اجرای این طرح مسکن محال اندر محال است!

 اما ظاهرا «بهارستان» و «پاستور»، تمام قد پشت این طرح ایستاده‌اند و می‌خواهند یکی از اصلی‌ترین وعده‌های ابراهیم رئیسی در دوران رقابت‌های انتخاباتی را به اجرا نزدیک کنند. اما آیا ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال (یا به عبارت دیگر، ساخت حدود ۲ هزار و ۷۴۰ واحد مسکونی در هر روز) اساسا امکان‌پذیر است؟

دولت و مجلس به این پرسش پاسخ مثبت می‌دهند، اما واقعیت این است که حتی حساب و کتاب‌های سرانگشتی هم نشان می‌دهند که اجرای این طرح با توجه به وضعیت اقتصاد ایران و جیب خالی خانوار ایرانی، اساسا با مشکل مواجه خواهد شد.

چند نکته مهم درباره این طرح وجود دارد. اول اینکه دولت اگر بخواهد سالانه یک میلیون مسکن بسازد باید روزانه دو هزار ۷۴۰ واحد مسکونی آماده کند. یعنی در هر ساعت ۱۰۰ واحد مسکونی باید آماده شود!

نکته بعد منابع مالی لازم برای این طرح است که حدود ۳۵۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده. یعنی روزی هزار میلیارد تومان نقدینگی لازم است که این طرح پیش برود. اما جالب اینکه این عدد ۳۵۰ برابر کل درآمد نفتی ایران در سال ۹۹ است!

این طرح چقدر پول می‌خواهد؟

بر اساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، تعداد خانوارهای کشور ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار و تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه کشور ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد گزارش شده است. به این ترتیب، واضح است که در آن سال، حدود ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار خانوار اساسا فاقد مسکن بوده‌اند.

همین شاخص‌های آماری در سال ۱۴۰۰ به صورت دقیق در دسترس نیستند، اما می‌توان حدس زد که به دلیل کندتر شدن روند ساخت‌و‌سازِ واحدهای مسکونی در کشور، اکنون این شکاف (تعداد خانوار و واحدهای مسکونی دارای سکنه) بیشتر هم شده باشد.

اما با فرض اینکه کشور به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، ساخت این تعداد واحد مسکونی چقدر پول می‌خواهد و نحوه تامین اعتبار این طرح چگونه خواهد بود؟ برخی بررسی‌ها نشان می‌دهند که متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در مراکز استان‌ها در کشور، اکنون حدود ۵ میلیون تومان است. (این عدد در برخی شهرها بالاتر و در برخی پایین‌تر است.)

با فرض قبولِ این عدد به عنوان مبنا و در نظر گرفتن متراژ ۷۰ متر مربعی برای مساحت هر واحد مسکونی به طور متوسط، بر اساس این طرح باید سالانه ۷۰ میلیون مترمربع مسکن ساخته شود که تنها هزینه ساخت آن، بالغ بر ۳۵۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود.

براساس وعده ابراهیم رئیسی دولت می‌خواهد سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد یا به عبارت دیگر، دولت باید ۲ هزار و ۷۴۰ واحد مسکونی در هر روز بسازد و تحویل دهد. اما آیا این وعده شدنی است؟

طرح دولت و مجلس برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، سالانه دست‌کم ۳۵۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی می‌خواهد.

به این ترتیب، در طول ۴ سال، هزینه اجرای این طرح به حدود ۱۴۰۰ تریلیون تومان (۱۴۰۰ هزار میلیارد تومان) خواهد رسید. بر این اساس، این طرح را شاید بتوان بزرگ‌ترین طرحی دانست که تاکنون در ایران در آستانه اجرا قرار گرفته است.

طرحی که محال اندر محال است

اما آیا در این طرح، فکری به حالِ اینکه این میزان منابع از کجا تامین خواهد شد، صورت گرفته است؟ ظاهرا بله، اما باز همه چیز بیش از اندازه ساده‌اندیشانه در نظر گرفته شده و به همین دلیل، تردیدی جدی در زمینه اجرایی‌بودن این طرح در میان است.

به طور کلی، هزینه ساخت مسکن را می‌توان متشکل از ۳ بخش در نظر گرفت: هزینه تامین زمین، هزینه‌های ساخت و نیز بهره مالکانه (سودی که سازنده بابت ساخت و فروش مسکن می‌گیرد.)

در طرح «جهش تولید مسکن» قرار است موارد اول و سوم حذف شوند، آن هم به این ترتیب که زمین را دولت تامین کند (از طریق عرضه زمین‌های دولتی، زمین‌های بایر و نیز زمین‌هایی که جزو بافت فرسوده حساب می‌شوند) و بهره مالکانه هم حذف شود (به این ترتیب که متقاضیِ مسکن، خودش آورده مالی داشته باشد و خانه را در واقع برای خودش بسازد).

باز هم با فرض قبول این شرایط، محاسبات جور در نمی‌آیند. کمترین هزینه مورد نیاز برای اجرای این طرح در هر سال، همان ۳۵۰ هزار میلیارد تومان است. (حتی با فرض اینکه قیمت زمین «صفر» باشد و این فرضِ محال که در طول مدت زمان ساختِ واحد مسکونی، قیمت نهاده‌های ساخت‌وساز ثابت باشند).

مهم‌ترین پرسش در طرح‌های جاه‌طلبانه اقتصادی این است: هزینه این طرح را چه کسی قرار است بپردازد؟

حجم کل نقدینگی در اقتصاد ایران (در زمان نگارش این متن) حدود ۳ هزار و ۷۰۰  هزار میلیارد تومان (۳ هزار و ۷۰۰ تریلیون تومان) بوده است. به این ترتیب، فقط و فقط هزینه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی (به شرط اینکه همه چیز طبق محاسبات پیش برود، اتفاق خاصی نیفتند و هزینه زمین هم صفر باشد)، تقریبا معادل ۱۰ درصد از کل نقدینگی کشور است.

بر اساس آنچه که از مفاد این طرح می‌دانیم، قرار نیست آورده مالی برای اجرای طرح توسط دولت تامین شود. به طور کلی دولت ایران اکنون «به هیچ وجه» چنین منابعی در اختیار ندارد. از نظام بانکی کشور هم بعید است که بتواند منابع مورد نیاز این طرح را (دست‌کم به طور کامل) تامین کند.

«محمود شایان»، مدیرعامل بانک مسکن، همین چندی پیش گفته بود که «بانک مسکن توانایی پرداخت ۶۷۰ هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری را دارد.» به این ترتیب، این بانک می‌تواند تنها نزدیک به ۶۷ درصد از منابع مالی این طرح را تامین کند.

اما بانک مسکن چطور به متقاضی وام می‌دهد؟ متقاضی یا باید سپرده قبلی در بانک داشته باشد (که به طور طبیعی همه متقاضیان را شامل نمی‌شود) و یا باید «اوراق تسهیلات مسکن» خریداری کند و این هم یعنی هزینه‌ای تازه. به عبارت ساده و مطابق همان قولِ مشهور، «در اقتصاد نهار مجانی وجود ندارد» و اگر هم وجود داشته باشد، کسی باید در جایی دیگر پولش را حساب کند.

به این ترتیب، مشکل بتوان تصور کرد که معادل سالانه ۱۰ درصد از نقدینگی کشور، از سوی دهک‌های درآمدی پایین (همان کسانی که احتمالا فاقد ملک مسکونی هستند) قابل تامین باشد. این افراد، احتمالا حتی وثیقه کافی برای اخذ وام بانکی هم نخواهند داشت و به این ترتیب، تامین سالانه ۳۵۰ هزار میلیارد تومان (یعنی تقریبا هر روز هزار میلیارد تومان) برای تنها یکی از طرح‌هایی که ایران برای توسعه به آنها نیاز دارد، بسیار دور از ذهن به نظر می‌رسد.

مفاد بی‌سابقه یک طرحِ بلندپروازانه

اما طرح «جهش تولید مسکن» چه ویژگی‌هایی دارد که آن را در قیاس با طرح‌های قبلی متمایز می‌کند؟ از مفاد شاخص این طرح می‌توان به ایجاد «شورای عالی مسکن» در بالاترین سطح، با ریاست مقام اول اجرایی کشور یعنی شخص رئیس‌جمهوری و حضور چند تن از وزرا اشاره کرد. همچنین بحث ایجاد «صندوق ملی مسکن» هم در این طرح آمده که گفته می‌شود هدف از آن تجمیع و تخصیص منابع مالی قانون جهش تولید مسکن است.

همچنین در این طرح بندهایی درباره تامین زمین برای مسکن‌سازی و واگذاری اراضی دولتی، تسهیل در تامین مصالح ساختمانی و تسهیل در اموری همچون خدمات ساختمانی از قبیل صدور پروانه و پایان کار گنجانده شده است.

طرح «جهش تولید مسکن» اگر وضعیت اقتصاد ایران را از این بدتر نکند، بهتر نخواهد کرد.

این اما در حالی است که طی روزهای اخیر، «رستم قاسمی»، وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم که تازه در این سمت قرار گرفته، از بخش قابل توجه دیگری از طرح توسعه ساخت مسکن در ایران هم پرده برداشته که در نوع خود بی سابقه است.

«رستم قاسمی» که در دولت احمد‌ نژاد وزیر نفت بود (و در جلسه اخیر رای اعتماد در مجلس هم به اشتباه خود را وزیر نفت تصور می‌کرد)، چند روز پیش با حضور در یک برنامه تلویزیونی، از یک طرح جدید برای تامین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن در ایران سخن گفت.

قاسمی با تاکید بر روش تهاتر برای افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی گفت: «به دنبال تهاتر نفت با ساخت انواع ساخت پروژه‌های ریلی، جاده‌ای و دریایی هستیم.» او ادامه داد: «ایران در مصالح مادر همچون سیمان و فولاد به عنوان چهارمین تولیدکننده سیمان دنیا مشکلی ندارد.

بیش از ۸۰ میلیون تن ظرفیت سالانه تولید سیمان در کشور است و برای احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال به ۳۲ میلیون تن سیمان نیاز داریم که در این زمینه مشکلی وجود ندارد. همچنین در خصوص تامین و تولید فولاد نیز حدود ۱۲ میلیون تن در سال به فولاد نیاز داریم که ظرفیت تولید فولاد بیش از دو برابر است. در سایر مصالح ساختمانی نیز مشکلی خاص وجود ندارد.»

به این ترتیب، به نظر می رسد دولت و مجلس عزم خود را جزم کرده اند که میزان بی‌سابقه‌ای از سرمایه (دست‌کم از زمان اجرای طرح «مسکن مهر» تاکنون) را به بازار مسکن در ایران سرازیر کنند. باید دید آیا این «شوک‌درمانی» می‌تواند بازار مسکن (و شاید اقتصاد ایران) را از چاله‌ای که در آن افتاده نجات دهد، یا اینکه با انحراف نقدینگی به سمت بازاری غیرمولد، وضعیت از آنچه بود وخیم‌تر می‌شود.