بحرانی بی ‌سابقه در راه بازار مسکن

در فصل بهار امسال، متوسط افزایش هزینه اجاره‌ بها در قراردادهایی که تمدید شده است، به ۳۹.۸ درصد رسیده که حدود ۱۵ درصد بالاتر از نرخ مصوب ستاد مقابله با کرونا برای سقف قیمت اجاره در تهران، ۲۰ درصد بالاتر از سقف شهرهای بزرگ و ۲۵ درصد بالاتر از نرخ مصوب برای سایر نقاط شهری است.

آمارهای رسمی در حالی از تداوم تورم در بازار اجاره خبر می‌دهند که بیش از یک سال است این بازار در سایه مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای حمایت از مستأجران، در خواب مصنوعی به سر می‌برد و تحت‌تأثیر تکلیف موجران به تمدید خودکار قراردادهای اجاره، عملاً میزان جابه‌جایی‌ها در این بازار به حداقل رسیده است.

از سوی دیگر به‌واسطه تعیین سقف مصوب برای افزایش توافقی قیمت اجاره، میزان تغییرات قیمت در این قراردادها نیز به‌مراتب کمتر از واحدهای خالی عرضه شده در بازار است و اگر روزی مصوبه حمایتی ستاد مقابله با کرونا لغو شود، همسان‌سازی این نرخ‌ها می‌تواند به بروز بحرانی بی‌سابقه در بازار منجر شود.

آمارها چه می‌گویند؟

براساس اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در فصل بهار ١٤٠٠، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ٢٢٦ واحد رسیده که نسبت به فصل قبل ٧.٧ درصد افزایش داشته است.

در این فصل استان کردستان با ٨.٩ درصد بیشترین و استان لرستان با ٠.٦ درصد کمترین نرخ تورم فصلی را در بین استان‌های کشور داشته‌اند. درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره‌بها در فصل بهار ١٤٠٠ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) از افزایش ٢٩.١ درصدی قیمت‌ها حکایت دارد که نسبت به تورم ۲۸.۹ درصدی فصل زمستان ١٣٩٩ فقط ٠.٢ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد و از این منظر می‌تواند امیدی برای کاهش شیب تورم بازار اجاره باشد؛ هرچند واقعیت‌های موجود در بازار اجاره همگی در نقطه مقابل این امید قرار دارد.

براساس آمارها بهار امسال بیشترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه با ٣٩.٦ درصد مربوط به استان کرمانشاه و کمترین نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه با ١٣.٩ درصد مربوط به استان سیستان‌ و بلوچستان بوده است. به‌عبارتی در فصل بهار ١٤٠٠ خانوارهای استان کرمانشاه به‌طور متوسط ١٠.٥ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان سیستان‌ و بلوچستان به‌طور متوسط ١٥.٢‌ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره‌بها هزینه کرده‌اند.

فشار بر تورم سالانه

همچنین نرخ تورم اجاره‌بها در چهار فصل منتهی به فصل بهار ١٤٠٠ برابر ٢٨،٨ درصد بود که استان همدان با ٣٨.٣ درصد بیشترین نرخ تورم و استان سیستان‌ و بلوچستان با ١٣.٦ درصد کمترین نرخ تورم را داشته‌اند.

نکته قابل‌توجه این است که در بهار امسال، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی که بدون تغییر در متراژ و محیط جغرافیایی واحد استیجاری، می‌تواند واقعی‌ترین تغییر در بازار اجاره باشد، برابر با ٣٩،٨ درصد بوده است.

این در حالی است که براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا، برای حمایت از مستأجران در دوره شیوع این بیماری، قراردادهای اجاره به‌صورت خودکار تمدید شده و سقف مجاز اجاره‌بها در این قراردادها با توجه به وضعیت مالی خانوارها در دوره کرونا در تهران ۲۵ درصد و در کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر نقاط شهری ۱۵ درصد بوده است.

بررسی‌ها و اظهارنظرهای مربوط به فعالان بازار مسکن و اتحادیه مشاوران املاک حاکی از این است که بخش زیادی از موجران به مصوبه ستاد مقابله با کرونا پایبند بوده‌اند و در توافق با مستأجران برای افزایش اجاره با نرخ‌های پایین‌تر از بازار توافق کرده‌اند؛ از این‌ رو، رسیدن تورم بازار اجاره در سال تمدید اجباری قراردادها به عدد ۳۹.۸ درصد، به‌معنای این است که قیمت اجاره حتی در سایه تعزیر قانونی و باوجود رفتار انسان‌ دوستانه موجران، به‌مراتب بیش از نظر قانونگذاران افزایش پیدا کرده و حداقل از نظر قدرت خرید مستأجران، به بالاترین عدد ممکن رسیده است.

این افزایش در حالی بر اساس توافق موجر و مستأجر اتفاق افتاده که در دوره کرونا هیچ محکمه‌ای رأی به تخلیه املاک مسکونی استیجاری نمی‌دهد و در موارد استثنا نظیر فروش ملک یا... نیز به مستأجر تا ۳‌ ماه فرصت تخلیه اعطا می‌شود.

در نقطه مقابل، در بازار عادی اجاره که مشمول هیچ مصوبه‌ای نیست و موجران متولی قیمت‌گذاری هستند، قیمت‌های اعلامی در آگهی‌های اجاره تا ۱۰۰ درصد بالاتر از قراردادهای سال گذشته است و فقط به‌دلیل راکد بودن بازار و وزن بسیار پایین تعداد معاملات جدید، این قیمت‌ها در آمارهای رسمی اثرگذاری ندارد وگرنه با روند فعلی تخلیه تورم بازار مسکن در بازار اجاره، تورم نقطه به نقطه بازار اجاره در آمارهای رسمی نیز باید به تورم نقطه به نقطه بازار مسکن می‌رسید.

تعدیل آمار با سازش موجر و مستأجر

اجرای مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره بر آمارهای رسمی اثرگذار بوده و نمی‌تواند ملاک واقعیت‌های بازار باشد. احمد آذری، نماینده اتحادیه مشاوران املاک در شورای حل اختلاف می‌گوید: در رسیدگی به اختلافات بین موجر و مستأجر در بحث تعیین اجاره‌بها و اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا مبنی بر تمدید قراردادهای اجاره اینگونه نبوده که هیچ حکم تخلیه‌ای صادر نشود؛ اما معمولاً بین موجر و مستأجر توافق می‌شود.

او می‌افزاید: این حق موجر است که با پایان قرارداد، مستأجر ملک او را تخلیه کند چراکه به دلایل مختلفی می‌تواند نیاز به ملک و مسکن خود داشته باشد اما درنهایت باید هر دو طرف؛ موجر و مستأجر تابع پروتکل‌های ستاد ملی مبارزه با کرونا باشند و در تمدید قرارداد و تعیین قیمت به توافق برسند.

نماینده اتحادیه در شورای حل اختلاف با تأکید بر این که در شرایط سخت کرونایی و اقتصادی، مالکان کمک‌ حال مستأجران بوده و هستند، گفت: معمولاً در ۹۸ درصد موارد توافق بین مالک و مستأجر در شورای حل اختلاف انجام می‌شود.

او با اشاره به توافق و پایبندی در قراردادهای اجاره به توافق، می‌گوید: واقعیت این است که وضعیت اقتصادی کشور، بحث مسکن را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است و به همین دلیل مالکان قیمت‌های اجاره را پایین می‌آورند و به همین واسطه آمار صلح و سازش بین مستأجران و مالکان بالاست؛ چراکه اگر قیمت‌ها به‌صورت نامتعارف بالا برود، عملاً مستأجران توان آن را ندارند و تقاضای مؤثری برای آن واحدها وجود نخواهد داشت.