رمز عملیات ضد حباب مسکن

هجوم تقاضای سرمایه‌ گذاری به بازارهای دارایی طی دست‌کم یک‌سال گذشته یکی از عوامل اصلی رشد تند قیمت در جذاب‌ترین بازار -مسکن- بوده است؛ به‌طوری‌که در خیلی از کشورها بسته‌های محرک اقتصادی و معافیت‌های مالیاتی مخصوص عصر کرونا، چاشنی رونق خرید ملک شد. یک مطالعه جهانی با هدف «کشف رمز عملیات علیه حباب مسکن» نشان می‌دهد دو ابزار پولی و مالی باید به‌کار بیفتد. آنچه می‌تواند هیجان خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک و البته سایر بازارهای دارایی را کنترل کند، افزایش نرخ بهره و فروش اوراق قرضه است. در کنار آن، بازگشت مالیات‌های ضدسفته‌بازی نیز توصیه شده است.

تورم کم‌سابقه در بازار مسکن غالب کشور و رکورد رشد قیمت خانه در آمریکا، زنگ خطر جهانی را برای بانک‌های مرکزی از بابت «قفل بازار خرید خانه‌ مصرفی» به صدا درآورد.سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا به ۲ برابر سال گذشته میلادی رسیده است. تورم ماهانه ملک در این کشور برای اولین بار طی ۶ سال گذشته، به بالاترین نرخ رسیده است؛ یعنی ۲ درصد در ماه جاری. تا پیش از شیوع کرونا و رکود اقتصادی ناشی از آن و بسته‌های محرک اقتصادی به دنبال آن، میانگین تورم ماهانه مسکن در آمریکا حدود ۵/ ۰ درصد بود، اما در سال ۲۰۲۰ که خرابی‌های اقتصادی کرونا و سیاست‌های انبساطی حمایت‌گرایانه بانک‌های مرکزی برای پشتیبانی از شغل‌های تعطیل شده و خانوارهای بیکار، همزمان بروز پیدا کرد، جهش قیمت مسکن آغاز شد و تورم ماهانه ملکی در آمریکا به یک درصد رسید. اکنون نیز شتاب رشد قیمت خانه به سطح «نگران‌کننده» رسیده است.

قیمت خانه در حال حاضر نسبت به ابتدای ۲۰۲۱، معادل ۹ درصد افزایش پیدا کرده و در مقایسه با سال گذشته همین موقع نیز رشد ۱۵ درصدی از خود نشان می‌دهد.پیش‌بینی سامانه «زیلو» در بازار مسکن آمریکا نشان می‌دهد، تورم مسکن در این کشور در پایان سال جاری میلادی به ۲۰ درصد خواهد رسید.کارشناسان اقتصادی هم در آمریکا و هم در کشورهای درگیر بحران حباب قیمت مسکن هشدار می‌دهند، بانک‌های مرکزی در آزمون نفس‌گیر «مهار تورم ملک» قرار گرفته‌اند و باید از دو گزینه «محرومیت گسترده خانه‌اولی‌ها برای سال‌های طولانی از مسکن در استطاعت» یا «پایان دادن به محرک‌ها و مشوق‌های مالیاتی توام با کنترل پرداخت تسهیلات» یکی را انتخاب کنند. سیاستگذاران اقتصادی در کشورها برای پایان‌دادن به بسته‌های حمایتی پولی و مالی، خطر «احیای با تاخیر اقتصاد» را مطرح می‌کنند، اما کارشناسان اقتصادی، خطر بزرگ‌تر را «تعلل در تجدیدنظر سیاست‌های عصرکرونا» می‌دانند.

نقشه فرود قیمت مسکن، چگونگی خاموش کردن دو موتور حباب قیمت را به سیاستگذاران نشان می‌دهد. بانک‌های مرکزی برای کاهش قیمت مسکن چاره‌ای جز عرضه اوراق قرضه در بازار برای کنترل نقدینگی و همچنین افزایش نرخ بهره را ندارند. در کنار این سیاست پولی لازم است، «محرک‌های مالیاتی سرمایه‌گذاری ملکی» نیز متوقف شود تا خریدهای دوم و چندم خانه به نفع خانه‌اولی‌ها فروکش کند. در کشورهای عضو «OECD»، شاخص «خانه‌های خارج از دسترس (دور از استطاعت)» نسبت به سال گذشته میلادی ۵ درصد افزایش پیدا کرده است که همین نشانگر، نگرانی‌ها درباره آینده بازار مسکن در کشورها را تشدید کرده است.

قیمت مسکن و آنچه بر بازار املاک و مستغلات می‌گذرد، به آزمونی نفس‌گیر برای سنجش توانایی بانک‌های مرکزی در مهار بحران در بسیاری از مناطق جهان بدل شده است. «بلومبرگ» در گزارش اخیر خود تاکید کرده است که روند کند حذف محرک‌های این بازار سبب تورم بیشتر و تشدید نگرانی‌ها در باب ثبات مالی در درازمدت می‌شود. از سوی دیگر عقب‌نشینی بیش از حد از این بازار به معنای نابسامانی و سوق دادن ملک به قیمت‌های پایین است که این امر تهدیدی برای اقتصاد در حال احیا پس از بحران ناشی از کووید خواهد بود.

اگر بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸ را به خاطر بیاوریم، بحرانی که هنوز در ذهن سیاستگذاران حوزه مسکن بسیار پررنگ و زنده است، درمی‌یابیم که چگونه کنترل قیمت‌های سرسام‌آور مسکن به معضلی برای اقتصاد بدل شده بود. در این دوران، در بانک‌های مرکزی در باب کاهش خرید دارایی‌ها و افزایش نرخ بهره، بحث‌های بسیاری در گرفت. در حال حاضر، مقامات فدرال رزرو ایالات متحده که موافق با خرید اوراق قرضه هستند، افزایش قیمت مسکن را یکی از دلایل این کار می‌دانند. به ویژه آنکه آنان امیدوار به حمایت فدرال رزرو از خرید اوراق بهادار هستند که برخی نگران هستند سبب تحریک تقاضا در این بازار ملتهب و رو رشد شود. به همین دلیل در هفته‌های پیش رو، شاهد آن خواهیم بود که بانکداران مرکزی در بسیاری از کشورهای جهان همچون نیوزیلند، کره‌جنوبی و کانادا برای تعیین سیاست‌‌هایی در جهت ممانعت از افزایش قیمت مسکن و افزایش دسترسی کارگران به خانه‌های مقرون به صرفه، نشست‌هایی را ترتیب دهند.

بر اساس آماری که «بلومبرگ اکونومیست» در باب «رتبه‌بندی حباب جهانی» منتشر کرده است، نیوزیلند پر تب و تاب‌ترین بازار ملک در جهان را دارد. بانک مرکزی کانادا که با انتقادات تندی در باب نقش خود در افزایش قیمت مسکن روبه‌روست، از جمله اقتصادهای پیشرفته است که به سیاست‌های انبساطی کمی روی آورده است. با این وجود به نظر می‌رسد دور دیگری از تصمیمات اساسی از سوی این بانک برای مسکن اتخاذ شود. بانک مرکزی کره‌جنوبی نیز در ماه گذشته هشدار داده بود که روند قیمت املاک و مستغلات در این کشور به میزان زیادی صعودی شده است و بار بازپرداخت بدهی‌ها بر دوش خانوارها سنگینی می‌کند. با این حال تشدید ابتلا به ویروس کووید- ۱۹ در این کشور، یک نگرانی غیرقابل اجتناب برای بانک مرکزی است و احتمالا سئول آن را در سیاست‌های خود در نظر می‌گیرد. در بزرگ‌ترین بازنگری استراتژیکی که از زمان ایجاد یورو انجام شده، بانک مرکزی اروپا، هدف تورمی خود را افزایش داد که سبب افزایش فشار بر بازار مسکن شد. بانک مرکزی بریتانیا از این نابسامانی مستثنی نبود و ماه گذشته نسبت به روندهای جاری در بازار مسکن، ابراز نگرانی کرده بود. بانک جهانی نروژ نیز از نرخ‌های بهره بسیار پایین در بازار مسکن و خطر ایجاد عدم تعادل مالی در این بازار ابراز نگرانی کرده است. همچنین «بانک تسویه‌حساب‌های بین‌المللی» موسوم به «BIS» در گزارش سالانه خود در ماه گذشته هشدار داد که در دوران همه‌گیری، قیمت مسکن با شیب تندتری نسبت به آنچه در برآوردهای اولیه انتظار می‌رفت، افزایش یافت و در این حین، این بخش از اقتصاد آسیب‌پذیرتر شده است. مسوول پیشین سیاست‌های پولی در بانک مرکزی ژاپن- کازوو‌ماما استدلال می‌کند که گرچه به دلیل پاندمی، حمایت‌گری از سوی بانک‌های مرکزی قابل پیش‌بینی بود، اما چگونگی انجام این کار بدون آسیب رساندن به صاحبان خانه‌های رهنی، چالشی جدی است. این اقتصاددان که اکنون پژوهشگر موسسه تحقیقاتی «میزوهو» است، تاکید می‌کند که گرچه سیاست‌های پولی یک ابزار ساده است اما اگر از آن برای پیشبرد برخی اهداف خاص از جمله مهار فعالیت‌های بازار مسکن استفاده شود، می‌تواند منجر به پدید آمدن مشکلات دیگری از جمله عقیم کردن روند احیای اقتصاد شود.

با این وجود «بلومبرگ» بر این باور است که دست روی دست گذاشتن نیز خطرات بزرگی برای مسکن به بار خواهد آورد. تجزیه و تحلیل‌های انجام شده از سوی «بلومبرگ اکونومیست» نشان از زنگ خطر برای تکرار آنچه در سال ۲۰۰۸ برای مسکن رخ داده بود، دارد چرا که حباب‌های کنونی بازار، بازتکرار حباب‌های سال ۲۰۰۸ است و هشدارهایی درباره عدم تعادل مالی و تعمیق نابرابری از این بازار به گوش می‌رسد. بر اساس برآورد بلومبرگ، کشورهای نیوزیلند، کانادا و سوئد از میان کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه موسوم به «OECD» بیشترین حباب را در بازار مسکن تجربه می‌کنند و ایالات متحده آمریکا و بریتانیا نیز در مرز «هشدار» قرار گرفته‌اند.

از آنجا که هنوز بسیاری از اقتصادها با شیوع گسترده ویروس درگیر هستند، بانک‌های مرکزی ممکن است همچنان در جست‌وجو برای یافتن گزینه‌های جایگزین مانند اصلاح سیاست‌های کلان باشند. با این وجود هیچ تضمینی برای نتیجه بخش بودن این ابزارها وجود ندارد، چرا که متغیرهای دیگری نیز در بازار مسکن نقش‌آفرین هستند که بر روندهای آن اثر می‌گذارند، متغیرهایی چون عرضه ناکافی ملک و سیاست‌های معافیت مالیاتی دولت‌ها. در حالی که پول ارزان از سوی بانک‌های مرکزی به بازار سرازیر می‌شود، چنین اقداماتی برای مهار قیمت، ناکافی به نظر می‌رسد. به گفته گانتر شنابل، متخصص سیستم‌های پولی بین‌المللی در دانشگاه لایپزیگ، بهترین روش برای مهار این بازار، جلوگیری از گسترش بیشتر ترازنامه بانک‌های مرکزی است و دومین راهکار، افزایش بسیار کند نرخ بهره در دراز مدت است. این احتمال نیز وجود دارد که قیمت خانه به سطح طبیعی خود بازگردد. به عنوان مثال، قیمت ملک در ماه ژوئن برای نخستین بار در پنج ماه اخیر در بریتانیا روندی نزولی به خود گرفت. این امر می‌تواند نشان از آن باشد که تحرک بازار املاک به دلیل پایان یافتن بسته‌های محرک مالیاتی متوقف شده است.

با این حال این روند در ایالات متحده دیده نمی‌شود، بلکه برعکس، قیمت خانه به ویژه در ایالت‌های غربی و شمال شرقی روندی صعودی در پیش گرفته است و به نظر می‌رسد همچنان تقاضا برای مسکن با وجود قیمت بالای املاک و مستغلات، زیاد باشد.

گرچه هدایت بازار مسکن برای بانک‌های مرکزی کار آسانی نخواهد بود، اما شاید برای دفع بحران بعدی چندان دیر نشده باشد. تقاضا برای ملک در برابر خرید سوداگرانه، محرکی قوی برای رشد بازار است. بنا به گفته اقتصاددان موسسه «HSBC»، جیمز پومری، نشانه‌هایی که در سال ۲۰۰۸ در بانک‌ها در خصوص وام‌ها مشاهده می‌شد، اکنون به چشم نمی‌آید. این اقتصاددان بر این باور است که افزایش تقاضا در برابر عرضه به دلیل افزایش دور‌کاری در دوران همه‌گیری، به تنهایی نمی‌تواند بحرانی مانند بحران قبلی به وجود آورد. با این حال جوانانی که در تلاش برای خرید ملک هستند، با سدی بزرگ برخورد خواهند کرد.

آلیشیا گارسیا هررو، اقتصاددان که پیشتر در بانک مرکزی اروپا و صندوق بین‌المللی پول کار می‌کرد، تاکید می‌کند که قیمت املاک مانند سایر دارایی‌ها روندی صعودی خواهد داشت اما پیامد افزایش قیمت مسکن بیشتر از سایر دارایی‌ها خواهد بود، چراکه تاثیرات عمیقی بر خانواده‌ها خواهد گذاشت.