راه ناهموار دولت سیزدهم برای بازار مسکن

گرچه با حضور عباس آخوندی در راس وزارت راه و شهرسازی دولت حسن روحانی بروز نابسامانی در بازار مسکن قابل پیش بینی بود، اما کمتر کسی می‌توانست پیش بینی کند خروجی عملکرد وزیر سابق راه و شهرسازی در فاصله چند هفته مانده به پایان عمر دولت دوازدهم افزایش رشد حدود ۷۰۰ درصدی قیمت مسکن باشد. بنابر آمار رسمی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سال ۶۸ (سال اول دولت سازندگی) ۴۰ هزار تومان بود. در سال ۱۳۷۵ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن با رشد ۳۰۰ درصدی به ۱۶۰ هزار تومان افزایش یافت.

در سال ۱۳۷۶ یعنی سال اول دولت خاتمی متوسط قیمت مسکن ۱۵۶ هزار تومان بود که در سال هشتم یعنی ۱۳۸۳ با رشد ۲۶۵ درصدی به ۵۸۴ هزار و ۱۰۰ تومان افزایش یافته است. در سال اول دولت احمدی نژاد متوسط قیمت مسکن ۶۴۹ هزار و ۷۰۰ تومان بود که در سال ۱۳۹۱ با رشد ۳۲۸ درصد به ۲ میلیون و ۷۷۹ هزار تومان افزایش یافت. در سال اول دولت روحانی (۱۳۹۲) متوسط قیمت مسکن ۳ میلیون و ۸۳۴ هزار تومان بود. طی خرداد ماه امسال نیز مطابق آخرین آمار بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن به حدود ۳۰ میلیون تومان افزایش یافته که حاکی از رشد ۶۹۰ درصدی قیمت نسبت به مرداد ۹۲ دارد.

با این مقدمه به بررسی بازار مسکن در دولت سیزدهم و کار سخت آیت‌الله رئیسی برای جبران ۸ سال سرکوب تولید مسکن می‌پردازیم؛

۱-رها کردن بخش تولید و توجه صرف به تحریک تقاضا،‌ بدترین مصیبتی بود که از سال ۹۲ تا سال ۹۷ بخش مسکن کشور به وقوع پیوست. سال ۹۲ متوسط تولید سالانه مسکن حدود ۸۰۰ تا یک میلیون واحد بود که امروز به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. یعنی کسری سالانه حدود ۷۰۰ هزار مسکن طی هشت سال اخیر. به عبارت دیگر دولت سیزدهم در شرایطی آغاز به کار می‌کند که بازار مسکن با حدود ۵ میلیون کسری روبرو است.

۲-افزایش قیمت ناشی از عدم تناسب بین تقاضا و عرضه بی‌سابقه‌ای را بر متقاضیان واقعی مسکن وارد کرده است. بسیاری از مردم دیگر توان ورود به بازار مسکن را ندارند،‌مگر این‌که حدود ۱۰۰ سال درآمدهای خود را پس‌انداز کنند تا بتوانند به قیمت امروز خانه‌ای را خریداری کنند.

۳- بی‌توجهی به بخش تولید مسکن،‌باعث خروج بسیاری از سازندگان از این حوزه شده است؛ یا خانه‌نشین شده‌اند یا این‌که به برخی کشورهای همسایه کوچ کرده و در آنجا مشغول به ساخت و ساز هستند. امروز هزینه تولید یک مترمربع واحد مسکونی در مقایسه با شروع به کار دولت روحانی ۱۰ برابر شده است. سال ۹۲ متوسط هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان حدود ۷۰۰ هزار تومان بود که امروز به حدود ۷ میلیون تومان افزایش یافته است.

۴-گرچه در سه سال اخیر وزارت راه و شهرسازی با اجرای طرح ملی مسکن تلاش کرد مقداری مسکن را به بازار وارد کند،‌اما از این طرح ۵۳۰ هزار واحد تاکنون ۱۱ هزار واحد افتتاح شده یعنی حدود ۲ درصد.این میزان قطعا هیچ تاثیری روی بازار مسکن ندارد و بار اصلی اتمام طرح ملی مسکن روی دوش دولت سیزدهم می‌افتد.

۵-دولت آینده اعلام کرده برنامه تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی را در طرحی به نام «مسکن زندگی» اجرایی می‌کند. بر اساس جرئیات این طرح،‌قرار است از زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن استفاده شود و متقاضیان با آورده اولیه صفر درصد در این طرح ثبت‌نام خواهند کرد. در دولت حسن روحانی دستگاه‌های اجرایی و وزارتخانه‌ها هیچگونه همکاری برای واگذاری زمین‌های دراختیار خود به وزارت راه و شهرسازی نکردند. البته با توجه به سخنان رئیس‌جمهور منتخب قابل پیش بینی است که دستگاه‌های اجرایی در دولت سیزدهم همراه با طرح ساخت یک میلیون مسکن خواهند بود.

۶-یکی از چالش‌های ساخت یک میلیون مسکن، قیمت مصالح ساختمانی اصلی یعنی فولاد و سیمان خواهد بود. طی ۸ سال دولت حسن روحانی این دو از لجام‌گسیخته ترین بخش‌های مرتبط با بخش ساخت و ساز کشور بودند. دولت سیزدهم باید فکری اساسی برای مدیریت کارخانه‌های فولاد و سیمان کشور کند تا بتواند مسکن را با کمترین قیمت و در کوتاه‌ترین زمان بسازد و آنرا در اختیار گروه‌های هدف قرار دهد.

۷- اجرای برنامه‌های جامع برای جلوگیری از دلال‌بازی و سوداگری نیز می‌تواند علاوه بر حفظ آرامش بازار مسکن،‌ از افزایش‌های سرسام‌آور قیمت مشابه آنچه در دولت روحانی اتفاق افتاد،‌جلوگیری کند. تقویت و ثبات دیگر بازارهای اقتصادی از جمله بورس، طلا و.. می‌تواند به آرامش بیشتر بازار مسکن منجر شود.

۸- سال ۱۴۰۰ بازار مسکن در یک رکود انتظاری به سر خواهد برد، البته اگر بلافاصله دولت سیزدهم برنامه‌های مسکن خود را اجرایی کند. به عبارت دیگر می‌توان پیش بینی کرد تا پایان سال اتفاق خاصی در بازار مسکن روی نمی‌دهد و قیمت‌ها با شیب ملایمی به سمت کاهش حباب موجود حرکت خواهد کرد. جبران هشت سال عقب‌ماندگی در بخش مسکن و سرکوب بخش تولید،‌کار دشواری است که دولت سیزدهم می‌تواند با به‌کارگیری ظرفیت‌های موجود در کشور آنرا محقق کند. در این بین باید به یکی از مهم‌ترین مسائل و مصائب بازار مسکن یعنی حضور پررنگ بانک‌ها در بخش مسکن پایان داده شود. واقعیت این است که بانک‌ها به گواه کارشناسان بزرگ‌ترین سوداگران بازار مسکن کشور بوده‌اند که هر زمان خواسته‌اند این حوزه را دچار نوسانات شدید قیمتی کرده‌اند.