ساخت مسکن از ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۷ چه شرایطی داشت

یکی از بخش‌های مهم اقتصاد که بهبود یا عدم بهبود شاخص‌ها در آن تقریبا برای همه مردم قابل فهم و درک است، بخش مسکن است.  در این بخش ، قیمت و نرخ اجاره‌بها دو شاخص کلیدی برای بررسی عملکرد دولت‌ها در این بخش است. همچنین میزان تولید مسکن؛ یعنی تعداد واحد‌های مسکونی جدیدی که تکمیل و به بازار عرضه شده باید ملاک کارآیی دولت در بخش مسکن قرار بگیرد.

در این گزارش با استناد به آمارهای قابل رویت در سایت بانک مرکزی، سه شاخص تولید مسکن، قیمت زمین و قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۶ مورد بررسی قرار گرفته است. در این سال‌ها به ترتیب دولت‌های سازندگی (آیت‌ا... هاشمی رفسنجانی)، اصلاحات (حجت‌الاسلام سید محمد خاتمی) و عدالت محور (دکتر محمود احمدی‌نژاد) بر سر کار بوده‌اند و هرکدام توانستند تا حدی بر مشکلات بخش مسکن فائق آیند.

گزارش مذکور از آنچه بانک مرکزی درباره شاخص‌های مسکن در سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۷ منتشر کرده، حاکی است: تولید مسکن از نظر واحد‌های تکمیل شده در دهه های ۷۰ و ۸۰  مناسب نبوده است. میزان عرضه واحد‌های مسکونی نوساز به بازار در سال‌های ۷۰ تا ۷۳ روی مرز ۱۵۰‌هزار واحد بوده که یک‌دفعه این رقم در پایان دهه ۸۰ به ۳۷۰‌هزار واحد رسید. اما در ۴ سال منتهی به دهه هشتاد، تولید مسکن به لحاظ تکمیل واحدهای نوساز در حد ۴۰۰‌هزار ثابت باقی مانده است؛ به طوری که در سال ۸۳ به اندازه ۴۰۲هزار واحد، در سال ۸۴ به اندازه ۴۷۹هزار واحد، در سال ۸۵ به اندازه ۴۴۸‌ هزار واحد و بالاخره در سال ۸۶ نیز به اندازه ۴۹۱‌هزار واحد مسکونی به بازار عرضه شد.

بانک مرکزی از سال‌های ۸۷ و ۸۸ هنوز گزارش نداده؛ اما احتمالا با توجه به رونق مسکن در سال ۸۷ باید انتظار افزایش این رقم تا مرز ۶۰۰‌هزار واحد را داشت؛ همچنین برای سال جاری پیش‌بینی می‌شود به دلیل رکود مسکن، تولید در این بخش نیز کاهش یابد. در سال ۸۷ میزان صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش یافت و این نشان از رکود در بخش ساخت‌وساز داشت. با توجه به جدول آمار «عرضه مسکن در سال‌های ۷۰ تا ۸۶» می‌توان گفت: عملکرد بخش خصوصی در اواخر دهه هشتاد در تولید مسکن ضعیف بوده و آن رشدی که در آن سالها اتفاق افتاده بود، تکرار نشده است.

گزارش بانک مرکزی از شاخص قیمت زمین در آن  سال‌ها که به صورت جدول آماری منتشر شده، حاکی از رشد بی‌سابقه قیمت در سال ۸۶ است. شاخص قیمت زمین در تهران در سال ۸۶ به عدد ۲۰۰ رسید. این رقم از سال ۷۵ به بعد بی‌سابقه بوده است.

از سال ۷۶ تا سال ۸۳ این شاخص بین عدد ۳۴ تا ۸۹ متغیر بوده؛ اما یک‌دفعه از سال ۸۴ اوج می‌گیرد و به ۱۰۹، ۱۲۷ و بالاخره به عدد ۲۰۰ می‌رسد. وقایع بازار مسکن در سال ۸۶ از کاهش ۲۰ تا ۳۰درصدی قیمت زمین در این سال حکایت داشت. در کل کشور این شاخص در سال ۸۶ به عدد ۱۹۲ رسید که باز در ۱۱ سال گذشته بی‌سابقه بوده است.

اما قیمت مسکن در این سال‌ها چگونه رشد کرده است؟

وزارت مسکن در فصلنامه تخصصی خود در این باره جدولی را منتشر کرد که نرخ رشد قیمت مسکن در تهران از سال ۷۱ تا نیمه ۸۷ آمده بود. بر مبنای این آمار، بیشترین رشد قیمت مسکن در سال ۸۶ اتفاق افتاد. در این سال رشد قیمت به مرز ۸۲ درصد رسید؛ در حالی که بیشترین رشد قیمت مسکن بعد از سال ۸۶ متعلق به سال ۷۵ با رشدی معادل ۶۷‌ درصد بوده است.

قیمت مسکن در سال ۸۷ با نزول و صعود‌های زیادی روبه‌رو بوده؛ اما نمودار این تغییرات قیمتی در سال‌های منتهی به دهه هشتاد با شدت زیادی همراه بوده است. همان طور که در سال‌های ۸۳ تا ۸۷ شاهد رشد بی‌سابقه قیمت مسکن بوده‌ایم، در سال‌های بعد از آن شاهد کاهش بی‌سابقه قیمت نیز بودیم.

سال ۸۶  بین ۲۰ تا ۳۰‌درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ در حالی‌که در ۱۷ سال اخیر، بیشترین کاهش در حد ۲ تا ۳‌درصد بوده است.