طرح ملی مسکن ،یک شو تبلیغاتی!

علیرضا رهائی در گفت‌وگویی با یادآوری این‌که دستیابی به اهداف مرتبط با تامین مسکن، مستلزم ترسیم مسیر حرکت دستگاه‌های اجرایی در قالب یک سند توسعه بخشی هماهنگ با راهبرد توسعه است، اظهار کرد: از این رو مجلس شورای اسلامی در قالب طرح جهش تولید و تأمین مسکن، دولت را موظف کرد تا نیاز سالانه مسکن کشور را مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تعیین کند. در این راستا وزارت راه و شهرسازی موظف شد تا «طرح جامع مسکن» را بازنگری کرده و سپس به تصویب شورای عالی مسکن برساند.

وی یادآور شد: طرح ملی مسکن پس از آن در دستور کار قرار گرفت که رویکرد کلی وزارت راه و شهرسازی درخصوص عدم مداخله دولت در ساخت مسکن جای خود را به مداخله مستقیم و ورود جدی به عرصه ساخت مسکن و فروش آن به اقشار مختلف به‌ویژه گروه‌های میان‌درآمد کشور داد.

وی ادامه داد: همچنین از دیگر مسبب‌های این طرح باید به محدودیت منابع مالی جهت تکمیل بخشی از پروژه‌های مسکن مهر با توجه به تعیین رقم ثابت ساخت به ازای هر متر مربع، مشکلات تأمین تأسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی که از مکانیابی نامناسب رنج می‌برند، بروز مشکلات مدیریتی و حقوقی در برخی از پروژه‌های تحت مدیریت تعاونی‌های مسکن و ارجاع پروژه‌های بزرگ به شرکت‌های انبوه‌ساز فاقد تجربه و تخصص لازم و عدم ورود جدی پیمانکاران و مشاوران صاحب‌نام در طرح مسکن مهر اشاره کرد.

استاد تمام رشته مهندسی عمران دانشگاه صنعتی امیرکبیر در خصوص چرایی اجرای طرح ملی مسکن و عدم ادامه طرح مسکن مهر، اضافه کرد: از مهم‌ترین ویژگی‌های طرح اقدام ملی مسکن که منجر به تمایز آن از طرح مسکن مهر می‌شود، باید اجرای طرح برمبنای مشارکت متقاضیان و سهم آورده متقاضیان را مورد نظر قرار داد؛ درحالی که در طرح مسکن مهر دولت متعهد به تأمین زمین، تأمین نیمی از هزینه پروانه صادره، تأمین تأسیسات زیربنایی و ارائه تسهیلات ارزانقیمت شده بود. به بیان دیگر تأمین منابع مالی طرح اقدام ملی مسکن از طریق انتخاب متقاضیان مؤثر صورت می‌گیرد و بار مالی کمتری برای دولت دارد، درحالی که در طرح مسکن مهر منابع مالی شامل خطوط اعتباری دریافتی از بانک مرکزی و اقساط وصولی آن است.

رهایی تاکید کرد: در کنار امتیازاتی که مسکن مهر در برآورد کردن آرزوی تعداد زیادی از متقاضیان داشتن مسکن به‌وجود آورد اما ایراداتی نیز به آن وارد است. یکی از ایرادهایی که همواره بر طرح مسکن مهر وارد است، هدفگذاری تولید افزون بر ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد و طولانی شدن مدت اتمام پروژه‌ها بوده است. شواهد دال بر این واقعیت‌ است که علی‌رغم تأمین بخش قابل توجهی از بودجه پروژه توسط آورده مردم همچنان شاهد تکرار طولانی شدن غیرعادی در طرح اقدام ملی مسکن نیز خواهیم بود.

وی در عین حال با بیان این‌که ظرفیت اولیه طرح اقدام ملی مسکن در اواخر سال ۱۳۹۷، ۴۰۰ هزار واحد تبیین شده بود، افزود: بر اساس بررسی‌های صورت گرفته اواخر سال ۱۳۹۹ ظرفیت طرح اقدام ملی مسکن افزایش یافته و به افزون بر۵۳۰ هزار واحد رسیده است.

این درحالی است که با وجود تأکید فراوان وزارت راه و شهرسازی مبنی‌بر اجرای طرح اقدام ملی مسکن در نقاط مستعد اسکان و اشتغال به‌ویژه در شهرهای جدید، پروژه‌های متعددی در قالب طرح اقدام ملی در مناطق فاقد تقاضا در نظر گرفته شده و حتی امکان ثبت‌نام در تعداد قابل‌توجهی از شهرهای جدید که در جمعیت‌پذیری ناموفق بوده‌اند (ازجمله شهر جدید رامین، شهر جدید شیرین‌شهر، شهر جدید امیرکبیر، شهر جدید علوی و شهر جدید رامشار) مجدداً فراهم شده است.

به گفته وی، از این‌ رو برخی از اراضی که جهت اجرای پروژه‌های طرح اقدام ملی تأمین شده است و برای آن پروژه‌های ساخت و ساز تعریف شده، هیچ متقاضی وجود ندارد این مسئله برخلاف نکات مثبت اعلام شده طرح اقدام ملی مبنی‌بر تقاضامحور بودن است که در ابتدای امر بر آن تأکید شد.

وی در ادامه با یادآوری این‌که در آیین‌نامه اجرایی طرح اقدام ملی مسکن که در مورخ ۲۳/۳/۱۴۰۰ به تصویب هیئت وزیران رسید، پروژه‌های مشمول طرح اقدام ملی مسکن ۶۰۰ هزار واحد مسکونی تعیین شده است.، گفت: تاکنون چندین تفاهمنامه بین وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه های اجرایی برای احداث واحدهای مسکونی بر روی اراضی در اختیار این نهادها به‌منظور تأمین مسکن کارکنان فاقد مسکن و واجد شرایط وزارتخانه‌ها و سازمان‌های دولتی منعقد شده است.

به‌نظر می‌رسد حتی با فرض تأمین مسکن برای کارکنان واجد شرایط این سازمان‌ها، چون تعداد زیاد دیگری از سازمان‌ها و نهادهای دولتی هستند که فاقد زمین قابل واگذاری می‌باشند پیشنهاد فوق برای ایرانیان فاقد مسکن بسیار تبعیض‌آمیز خواهد بود.

معاون امور زیربنائی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی با اشاره به برخی ایرادات به طرح ملی مسکن،‌اظهار کرد: ‌یکی از مهمترین ایراد‌های طرح اقدام ملی مسکن آن است که دولت دوازدهم، تنها دو سال زمان داشت تا به تکمیل این طرح بپردازد. از طرف دیگر با توجه به اینکه عملیات اجرایی بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های این طرح از نیمه‌دوم سال ۱۳۹۹ آغاز شده است، بدیهی است در دولت سیزدهم به‌هیچ وجه موفق به پیگیری لازم را برای تکمیل این طرح نخواهد بود (به‌مانند آنچه که دولت یازدهم بر سر طرح مسکن مهر آورد).

رهایی بیان کرد: درباره زمین‌های مازاد و واگذاری شده از طرف سازمان‌ها در یک دید کلان می‌توان گفت که واگذاری رایگان تمام اراضی دستگاه‌های دولتی به‌ویژه زمین‌هایی که از مرغوبیت برخوردار هستند، چندان با منطق اقتصادی همخوانی نداشته و می‌طلبد تا قسمت قابل‌توجهی از اراضی مازاد به‌صورت نقدی به فروش برسند و منابع مالی حاصل از آن صرف سایر برنامه‌های حمایتی مسکن شود.

وی همچنین با بیان این‌که شرایط متقاضیان در طرح ملی مسکن در هفت بند اصلی اعلام شده است، تصریح کرد: در کنار موارد هفت‌گانه ذکر شده در سامانه آباد (طرح ملی تأمین مسکن) باید الزام مهم دیگری همچون توانایی پرداخت اقساط ماهیانه بازپرداخت تسهیلات بانکی دریافت شده را نیز افزود. در شرایط موجود با شیوع ویروس کرونا و همه‌گیری بیماری کووید -۱۹ و از دست رفتن بسیاری از مشاغل خدماتی و کاهش شدید درآمد و دستمزد پایین و سخت شدن شرایط اقتصادی در کنار تداوم افزایش لجام‌گسیخته هزینه‌های خوراکی و پس‌انداز صفر خانوارها که بخشی از آن ناشی از صرف بیش از یک سوم درآمد بابت هزینه‌های رهن و اجاره مسکن است، توانایی بازپرداخت اقساط بسیار مهم بوده که شاید بتوان گفت از همین ناحیه و به‌دلیل برنامه‌ریزی نامناسب وزارت راه و شهرسازی از نظر تأمین منابع مالی امکان دارد عملیات اجرایی طرح ملی مسکن با توقف روبرو شود.

قسط وام طرح ملی مسکن ۷۵ درصد درآمد دهک‌های میانی

چهره ماندگار مهندسی عمران کشور گفت: به بیان دیگر علی‌رغم اینکه طرح اقدام ملی مسکن به اذعان تدوین‌کنندگان آن جهت تأمین مسکن گروه‌های میان‌درآمد تدوین شده است، اما با توجه به اینکه میزان اقساط بازپرداخت تسهیلات آن در حدود ۷۵ درصد درآمد دهک‌های میانی است، درحالت خوش‌بینانه نیز نمی‌توان آن را دربرگیرنده دهک‌های چهارم و پنجم درآمدی دانست.

از آنجا که میزان سقف تسهیلات مشارکت مدنی ساخت و فروش اقساطی به ازای هر واحد ۱۵۰ میلیون تومان (پایان بهار ۱۴۰۰)تعیین شده است و بازپرداخت تسهیلات در قالب فروش اقساطی به مدت حداکثر ۱۴۴ ماه است، رقم اقساط این وام با سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، ماهیانه دو میلیون و ۵۴۸ هزار تومان است و متقاضیان دریافت این تسهیلات در پایان سال دوازدهم ۳۶۷ میلیون تومان به بانک مسکن بازپس خواهند داد که ۲۱۷ میلیون تومان آن، صرفاً سود این تسهیلات خواهد بود.

رهایی تاکید کرد: حتی در صورتی که در شهرهای کوچک متقاضیان مبلغ ۷۵ میلیون تومان در ازای هر واحد مسکونی دریافت دارند، مبلغ باز پرداخت اقساط ماهیانه یک میلیون و ۲۷۴ هزار تومان خواهد بود. در این شرایط متقاضی در پایان سال دوازدهم ۱۸۳ میلیون تومان به بانک مسکن بازپس خواهد داد که که ۱۰۸ میلیون تومان آن، صرفاً سود این تسهیلات خواهد بود.

وی یادآور شد: شایان ذکر است براساس اخبار منتشر شده توسط خبرگزاری‌های رسمی در میانه تیرماه ۱۴۰۰ مقرر شده است تا سقف تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یابد. حال با این رقم و در نظر قرار دادن سود ۱۸ درصدی، متقاضی طرح ملی مسکن در بازپرداخت ۱۲ ساله ماهیانه باید ۴ میلیون و ۲۴۷ هزار تومان پرداخت کند و در پایان سال دوازدهم درمجموع متقاضی ۶۱۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بازپرداخت داشته است؛ به‌عبارت دیگر تنها ۳۶۱ میلیون تومان سود تسهیلات پرداخت خواهد کرد.

وی گفت: افزایش چندباره سقف تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن به‌خوبی نشان داد برخلاف ادعای برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی روی هزینه ساخت واحدهای طرح مذکور تأثیر گذاشته است. در این بین طبق روال همیشگی این متقاضیان هستند که باید جور افزایش قیمت‌ها را بر دوش بکشند.

با توجه به وضعیت بد اقتصادی کشور به‌نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از متقاضیان نه تنها توان پرداخت آورده خود را ندارند، بلکه در عمل در پرداخت قسط ماهیانه بیش از ۴.۲ میلیون تومان عاجز هستند. ازاین‌رو پیش‌بینی انصراف تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن با توجه به شرایط به‌وجود آمده دور از ذهن نیست. به‌طور خلاصه می‌توان گفت که طراحان این طرح خود هم چندان به موفقیت آن امیدوار نبوده‌اند و بیشتر جهت تبلیغ سیاست‌های دولت مستقر (دوازدهم) یک طرح بدون پشتوانه اجرایی را مطرح کرده‌اند.