به‌دنبال رشد حجم معاملات مسکن اکنون این پرسش برای رصدکنندگان بازار که اغلب جزء یکی از سه گروه متقاضیان خرید، فروش یا ساخت مسکن هستند، پیش‌آمده که آیا بازار مسکن به این سرعت از فاز «پساجهش» خارج شده و باید دوباره منتظر «رشد قیمت» در ماه‌های بعدی باشند؟ یا اینکه تغییرات رخ‌داده در قیمت مسکن طی خردادماه مقطعی بوده و در ماه‌های بعدی استمرار نخواهد داشت؟

برای پاسخ به این پرسش باید علت رشد قیمت مسکن در خرداد بررسی شود. در بررسی ها از طریق تحقیقات میدانی و مطالعه دوره‌های زمانی مشابه مقطع کنونی (ایام قبل و بعد از برگزاری انتخابات و نیز ایام پس از اتمام دوره جهش قیمت مسکن) به پنج علت برای توصیف چرایی رشد قیمت مسکن در ماه پایانی بهار رسیده است؛ هرچند ساده‌ترین توضیح برای چرایی رشد قیمت مسکن را می‌توان «تغییر نبض معاملات» و افزایش حجم خرید و فروش انجام شده در بازار مسکن طی خردادماه عنوان کرد. اما صرف‌نظر از این موضوع، تغییرات افزایشی قیمت مسکن در خرداد نشات گرفته از اثر خرید مصرفی در بازار، اثر خریدهای سرمایه‌ای انجام‌شده در ماه گذشته، اثر بازارهای رقیب، اثر رخداد سیاسی انتخابات و در نهایت الگوی تغییر قیمت در فاز پساجهش در دوره‌های گذشته است.

در این بین نباید از نظر دور داشت که تغییرات نبض معاملات مسکن در خرداد و به دنبال آن رسیدن حجم معاملات به کف رکودی همیشگی در بازار مسکن، به هر حال نشان از افزایش تقاضای خرید در این ماه داشته و رشد تقاضا، اثر قیمتی خود را نیز به شکل افزایشی به دنبال داشته است. با افزایش‌۳۰‌درصدی حجم معاملات مسکن در خردادماه، تعداد معاملات ثبت شده در این ماه به ۵۱۰۰ فقره رسیده که این تعداد معادل کف رکودی همیشگی بازار مسکن است. به این ترتیب نبض معاملات مسکن اکنون تا کف رکود «احیا» شده است و این موضوع نشان می‌دهد بازار مسکن از وضعیت «زیر صفر» خارج شده و به نزدیکی وضعیت «صفر» رسیده است.

تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد جنس خریدارانی که افزایش حجم معاملات در خرداد را رقم زدند عمدتا «مصرفی» بوده است، اما نه آن گروه از متقاضیان مصرفی مسکن که خانه‌اولی به‌شمار می‌آیند؛ بلکه این افراد در گروه متقاضیان «تبدیل به‌احسن» دسته‌بندی می‌شوند که خانه جدید خود را با فروش ملک قبلی و تقویت بودجه نقدی خود با متراژی بزرگ‌تر یا در محله‌ای مطلوب‌تر خریداری می‌کنند. در واقع وزن متقاضیان تبدیل‌به‌احسن از سایر خریداران ملک در خرداد ماه بیشتر بوده و می‌توان آنها را به عنوان یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن معرفی کرد. اما آیا خریداران سرمایه‌ای ملک نیز در خردادماه به بازار مسکن بازگشته‌اند؟

پاسخ به این سوال منفی است. خریداران سرمایه‌ای در خرداد ماه نیز بسیار کم‌تعداد بوده‌اند و تقاضای سرمایه‌ای ملک با جنس و شدت سال گذشته اکنون در بازار مسکن وجود ندارد که این خود نشان‌دهنده عدم بازگشت انتظارات تورمی به بازار مسکن است. یک گروه از متقاضیان سرمایه‌ای ملک که در خرداد ماه آپارتمان خریدند نیز به‌نوعی از جنس «تبدیل‌به‌احسن» بوده‌اند، طوری‌که ملکی را که با هدف سرمایه‌گذاری میان یا بلندمدت خریده بودند، با حسن استفاده از فرصت افت قیمت مسکن در دو ماه اول امسال، طی خرداد ماه به ملک بهتری در منطقه مطلوب‌تر تبدیل کردند. با این حال در مجموع معامله‌گران سرمایه‌ای در بازار مسکن نسبت به سال گذشته افت چشمگیری دارند و نمی‌توان وزن زیادی از عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در خرداد را برای آنها قائل شد.

یکی دیگر از عوامل همیشگی موثر بر تورم مسکن که اتفاقا سرعت اثرگذاری آن بر بازار مسکن طی دو سال اخیر نسبت به دوره‌های پیش از آن افزایش محسوسی داشته، بازارهای رقیب سرمایه‌گذاری در کشور است. بازار مسکن همواره از بازارهای رقیب اثر می‌پذیرد و در نتیجه برای تحلیل تغییرات قیمتی در این بازار، باید شرایط سایر بازارها در خردادماه نیز بررسی شود.

در یک ماهه خرداد بازارهای دلار، بورس و سکه به‌عنوان سه رقیب اصلی بازار مسکن در جذب سرمایه هر سه بازدهی مثبت داشته‌اند. در خرداد ماه بازدهی دلار ۵/ ۴ درصد، بازدهی بودرس ۵/ ۱ درصد و بازدهی سکه ۶/ ۲ درصد مثبت بوده و هر‌یک از این بازارها پس از دو ماه ریزش پیاپی، با ثبت تغییرات افزایشی، به نوبه خود به تورم مسکن در خرداد جهت داده‌اند.

الگوهای گذشته تغییرات قیمت مسکن در ایام برگزاری انتخابات در کشور نیز نشان داده بسته به اینکه مردم چه حسی نسبت به برگزاری انتخابات داشته‌اند، تورم مسکن مثبت یا منفی شده است. در عین حال یک گروه از معامله‌گران چه از جنس خریدار و چه از جنس فروشنده، همواره نسبت به تغییر دولت با دیده شک و تردید می‌نگرند و برای عبور از «ابهام» درباره تغییرات قیمت مسکن در ایام پس از برگزاری انتخابات و استقرار دولت جدید، ترجیح می‌دهند در ایام انتخابات معامله خود را انجام دهند. بنابراین به‌نظر می‌رسد اصل موضوع برگزاری انتخابات نیز بر افزایش مقطعی تقاضای مسکن طی خرداد اثرگذار بوده است.

پنجمین موضوع مورد بررسی برای توصیف ماجرای افزایش تورم ملک در خردادماه، «الگوی تغییر قیمت در بازار مسکن در دوره‌های گذشته» است. بررسی دوره‌های پیشین جهش و پساجهش قیمت مسکن نشان می‌دهد زمانی که بازار وارد فاز پساجهش شده و افت قیمت اسمی و واقعی بازار مسکن آغاز می‌شود، تغییرات کاهشی قیمت به شکل مستمر و پیاپی رخ نمی‌دهد، بلکه رفتار منحنی تورم ماهانه ملکی در این مقاطع پلکانی است.

به‌عنوان مثال در تابستان ۹۲ که بازار مسکن پس از یک دوره جهش قیمت، وارد فاز پساجهش شد، تورم ماهانه مسکن در تیر و مرداد منفی بود اما در شهریور تغییرات قیمتی ملک نسبت به ماه قبل از آن مثبت ثبت شد. همچنین تورم ملک در مهر منفی،‌ در آبان مثبت،‌ در آذر منفی و در سه ماه زمستان آن سال مثبت ثبت شد. در سال ۹۳ نیز کم و بیش این روند پلکانی ادامه پیدا کرد، به‌طوری که تورم ماهانه قیمت مسکن در آن سال تقریبا به ازای هر دو ماه منفی، دو ماه مثبت ثبت شد. به این ترتیب بررسی الگوهای گذشته نشان می‌دهد که پس از هر دوره یک تا سه ماهه افت قیمت، می‌توان منتظر فاز استراحت در ماه بعدی بود و امکان رشد خفیف قیمت مسکن در آن ماه وجود دارد.

همچنین نباید از نظر دور داشت که رشد تورم ماهانه مسکن در خرداد ۱۴۰۰ اگرچه محسوس است، اما باز هم مقدار آن کمتر از میانگین تورم ماهانه سال گذشته (پنج درصد) در بازار مسکن است.

برآیند همه علل مطرح درباره رشد ۳ درصدی قیمت مسکن در خردادماه نشان می‌دهد، اگرچه به لحاظ تغییر قیمت، جنس تورم ملکی در خرداد از جنس دوره «پساجهش» نبوده، اما اتفاقی که موجب افزایش قیمت مسکن شده، از جنس اتفاقی که در دوره جهش اخیر (سال‌های ۹۷ تا ۹۹) موجب رشد شدید قیمت مسکن شده بود، نیست؛ آن اتفاق انتظارات تورمی فعالان بازار مسکن و مانور سرمایه‌گذاران ملکی در بازار مسکن بود که حتی با خروج کامل تقاضای مصرفی از بازار، باز هم زمینه رشد شتابان قیمت مسکن را فراهم می‌کرد. اما در خرداد امسال عوامل دیگری مسبب رشد قیمت مسکن بوده‌اند.

اکنون این سوال مهم مطرح است که آیا انتظارات تورمی در بازار مسکن به عنوان یکی از عوامل مهم جهت‌دهنده به تورم ملک، بازگشته و دوباره انتظارات تورمی شکل گرفته است یا خیر؟ به دو علت بعید است که چنین اتفاقی رخ داده باشد. یک علت این است که شواهد نشان می‌دهد گروهی از متقاضیان خرید مسکن از فرصت یک‌ماهه انتخابات برای انجام معاملات خود استفاده کرده‌اند و صرف‌نظر از اینکه نتیجه انتخابات چیست، تمایل داشته‌اند پیش از استقرار دولت جدید معامله خود را انجام دهند. علت دوم نیز این است که انگیزه دیگر خریداران خردادماه این بوده که از فضای دو ماه کاهش قیمت پیاپی مسکن استفاده کنند و به این دلیل روانه بازار ملک شدند. با این حال میانگین قیمت مسکن در فاصله ابتدای بهار تا پایان خردادماه همچنان ۲درصد کاهشی است و قیمت مسکن هنوز به قله‌ای که در اسفند لمس کرده بود، نرسیده است.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در پایان سال گذشته ۳۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود و این در حالی است که در پایان خرداد با وجود رشد ماهانه ۳ درصدی، این میزان به ۲۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسیده است و همچنان حدود یک میلیون تومان از قله قبلی کمتر است. با این حال وضعیت کنونی تحت تاثیر چند عامل می‌تواند ادامه پیدا نکند و نمی‌توان به طور قطع از افت قیمت مسکن در ماه‌های آتی سخن گفت.

یک عامل تغییر، حس عمومی حاکم بر فعالان بازار مسکن است. اگر خریداران و فروشنده‌ها حس کنند به هر دلیل کاهش قیمت مسکن قرار نیست ادامه پیدا کند، این حس عمومی بر جهت بازار مسکن اثرگذار خواهد بود. هر چند حباب‌سنج‌های بازار مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران اکنون باید حول و حوش ۲۴ تا ۲۵ میلیون تومان باشد و زمینه برای تخلیه حباب قیمت در فاز پساجهش فراهم است، اما انتظارات عامل بسیار مهمی در تعیین تکلیف ادامه روند تغییرات کاهشی قیمت مسکن است.

عامل دیگری که می‌تواند ادامه پساجهش در بازار مسکن را با اختلال روبه‌رو کند، ریسک‌های غیراقتصادی اثرگذار بر بازار مسکن است. اگر به هر دلیل این ریسک‌ها دوباره بر بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن سایه بیندازد، احتمال تغییر جهت تورم ملکی در ماه‌های آینده وجود دارد.

سومین عاملی که می‌تواند بازار مسکن را از فاز پساجهش خارج کند، غفلت از سیاست فوری مورد نیاز بازار مسکن یعنی «اخذ مالیات سالانه از املاک» است. این مالیات که اجرای آن بدون نیاز به مقدمات پیچیده مثل بانک اطلاعاتی و... میسر است، می‌تواند در مقاطعی که تقاضای مسکن به شکل مقطعی افزایش پیدا می‌کند، زمینه‌ساز عرضه ملک به میزان کافی به بازار شود و از تورم مسکن پیشگیری کند.

مزیت مالیات سالانه املاک نسبت به طرح‌هایی از قبیل مالیات خانه‌های خالی این است که نیازی به راستی‌آزمایی و نظایر آن ندارد و تبصره‌ها و استثناهایی که «راه در رو» و «فرار مالیاتی» به شمار می‌آیند، در این قانون وجود ندارد. تنها تبصره در این نوع مالیات که در سایر کشورهای دنیا نیز به عنوان مالیات «دست اول» بازار ملک اخذ می‌شود، تغییر نرخ مالیات بر اساس مطلوبیت جغرافیای محل قرارگیری ملک در سطح شهر است. به عنوان مثال ضریب این مالیات در محله‌های کم‌برخوردار می‌تواند کمتر از ضریبی که برای محله‌های برخوردار پیش‌بینی می‌شود، در نظر گرفته شود.