بازار مسکن بهشت سفته بازها و جهنم خانه اولی ها!
گزارش‌هایی که این روزها - پایان‌کار دولت فعلی - به‌عنوان کارنامه عملکرد از سوی مسوولان اعلام می‌شود، دو نکته طلایی دارد؛ «نتایج شکست ابزارهای ناکارآمد و اشتباهی» و «درس عبرت برای دولت بعدی بابت به‌کارگیری سیاست‌های کارآمد و صحیح». متولی مسکن در کارنامه‌ای که ارائه کرده، به صراحت از «ضرورت افزایش قدرت خرید مسکن» سخن گفته و در بخش دیگری از گزارش نیز به «خوداظهاری تنها ۳میلیون خانوار در سامانه شناسایی خانه‌های خالی» اشاره کرده است.
این دو واقعیت تلخ از یک بازار بحران‌زده که به‌صورت رسمی از سوی مقام دولتی اعلام شده است، طی سه سال گذشته به کرات از سوی کارشناسان در قالب هشدار و توصیه مطرح شده بود. سیاستگذار برای کنترل جهش قیمت مسکن به مقابله مالیاتی با سفته‌بازهای ملکی رو آورد؛ اما به جای اسلحه اصلی که همان مالیات سالانه بر املاک است، با ابزار مشقی - مالیات بر خانه خالی- به میدان رفت. مشارکت زیر ۱۵درصدی مالکان در اعلام تعداد املاکشان، سند شکست این مدل مقابله است.
سند شکست مالیات مشقی در بازار ملک در حالی از سوی متولی مسکن رونمایی شد که به نظر می‌رسد سیاستگذار مسکن به کلید حل بحران رکود در این بازار دست یافته است. این سند که عملا نشان‌دهنده شکست سیاست دریافت مالیات از خانه‌های خالی است، در حالی ارائه شده است که بازار معاملات مسکن دست‌کم در سه سال اخیر در نتیجه تداوم جهش قیمت و خروج اجباری تقاضای مصرفی، عملا به بهشت ملاکان و جهنم خانهاولیها تبدیل شد.
متولی مسکن، حداقل در سه سال گذشته دو سیاست را با هدف تنظیم بازار مسکن و انجمادزدایی از آن مورد توجه قرار داد که برآیند اجرای این دو سیاست نشان می‌دهد عملا هدف تعیین‌شده محقق نشده است.
بازار معاملات مسکن از سال ۹۷ و همزمان با شروع جهش قیمت در حالی به جهنم خانهاولیها تبدیل شد که عمده معاملات خرید مسکن در سه سال اخیر از سوی سفته‌بازها و سرمایه گذاران ملکی انجام شد. دست کم طی دو سال گذشته نیز متولی بخش مسکن با اعلام اینکه قصد دارد از طریق دریافت مالیات از خانه‌های خالی اقدام به انجمادزدایی از بازار کند، در نهایت در سال گذشته با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان به منظور ثبت اطلاعات ملکی و هویتی خانوارهای مالک و مستاجر، اجرای این سیاست را کلید زد.
با این حال نه تنها شواهد و توصیه‌های کارشناسی بلکه اظهارات اخیر متولی بخش مسکن حاکی از ناکارآمدی این سیاست است که می‌توان از آن به عنوان سند شکست مالیات مشقی در بازار مسکن یاد کرد.
بازار معاملات مسکن در حالی از سال ۹۷ در مسیر رشد محسوس و جهش قیمت قرار گرفت که شوک‌های پی در پی ارزی، انتظارات تورمی، رشد نقدینگی و بروز هیجان در بازارهای موازی مسکن را می‌توان به عنوان سوخت اولیه یا چاشنی جهش قیمت در بازار ملک مورد توجه قرار داد. این در حالی است که این شرایط موجب شد همزمان با خروج اجباری تقاضای مصرفی و خانه‌اولی از بازار به دلیل تضعیف قدرت خرید در نتیجه جهش قیمت، تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای وارد بازار شده و تداوم جهش قیمت در بازار مسکن برای سه سال متوالی را موجب شود.
میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در پایان سال ۹۹ در مقایسه با سال ۹۶ معادل ۷ برابر افزایش یافت که از همان ماه‌های ابتدای جهش قیمت در سال ۹۷ عملا موج انفجار افزایش قیمت‌ها خانهاولیها و بسیاری از متقاضیان مصرفی را به خارج از بازار پرتاب کرد. این موضوع منجر به بروز ابررکود بی‌سابقه در بازار مسکن شد. به گونه‌ای که در بسیاری از ماه‌های هر کدام از این سه سال، تعداد معاملات خرید مسکن به زیر کف رکودی (کمتر از ۵ هزار فقره در ماه) رسید.
اما همزمان با خروج تقاضای مصرفی و خانه‌اولی از بازار به دلیل استمرار جهش قیمت مسکن، افزایش تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در بازار به دلیل چشم‌انداز بازدهی بالا در کوتاه‌مدت، منجر به تشدید بحران و التهاب قیمتی در بازار ملک شد. افزایش فعالیت سفته‌بازها و سوداگران ملکی و همچنین افزایش حجم خریدهای سرمایه‌ای در سه سال اخیر با افزایش انجماد، ملک‌بازی و احتکار در بازار مسکن، از سوی دیگر عرضه مسکن فروشی در بازار را به شدت کاهش داد.
خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی به پشتوانه معافیت فعالیت‌های محتکران و سوداگران ملکی از مالیات در نقش بنزین روی آتش جهش قیمت عمل کرده و رشد قیمت‌ها را ادامه داد.
چنین شرایطی و همزمان یک‌طرفه شدن جریان معاملات در بازار مسکن به سمت خریدهای سرمایه‌ای در غیبت عرضه مناسب، شرایط را در بازار مسکن بدتر کرد.
در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بیش از ۷۰ درصد معاملات مسکن از سوی تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی انجام شد. از سوی دیگر در سال‌های ۹۸ و۹۹ نیز خرید مسکن از سوی خانهاولیها در تهران نسبت به سال‌های ۹۶ و ۹۷ با افت ۷۵ درصدی همراه شد. معیار و خط‌کش کاهش تقاضای خانه‌اولی و خرید مصرفی مسکن از سوی این گروه به تغییرات تعداد وام‌های خرید مسکن خانهاولیها مربوط می‌شود. در سال‌های ۹۶ و ۹۷ در هر ماه به طور متوسط هزار و۲۰۰ خانه‌اولی با استفاده از وام خانهاولیها اقدام به خرید مسکن می‌کردند. این میزان در سال گذشته به ۳۰۰ هزار متقاضی در ماه به طور متوسط کاهش یافت.
در واقع تعداد خرید مسکن از سوی خانهاولیها براساس معیار وام خرید خانهاولیها به یک‌چهارم کاهش یافته است. در کشور نیز همین شاخص با افت ۶۰ درصدی همراه شده است. به این معنا که حضور خانهاولیها در بازار معاملات خرید مسکن در کشور نیز در این مقطع زمانی با ۶۰ درصد افت همراه شده است. در کشور به طور متوسط ماهانه ۵ هزار خانه‌اولی با استفاده از وام خانهاولیها اقدام به خرید مسکن می‌کردند که این میزان هم‌اکنون به ۲ هزار واحد کاهش یافته است.
سوال مهمی که مطرح است اینکه چرا دست‌کم در سه سال اخیر بازار معاملات مسکن به بهشت ملاکان و سفته‌بازها و همزمان جهنم تقاضای مصرفی و به‌خصوص خانهاولیها تبدیل شد؟
یک علت مهم این موضوع را می‌توان به قرار داشتن معاملات سفته‌بازانه و سوداگرانه در حیاط خلوت مالیاتی نسبت داد. در غیاب سیاست مالیاتی موثر برای کنترل سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن و محدود کردن آن نه تنها عمق رکود در بازار مسکن افزایش یافت بلکه جهش قیمت مسکن در سه سال متوالی ادامه یافت.
اظهارات اخیر متولی بخش مسکن ارائه‌دهنده شکست یک سیاست مشقی مالیاتی است که دولت بنا داشت با اجرای آن به رفع انجماد ملکی از بازار کمک کند. طی دو سال اخیر و به‌خصوص یک‌سال گذشته، دولت با راه‌اندازی سامانه‌ای برای خوداظهاری افراد درخصوص وضعیت مالکیت آنها تلاش کرد از مالکان خانه‌های خالی از سکنه مالیات دریافت کند تا از این طریق افراد نسبت به عرضه املاک منجمد شده خود به بازار ترغیب شوند.
اما در حالی که کارشناسان از همان ابتدا نسبت به شکست این سیاست اشتباه به دولت هشدار داده بودند، متولی بخش مسکن نیز به تازگی در اظهاراتی عملا سند شکست این مالیات مشقی در بخش مسکن را ارائه کرده است.
اعلام متولی بخش مسکن در این باره نشان می‌دهد عملا سیاستگذار مسکن نیز دل خوشی نسبت به این مالیات مشقی- مالیات خانه‌های خالی- ندارد. این در حالی است که اخذ تدابیر مالیاتی مناسب برای مقابله با سوداگری ملکی هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین ضرورت‌ها برای ساماندهی بازار ملک محسوب می‌شود.
اظهارات مقام ارشد دولت در بخش مسکن نشان می‌دهد آنچه تحت عنوان سیاست دریافت مالیات از خانه‌های خالی بعد از شناسایی مالکان این واحدها در دو سال گذشته و به‌خصوص یک‌سال اخیر مورد تاکید قرار گرفته است عملا برای تنظیم بازار، مقابله با سوداگری و رفع انجماد پاسخگو نبوده است و این اظهارات در واقع تایید‌کننده هشدارهای کارشناسان درخصوص شکست این سیاست مشقی است. در شرایطی که کارشناسان از ابتدا به متولی مسکن هشدار می‌دادند که باید مالیات اصلی و درست که همان دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و مالکان آنهاست و نیاز به هیچ سامانه‌ای ندارد، اجرا شود.
براساس آنچه پایگاه خبری وزارت راه وشهرسازی به نقل از وزیر راه و شهرسازی منتشر کرده است به نظر می‌رسد متولی مسکن نیز به نتیجه‌ای مبنی بر کارآ نبودن دریافت مالیات از خانه‌های خالی رسیده است. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی به تازگی در این باره اعلام کرده است: «یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خانه خالی را شناسایی کرده‌ایم و اطلاعات آن را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار داده‌ایم و از مرداد باید از آنها مالیات اخذ شود. اما مساله اینجاست که سازمان امور مالیاتی روش ارائه آمار را قبول ندارد، بنابراین به روش دیگری در حال تهیه آمار هستیم تا ارائه کنیم.»
وی ادامه داد: به این منظور سامانه املاک و اسکان آماده شده است.
وی که پیش از این و به تازگی اعلام کرده بود خود نیز به دلیل مشغله کاری تاکنون موفق به ثبت اطلاعات ملکی خود در این سامانه نشده است، اعلام کرده استقبال از این سامانه کم بوده است و تاکنون حدود ۳ میلیون خانوار اطلاعات خود را در آن ثبت کرده‌اند.
این صحبت‌ها در کنار همه هشدارهای کارشناسی که در طول دو سال اخیر از سوی صاحب‌نظران اقتصادی در بخش مسکن مبنی بر بیراهه رفتن متولی مسکن در طراحی مسیر اخذ مالیات از واحدهای مسکونی به منظور انجمادزدایی از بازار مطرح شد نشان می‌دهد مالیات خانه‌های خالی عملا مالیاتی مشقی و بدون کارآیی است و بهتر است مالیات اصلی بخش مسکن یعنی مالیات سالانه دریافت شود.
مطابق با آخرین اعلام رسمی درخصوص تعداد خانوارهای کل کشور که در سال ۹۸ از سوی مرکز آمار ارائه شد هم‌اکنون حدود ۲۵ میلیون خانوار در کشور سکونت دارند که تنها ۳ میلیون خانوار براساس اعلام وزیر راه و شهرسازی اقدام به ثبت اطلاعات هویتی و ملکی خود در سامانه املاک و اسکان کرده‌اند.
این در حالی است که براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی قرار بود همه خانوارها تا پایان خرداد ۱۴۰۰ اطلاعات هویتی و ملکی خود را اعم از اینکه مالک یا مستاجر هستند یا چند واحد مسکونی تحت مالکیت دارند در این سامانه و با روش خوداظهاری به ثبت برسانند تا از ابتدای تابستان دولت بتواند اقدام به دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه کند. هم‌اکنون اما متولی مسکن از ثبت نام تنها ۱۲ درصد از خانوارهای کشور در این سامانه خبر می‌دهد.
علاوه بر هشدارهای کارشناسی در این زمینه، امسال برای بار دوم است که سازمان امور مالیاتی نسبت به عدم پاسخگویی این روش برای دریافت مالیات سوداگری و احتکار مسکن هشدار می‌دهد.
چندی پیش یکی از مسوولان سازمان امور مالیاتی اعلام کرد تنها براساس داده‌های سامانه ملی املاک و اسکان می‌توان نسبت به شناسایی و دریافت مالیات از مالکان واحدهای خالی از سکنه اقدام کرد و در صورتی که این مالکان با روش خوداظهاری اطلاعات ملکی و هویتی خود را در سامانه ثبت نکرده باشند سازمان امور مالیاتی نیز نمی‌تواند از روش دیگری آنها را شناسایی و اقدام به اخذ مالیات از آنها کند. محتوای صحبت این مقام مسوول در سازمان امور مالیاتی نشان می‌داد روش خوداظهاری شیوه مناسبی برای رفع انجماد از املاک مسکونی نیست و در صورتی که ملاکان و سفته‌بازان مشخصات املاک خود را در سامانه ثبت نکنند و اعلام نکنند این واحدها خالی از سکنه است عملا ضمانتی برای دریافت مالیات از آنها و حتی روشی برای شناسایی آنها وجود ندارد.
بار دیگر وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرد سازمان امور مالیاتی روش ارائه آمار را قبول ندارد. این موضوع در کنار هشدارهای کارشناسی نشان می‌دهد در صورتی که سیاستگذار مسکن بخواهد برای دریافت مالیات از محتکران ملکی روی خوداظهاری مالک حساب کند نتیجه آن شکست خواهد بود. نتایج مطالعات جهانی نیز نشان می‌دهد دریافت مالیات از خانه‌های خالی به عنوان مالیات مقابله‌گر با احتکار و انجماد ملکی در واقع مالیات دسته چهارم محسوب می‌شود. این در حالی است که حتی در این کشورها بانک اطلاعاتی کامل و کارآمد از وضعیت ملکی و سکونتی افراد نیز در اختیار متولی قرار دارد اما این مالیات در رده چهارم قرار گرفته است.
مالیات اصلی و اثرگذار ملکی در کشورهای پیشرفته دنیا همان مالیات سالانه است که معادل ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد ارزش واقعی و روز قیمت واحدهای مسکونی به عنوان مالیات تعیین شده و دریافت می‌شود. این مالیات از همه مالکان دریافت می‌شود و از همین رو هزینه ملاکی را برای سفته‌بازها افزایش داده وآنها را ترغیب به عرضه می‌کند. از آنجا که این مالیات از همه واحدها و مالکان آنها دریافت می‌شود در نتیجه نیاز به هیچ سامانه‌ای برای شناسایی نیز ندارد و در نتیجه عدم خوداظهاری مالکان، منجر به فرار مالیاتی نیز نخواهد شد.
با این حال، اینکه متولی ارشد بخش مسکن در دولت در آخرین روزهای فعالیت دولت دوازدهم به صراحت اعلام کرده است سازمان امور مالیاتی روش فعلی را قبول ندارد خود نکته بسیار مهمی است. مبنی بر اینکه دولت بعدی باید به فوریت مسیر ایجاد و دریافت مالیات سالانه مسکن به عنوان موثرترین و اصلی‌ترین شکل مالیات در بخش مسکن را فراهم کند.
متولی بخش مسکن همچنین یک توصیه مهم خطاب به دولت بعدی در بخش مسکن ارائه می‌کند که در واقع نشان‌دهنده شکست سیاست‌هایی است که طی سه سال گذشته در حوزه تامین مسکن و رکودزدایی از بازار ملک در پیش گرفته شد.
اسلامی، وزیر راه و شهرسازی درخصوص طرح ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور منتخب، برای احداث سالی یک میلیون مسکن گفت: «در جلسه‌ای به ایشان گفتم سازوکار مهندسی و فنی و اجرایی و مصالح و نیروی کار برای اینکه در کشور سالانه یک میلیون مسکن تولید شود فراهم است، اما نکته حائز اهمیتی که وجود دارد توانمندسازی مردم و ایجاد شرایط برای مردم است تا استطاعت خرید داشته باشند و بتوانند بخرند. بنابراین لازم است با سازوکارهایی قدرت خرید مسکن توسط مردم افزایش یابد.»
وزیر راه و شهرسازی در حالی بر سیاست افزایش قدرت خرید مردم برای رکودزدایی از بازار مسکن تاکید کرده است که این سیاست دست‌کم طی سه سال اخیر از سوی متولی مسکن به رغم هشدارهای کارشناسی در این زمینه نادیده گرفته شد.
آنچه طی سه سال اخیر منجر به افزایش عمق رکود ساختمانی و ورود دوره رکود ساخت وساز به ششمین سال پیاپی شد به حلقه مفقوده رونق ساختمانی مربوط می‌شود. همواره حلقه آخر زنجیره ساخت وساز و فعالیت‌های ساختمانی که منجر به تداوم ساخت و عرضه جدید به بازار ملک می‌شود، خرید واحدهای ساخته شده از سوی متقاضیان مصرفی و ایجاد رونق پایدار در بازار از این مسیر است. در ۶ سال گذشته در بهترین حالت تنها نیمی از آنچه باید در کشور ساخته می‌شد مسکن‌سازی صورت گرفته است. در تهران هم به طور متوسط ۶۰ درصد از نیاز به عرضه جدید مسکن محقق شده است. اصلی‌ترین دلیل این موضوع به مفقود شدن حلقه آخر زنجیره رونق ساختمانی یعنی خرید از سوی متقاضیان مصرفی به منظور ایجاد رونق پایدار برمی‌گردد.
در شرایطی که تداوم جهش قیمت مسکن منجر به ضعف شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌خصوص خانهاولیها شد، عدم به‌روز‌رسانی سقف وام‌های خرید مسکن (وام در استطاعت) این شکاف و فاصله را افزایش داد. همین موضوع انگیزه سازنده‌ها را برای ورود به بازار ساخت وساز به دلیل نبود مشتری برای خرید واحدها تضعیف کرد.
حال اما، متولی بخش مسکن بعد از دست‌کم سه سال، واقعیت تلخ موجود در این زمینه را پذیرفته و به صراحت اعلام کرده است قدرت خرید متقاضیان مسکن باید تقویت شود و تنها ساخت مسکن آن هم در تیراژ انبوه و گسترده کفایت نمی‌کند.
استفاده از کلید‌واژه «تقویت قدرت خرید» از سوی وزیر راه و شهرسازی به عنوان توصیه به دولت جدید نشان می‌دهد سیاستگذار مسکن در روزهای پایانی دولت دوازدهم احتمالا کلید حل بحران مسکن را پیدا کرده است. در صورت کارآمد شدن رقم وام مسکن و احیای قدرت خرید، ساخت وساز نیز احیا می‌شود. برآوردها نشان می‌دهد در صورت افزایش سقف وام خرید مسکن و احیای قدرت خرید در این بازار، در هر ماه به طور متوسط ۵ تا ۱۰ هزار تقاضای مصرفی و خانه‌اولی در کشور و همچنین ۳ هزار تقاضای مصرفی و خانه‌اولی در تهران وارد بازار شده و با استفاده از وام اقدام به خرید مسکن می‌کنند.
این موضوع علاوه بر آنکه به معنای قرار گرفتن بازارمسکن در مسیر رونق پایدار است به همان میزان نیز ظرفیت برای ساخت وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی ایجاد خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد وام خانهاولیها در شهر تهران حداقل باید به ۵۰۰ میلیون تومان برسد و در شرایط فعلی بهتر است وام‌های دو‌منظوره، یعنی وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار تعریف شود.
خدا لعنت کنه باعث و بانیش رو.